הסיבות לעליית מחירי הדיור בישראל

כדי לפתור את בעיית מחירי הדירות בארץ ביעילות, צריך להבין קודם מדוע מחירי הדירות בארץ גבוהים? ראו גם עליית מחירי המחיה בישראל.

את הסיבות המשפיעות על מחירי הדיור בארץ ניתן לחלק לסיבות המשפיעות על ההיצע ועל הביקוש. גידול אוכלוסיית ישראל יחד עם גורמים נוספים גורמים לעליית הביקוש לדירות נוספות. מצד שני יש גורמים אחרים המגבילים את ההיצע מצד אחד או גורמים לו להפוך ליקר יותר. בין גורמים אלה ניתן לפרק את הגורמים המשפיעים על עלות הקרקע ועל עלות בניית הדירות. היבט נוסף הוא מיסוי של קרקעות ושל דירות שתורם לכך שבניית דירות חדשות, וכן קנייה ומכירה של דירות היא דבר יקר יותר.

נתונים על עליית המחיר

הגורמים וההשלכות של עליית מחירי הדיור בתרשים אחד, כמערכת מורכבת בעלת לולאות משוב.

שוק הדיור בישראל מתחלק למעשה ל-3 תתי-שווקים. שוק הדיור בפריפריה, שוק הדיור במרכז ושוק הדיור של דירות היוקרה. מבחינה של עלות הדירות במונחים ריאלים ממוצעים, שוק הדיור כולו מתנהג באופן מחזורי. בשנים 1994–1997 הייתה עליה בשוק הדיור. בין השנים 1997–2007 הייתה ירידה במחירי הדיור ומאז 2007 יש עליה חדה במחירי הדיור. עם זאת, מגמה זו עלולה להטעות, הדיור באזור המרכז התייקר והלך, ועימו מגמה של הגירת אוכלוסייה מהפריפריה לאזור המרכז.

מאז 2007 ועד 2011 עלו מחירי הדיור בממוצע בשיעור של כ-60%. לפי שר האוצר לשעבר, יובל שטייניץ הסיבה לעלייה זו היא שפחות מידי דירות נבנו יחסית לביקוש, בתקופה שבין 2001 לבין 2009. [1]

לפי דפנה מאור, המחיר הממוצע של דירה בישראל זינק בעשרות אחוזים ל–1.5 מיליון שקל, כמעט כפול ממחיר ממוצע של בית בארצות הברית. כדי לקנות דירה בישראל צריך 137 משכורות חודשיות בממוצע - יותר מבארצות הברית, ביפן ובאירופה. אפילו בשיא הבועה באירלנד, היה היחס הזה נמוך מבישראל.

בשנת 1961 דירה ממוצעת עלתה 41 משכורות ממוצעות, בשנת 1976 54 משכורות, בשנת 2008 היה צורך ב-103 משכורות, ב-2011 131 משכורות וב-2013 137 משכורות ממוצעות כדי לקנות דיה ממוצעת.

הערכות מרכיבים ביוקר הדיור

לטענת העיתונאית דפנה מאור מדה-מרקר, נכון לשנת 2014, המחיר הממוצע של דירה חדשה, מורכב מהרכיבים הבאים:

• מחיר הקרקע 30%
• עלויות הבנייה 35%
• רווחי הקבלן ותשלום על ערבויות הבנקים 12%
• מיסים על הדירה - 21%. המיסים כוללים: מס רכישת קרקע (1.2%), היטל השבחה, מס שבח ומע"מ.

אלו הם נתונים ממוצעים. כך לדוגמה קרקע באזור המרכז עולה הרבה יותר מאשר קרקע באזורי פריפריה. בניית בתים צמודי קרקע או מגדלי מגורים יקרה יותר יחסית לבניית דירות בבתים משותפים בעלי גובה של 4–8 קומות.

מעבר לעלויות של הדירה עצמה, משלמים קונים רבים עבור משכנתא לבנקים. לקיחת משכנתא גדולה יכולה להכפיל את הכסף שמשלמים על הדירה.

גורמים המשפיעים על הביקוש לדיור

גידול אוכלוסייה

ערך מורחב – גידול אוכלוסיית ישראל

ישראל היא אחת המדינות המערביות שבה יש גידול מתמיד באוכלוסייה. גם יחסית למדינות עניות יותר, ישראל במקום "מכובד" הן במובן של צפיפות אוכלוסין, צפיפות פיזיולוגית (גודל האוכלוסייה יחסית לגודל השטח הניתן לעיבוד חקלאי) וגם במובן של גידול האוכלוסייה השנתי.

לפי התאחדות הקבלנים, יש צורך בתוספת של בבניה של כ-40,000 יחידות דיור בשנה כדי לסגור את הפער בין ביקוש להיצע. בגלל גידול האוכלוסייה נתון זה צריך לגדול מדי שנה (בממוצע רב שנתי) בצורה של גידול מעריכי אם הגידול יואט ההשפעה תהיה בצורה של גידול סיגמואידי. אם גידול האוכלוסייה היה יורד ל-0, הייתה הקטנה משמעותית של הגידול בביקוש לבתים - היו נשארים היבטים אחרים של גידול בביקוש כמו קניית בתים על ידי כסף חם מקומי או עולמי בניסיון ליצור השקעה, בניית בתים חדשים במקום בתים ישנים שהתבלו, וגידול בגלל צרכנים שרוצים להגדיל את מספר החדרים בדירות שלהם. ועדיין סביר שרוב הגורמים האלה מתגמדים לעומת הגידול בביקוש בגלל גידול האוכלוסין.

האוכלוסייה גדלה הן בגלל שיעור פריון גובה לאשה, והן בגלל עידוד הגירה - הן עידוד של הגירת יהודים לישראל (חוק השבות) והן בגלל מדיניות הגירה של עובדים זרים (ראו בהמשך).

מעברי פאזה

אם קצב גידול האוכלוסייה של ישראל הוא 1.8% בשנה (הקצב בעשור האחרון), אין זה אומר שנצפה שקצב עליית מחירי הדירות יעלה דווקא בקצב זה. הסיבה היא שגורמים שונים במערכת עוברים שינוי פאזה, כאשר גודל מסויים של זרם מתקרב לתנאים מסויימים שבהם יש מעבר סף. ראו גם: תריסר נקודות מינוף.

כך לדוגמה קל לתת דוגמה ממשק המים בישראל. מחיר המים לא גדל בצורה לינארית עם הגידול בצריכה. כאשר צריכת המים גדלה מעל סף מסויים, יש צורך להקטין את הצריכה, לייעל את המשק או להתפיל מים. התפלת מים מייקרת את המים בצורה לא לינארית. המחיר "קופץ" בצורה פתאומית.

ביחס לדיור יש מצבים דומים - לדוגמה כאשר השטחים הפתוחים לבניה בתל אביב נגמרים, המחיר של הדירות בעיר מתחיל לעלות בקצב מהיר בהרבה יחסית לעליה שהייתה שם קודם. שטחים פתוחים באזור לוד לדוגמה יהיו שווים פחות, לדוגמה בגלל שאדם בלוד צריך להשתמש במכונית שלו יותר ובגלל שלוד מספקת שירותים עירוניים נחותים לעומת תל אביב. מנגנון דומה שמוסבר במקום אחר הוא מנגנון של בנייה לגובה.

גם מהירות הנסיעה בכביש נתון יורדת באופן של מעבר סף - מעל כמות מסויימת של כמות מכוניות בשעה מהירות הנסיעה יורדת בצורה תלולה. צפיפות האוכלוסייה והגדלת כמות המינוע גורמים שניהם להגברת בעיית פקקי התנועה ובהתאם לכך להגברת הביקוש למגורים קרוב למרכז. צפיפות אוכלוסין משפיע גם על הנטייה לבנות לגובה ועל היבטים של אי שוויון - ולכן היא גורם מרכזי שמשנה פרמטרים רבים במערכת - לרוב בכיוון של העלאת מחיר הדיור.

עליה בשיעור הגירושין ובמשפחות חד הוריות

בישראל, כמו במדינות מערביות אחרות, יש גידול חד באחוז המשפחות המתגרשות. כמו כן יש גידול במשפחות חד הוריות. אחוז גירושין גדל גורם להגדלת הביקוש לדירות. שכן במקום דירת 3–4 חדרים למשפחה של 4 נפשות, לאחר הגירושין צורך ב-2 דירות, אחת בעלת חדר אחד לפחות (ולרוב 2 חדרים) והשנייה בת 2–3 חדרים. יש צורך להכפיל חדרים כמו מטבח, שירותים, שטחי שירות, ועוד שטחים ציבוריים (כמו מעלית, חדרי מדרגות וכו'). מסיבה זו הגדלת אחוז הגירושין נחשבת לגורם ידוע בקרב גורמי נדל"ן כסיבה לעלייה במחירי הדיור. [2]

מהגרי עבודה, מסתננים ופליטים

בשנים האחרונות חדרו לישראל באופן לא חוקי לפחות שישים אלף מסתננים מאפריקה. זהו מספר המסתננים המוכרים על ידי רשות ההגירה. המסתננים צריכים דירה, וכתוצאה מכך הביקוש לדירות גדל, בעיקר בתל-אביב וסביבתה. באופן דומה גם עובדים זרים בישראל שמונים כמה מאות אלפי מהגרים, מגדילים את הביקוש לדירות.

דירות כהשקעה וסיבות פיננסיות

יש מספר סיבות פיננסיות הגורמות לכך שיש ביקוש גדול לדירות.

חוסר אטרקטיביות של אפיקי השקעה אחרים

אזרח ישראלי שהרוויח כסף או שלקח הלוואה, יכול לבחור להשקיע אותו במספר אפיקי השקעה - לקנות מניות בבורסה, לקנות אג"ח מדינה או קונצרני, לשים את הכסף בבנק או בתוכנית חסכון ולקבל ריבית, (שבתורם יתנו הלוואות או ישקיעו בעצמם - דבר שמחזיר אותנו לאפיקי ההשקעה האחרים).

האפיקים של השקעות בבורסה ושל החזקת הכסף כפיקדון בבנק הם לא יעילים בישראל. שני בנקים גדולים (בנק הפועלים ובנק לאומי) שולטים במעל 60% משוק הבנקאות וגורמים לכך שאין תחרות, כך חסכון בבנק הוא אפיק השקעה לא משתלם במיוחד.

האפיק של השקעה בבורסה או בקרן השקעות בעייתי בישראל בגלל ריכוזיות שוק ההון בישראל. בעלי השליטה בחברות ממנים דירקטורים צולבים, לוקחים הלוואות במינוף גבוה (ובשנים האחרונות לא מהססים לא להחזיר את הכסף לציבור - ראו מקרה טאו), ומגלגלים את העלויות שלהם על החוסכים הקטנים ועל מי שמשקיע את כספו דרך קרנות הפנסיה וקרנות. ברוקרים ומנהלים של קרנות נאמנות ופנסיה מקורבים אף הם לצלחת וגורמים לכך שגם מי שמושקע בבורסה דרך קרן הפנסיה או ההשתלמות שלו, מפסיד כסף רב לטובת בעלי ההון. בנוסף עמלות הניהול בקרנות גבוהות מאוד וגורמות לכדאיות נמוכה יותר של השקעות כאלה. [3] [4]

האפיקים שנשאר פתוחים בפני משקיע ישראלי הם השקעה במניות בחו"ל, השקעה בסחורות, והשקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל. השקעה בחו"ל בנדל"ן או במניות דורשת מעקב וידע, וחשופה לשינויים בשער המטבע. השקעה בסחורות היא רבת סיכונים. יחסית לעמיתיו בחו"ל, הגיוני שהחוסך הישראלי ישקיע יותר בשוק הנדל"ן, מה גם שבגלל הסיבות האחרות (גידול אוכלוסייה וספקולציה של שאר המשקיעים בתחום) יש עליה רבת שנים במחירי הדירות בעיקר במרכז הארץ. השקעת היתר בנדל"ן תורמת לעליית הביקוש לנדל"ן ולכן מובילה לעלייה נוספת במחירי הדירות.

ספקולציה על מחירי הדירות (מצד משקיעים)

המצב של עלייה ארוכת טווח במחירי הדירות והקרקע ידועה היטב למשפחות עמידות ועשירות בישראל. משפחות רבות התעשרו בזכות קרקע שקיבלו במקרה במתנה מהמדינה בצהלה, או ברמת אביב, או קנו בזיל הזול בעבר. במצב זה אנשים מוכנים להשקיע מאמצים רבים כדי לקנות דירות, משום שיש לכולם ציפייה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. (המנגנון הבסיסי הוא עלייה המחירים בגלל שהביקוש ממשיך לגדול עם הגידול באוכלוסייה, בעוד שהשטח אינו גדל). הציפיה מתממשת ויוצרת גל חדש של ציפיות להמשך העליות.

החשיבות של קניית דירה גורמת לאנשים לקחת משכנתא גבוהה. דבר זה גורר מצב שבו מצד אחד יש ביקוש גבוה לדירות, ומצד שני חלק מהותי מהמחיר שמשלמים על הדירה (לפעמים חצי מהמחיר) הוא בעצם החזר חוב המשכנתא. דבר זה בתורו מעודד את הבנקים לתת משכנתא נמוכה - דבר שמעלה עוד יותר את מחיר הדירות.

במאמר בדה-מרקר נטען כי מחצית מהדירות בתל אביב נקנו על ידי משקיעים, דבר שהביא לעליית מחירים.

מתן אשראי גבוה וריבית נמוכה

כיום הציבור מקבל אשראי גבוה, והדבר מתבטא ביכולת קנייה הגדולה מיכולותיו של הציבור. כתוצאה מכך עולים מחירי הדיור, וכך למעשה נכנס הציבור הרחב לחובות אשראי יותר ויותר גבוהים. הגבלת האשראי, תאפשר למשק להתאזן לכוח הקניה האמיתי, אם כי במחיר האטה במשק ואבטלה גואה.

ד"ר ירון זליכה, מתריע כי בנק ישראל שומר על רבית נמוכה, שעוזרת לו לקנות מט"ח. כתוצאה מכך ריבית הפריים נמוכה, והמשכנתאות זולות. כתוצאה מכך, יש כסף רב בשוק, שיוצר עלית מחירי דירות. גם נגיד בנק ישראל מודע לנזק של ריבית נמוכה על שוק הדיור. מצד שני, ריבית גבוהה מושכת לישראל כסף זר (של ספקולנטים שרוצים להרוויח מהריבית הישראלית יחסית לריבית במדינות אחרות), ודבר זה גורם לשער גבוה של השקל מול הדולר והאירו. שער דולר נמוך מקשה על הייצואנים לייצא שכן ההוצאות שלהם הם בשקלים והרווחים שלהם הם בדולרים.

כסף חם עולמי

לפי מייקל רובות'אם אחת הסיבות המרכזיות לעליית מחירי הנדל"ן בארצות הברית ובבריטניה לפני משבר הסאב-פריים הייתה כסף חם שמחפש אפיק השקעה. הכוונה לספקולנטים שהרוויחו מיליוני דולרים במשחקים פיננסים שונים כמו סחר בנגזרות, מינוף פיננסי של נגזרות בשוק הנדל"ן האמריקאי, בעלי הון שחור שרוצים להלבין אותו ועוד. ספקולנטים אלה מחפשים השקעות יציבות שישמרו להם על ערך הכסף הקל שהם הרוויחו. אפיק השקעה מרכזי שכזה הוא נדל"ן. היבט אחר הוא בנייה של דירות יוקרה על ידי המתעשרים החדשים. הכסף החם הזה העלה את מחירי הנדל"ן בעיקר במרכזי הערים הגדולות. בועות נדל"ן של כסף חם גורמות לעליות מחירים לא רק בתל אביב אלא בערים רבות נוספות בעולם[5]

לא ברור כמה מהכסף החם העולמי הגיע גם לארץ, ועד כמה הוא תרם לעליית מחירי הנדל"ן בישראל. דוגמה אחת יכולה להיות קניית הדירות על ידי יהודי צרפת, אלא שקנייה זו קשורה גם לעליה באנטישמיות בצרפת.

לפי אייל עופר מישראל יקרה לנו, בעקבות הגברת הרגולציה על הבנקים של ארצות הברית ואירופה, עלתה דרישה מבנקים לחשוף חשבונות עם כסף שחור (כסף שמקורו בפשיעה). דבר זה אילץ בעלי חשבונות להמיר את הכסף שלהם לצורות הון אחרות ביניהן דירות. רישום של הכנסות מדירות אלה עלול לחשוף את בעלי הדירות לחקירה של רשויות המס ולכן הם מעדיפים שלא להשכיר אותה כלל. [6]

הגדלת הביקושים לבנייה במרכז הארץ

רוב הצעירים רוצים לגור במרכז, כי שם העבודה ושם "החיים" - שירותים עירוניים שונים כמו תרבות, בילויים ומציאת בני או בנות זוג.יש קושי לקנות דירה בנהריה כי זה שעתיים נסיעה ברכבת מתל אביב לכל כיוון.

תחבורה בישראל

תחבורה בישראל פקקי תנועה בישראל פרבור בישראל נתונים על תחבורה בישראל תחבורה ציבורית בישראל תחבורת רכבות בישראל תחבורת אופניים בישראל הולכי רגל בישראל תאונות דרכים בישראל זיהום אוויר בישראל רקע: פרבור תכנון מוטה רכב פרטי השפעות בריאותיות של מכוניות השפעות חיצוניות של מכוניות משבר הדיור בישראל עירוניות מתחדשת תחבורה בת קיימא הליכתיות בנייה מרקמית תכנון מוטה תחבורה ציבורית תחבורת מעברים איזורי מיתון תנועה

העדר תחבורה ציבורית טובה

ערך מורחב – תחבורה ציבורית בישראל

נסיעה של כחצי שעה מהפריפריה לתל אביב בתחבורה ציבורית הייתה מאפשרת לאנשים רבים יותר לגור שם. כניסה לתל אביב מהרצליה לוקחת יותר מחצי שעה. המרחק בין נהריה לתל אביב הוא 150 ק"מ. רכבות מודרניות עושות את זה בחצי שעה. בסין לוקח שנה וחצי להקים רכבת מהירה כזו. בתאילנד לוקח שנתיים להקים רכבת קלה במרכז בנגקוק. אם נחשב את סך הנסיעה הכולל, מדלת לדלת, זמני הנסיעה ארוכים יותר, עדיין ניתן לייעל את התחבורה הציבורית מאוד. לדוגמה את זמני הנסיעה מפתח תקווה או מלוד אל תל אביב.

תשתיות הרכבת בישראל מפגרות והתפקוד שלה לקוי. תחנות הרכבת נמצאות בדרך כלל בשולי העיר וקשה להגיע אליהם בתחבורה ציבורית. כך תחנת הרכבת היחידה של ראש העין נמצאת מחוץ לאזורי התעשייה באזור ומחוץ לעיר, ואי אפשר להגיע אליה ברגל או אפילו באופניים. בזמן האחרון השתפר התאום בין הרכבות לאוטובוסים בעקבות פרויקט קו רציף. נכון לחמישי בספטמבר 2018, 95 קוי אוטובוסים הותאמו ל-65 תחנות רכבת.

בגלל התחבורה הציבורית הלקויה בישראל, שכולל גם העדר הקצאת נתיבי אוטובוסים ותעדוף שלהם ברמזורים, והעדר תחבורת מעברים, קשה להתנייד לעבודה ולסידורים בערי הלווין של תל אביב ללא מכונית פרטית. העלות של מכונית פרטית היא כ-30,000 ש"ח בשנה בממוצע. העלות של התחבורה בישראל עולה גם היא משנה לשנה ומשפחה ממוצעת הוציאה בשנת 2011 כ-3,000 ש"ח על תחבורה ותקשורת - יותר מאשר על דיור או כל סעיף תקציבי אחר.[7] דבר זה גורר אנשים להעדיף לחיות כמה שיותר קרוב למרכז תל אביב ודוחף מעלה את הביקושים לאזורים אלה. במקביל, תחבורה ציבורית לקויה ותכנון מוטה רכב פרטי גוררים בעיות כמו פרבור (ראו בהמשך).

מסיבות אלה, נהוג במקומות רבים בעולם לא להסתכל רק על מחיר הדיור לבדו, אלא גם על מחיר הדיור +מחיר התחבורה יחד. [8] מגורים בפרברים לדוגמה יכולים לספק קרקע זולה, אבל הם מייקרים את הוצאות התחבורה.

הדבר נובע, בין השאר, מסיבות פוליטיות. לדוגמה, כשתוכנן קו רכבת לירושלים מכיוון מודיעין, היה נוח ביותר לבנות אותו ליד כביש 443, כי באזור זה ישנם השיפועים המתאימים ביותר להנחת מסילת ברזל. אולם תוכנית זו נדחתה כי משרד התחבורה התנגד לבנות מסילת רכבת מעבר לקו הירוק. במקום זה התחילו פרויקט של מסילה באורך 55 ק"מ כאשר 44 ק"מ ממנה עוברים בתוך מנהרה ועוד 7 ק"מ על גשרים. הבניה ממושכת ויקרה.

פרבור

ערך מורחב – פרבור בישראל

פרבר אמריקאי טיפוסי המדגים את הצפיפות הנמוכה והבזבזנית בשטח של מגורים בפרבר. כדי לספק שירותים כמו תחבורה, ביוב או שיטור יש צורך לפרוס שירותים אלה פני שטח רחב דבר הגורם לייקור שלהם.

מגמות הפרבור, שהן כביכול הצד השני של המטבע לדירות מגדלים, הן יקרות יותר להקמה ולתחזוקה יחסית לדירות עירוניות (בבניין נמוך מספיק). הערכה אחת מדברת על עלות של פי 1.5 מעלות של דירה רגילה. מגמות הפרבור גורמת לבזבוז מאסיבי של שטח דבר שגורם בעצמו לייקור נוסף של הקרקע, כמו כן בעיות הפרבור גורמות לאי יעילות של שירותי רשת, ובראשם תחבורה ציבורית.

הפרדת שימושי קרקע

הפרדת שימושי קרקע - הפרדה לאזורי מסחר ומגורים לדוגמה, גורמת לכך שבבוקר הרחובות והבתים באזורי המגורים הם כמעט נטושים, ובלילה אזורי העסקים הם נטושים. דבר זה כרוך בהקמה כפולה של תשתיות כמו כבישים, מדרכות ביוב, וכן גורם לאי יעילות בתחבורה ותלות ברכב פרטי - ושוב לעליית מחירי הקרקע והדירות. [9]

עירובי שימושי קרקע היה יכול להקטין הן את הוצאות התחבורה, הן את בזבוז השטח לטובת מכוניות והן לתרום להקטנת הביקוש לדיור - לדוגמה משרד שממוקם בתוך הבית או בבניין או בבניין סמוך - מאפשר לנצל חללים עירוניים בלתי מנוצלים כמו דירות מרתף, וכן להשתמש במשרדים ובמבנים קטנים יותר ולחסוך שימושי קרקע. דוגמה נוספת לדבר זה היא גני ילדים. בעוד שגן עירוני דורש שימושי קרקע נרחבים, ואין בניה מעליו, גנים פרטיים בנויים בדרך כלל בתוך בניינים, יש להם חצר קטנה יותר והם בעלי מספר קומות שבנויות מעליהן.

תכנון מוטה רכב פרטי

ערך מורחב – השפעות חיצוניות של רכב פרטי

אי היעילות בתחבורה ממשיך גם במרחקים קצרים יותר. המרחק בין פתח תקווה לתל אביב הוא בסך הכל 14 ק"מ. בישראל עושים את המרחק הזה בבוקר במשך שעה וחצי. פתרונות של BRT יחד עם נתיב תחבורה ציבורית לאוטובוסים ותחבורת מעברים, יכולים לקצר את משך הנסיעה מדלת לדלת לחצי שעה ופחות. אלה שלשם כך יש לקחת זכויות רכב מהרכב הפרטי שבמשך שנים הופלה לטובה על חשבון שאר משתמשי הדרך.

יש דרכים רבות לייעול התחבורה הציבורית. אלא שהממשלה מרוויחה כ-20 מיליארד ש"ח בשנה ממיסים הקשורים ברכב. לעומת זאת המשק כולו מפסיד כ-40 מיליארד ש"ח בגלל השפעות חיצוניות של הרכב הפרטי והנהגים מוציאים עוד כ-60 מיליארד ש"ח בשנה (או כ-30,000 ש"ח בשנה למכונית, על כל אחת מ-2 מיליון המכוניות בישראל). הוצאות הרכב עוד גדלות בפרברים שם יש צורך בעוד מכוניות שצריכות לנסוע מרחקים גדולים יותר.

נסיגות מרצועת עזה

בעקבות הנסיגה של ישראל מרצועת עזה וגוש קטיף, פונו ממנה כ-8,600 תושבים יהודים ישראלים. אם מניחים גודל משפחה ממוצע מדובר בכ-2,000 משפחות המהוות כפרומיל אחד מכמות משקי הבית בישראל. רצועת עזה היוותה עתודת קרקע גדולה, אך הדבר מתעלם מכך שברצועה חיים מיליוני פלסטינים ויש בה צפיפות אוכלוסין מהגבוהות בעולם. מסיבה זו ומסיבות של רגישות מדינית וביטחונית היא לא נחשבה כשטח שיוכל לקלוט אליו כמות משמעותית של ישראלים.

עם זאת, הנסיגה מרצועת עזה יצרה ספקולציות על נסיגות משטחים נוספים. על-פי נייר עמדה של לשכת השמאים, אם אכן יתבצע מעבר של תושבי יהודה ושומרון לתוך אזור הקו הירוק, יביא מעברם לעליית מחירי דיור שיכולה להגיע עד לכ-18% באזורים שבהם הם יתיישבו.

השפעות על היצע הקרקעות

גידול האוכלוסייה, במדינה שגם ככה היא צפופה יחד עם גורמים אחרים (ראו סעיף תחבורה), תורם תרומה משמעותית לעליית מחירי הקרקע. בישראל עלות הקרקע מהווה שליש מעלות הדירות באזור המרכז ו-10% מעלות הדירות בפריפרייה.[10] עבור בתים צמודי קרקע השפעת מחיר הקרקע כנראה גבוהה יותר. אם ישראל מכפילה את כמות האוכלוסייה שלה כל 33 שנה, פירוש הדבר שכל 33 שנה, יש צורך לבנות כמות דירות שמתאימה לסך כל הדירות שנבנו כאן מאז ומעולם. דבר זה תורם תרומה היסטורית וארוכת שנים לגידול במחיר הדיור. אם סמוך להקמת המדינה נדרשו מספר שנות עבודה של פועל כדי לקנות דירה, כיום נדרשת משפחה בעלת הכנסה ממוצעת לזמן עבודה של כ-20–30 שנה כדי לקנות דירה (יש להבדיל בין עלות הדירה עצמה לבין עלות הדירה בפועל לאחר לקיחת משכנתא).

רק 4.5% מהקרקעות בישראל בנויות. דבר זה יוצר את הרושם כי יש שטחים רבים שבהם ניתן לבנות, אולם רוב רוב הקרקעות הפנויות שבידי המדינה נמצאות בצפון ובדרום ישראל (או ביהודה ושומרון), ולא באזורי הביקוש במרכז הארץ. לדוגמה שני שליש מאדמות המדינה נמצאות בנגב.

מונופול של המדינה על הקרקע

קרקע היא מרכיב המרכזי בעלות הדירה בישראל, בגודל ממוצע של 30% ממחיר הדירה. באזורי המרכז מחירה יקר עוד יותר. מנהל מקרקעי ישראל אחראי על הקצאת רוב הקרקעות בישראל, 93% מהשטח בישראל נמצא בידי המדינה קק"ל, רשות פיתוח או ישירות על ידי המדינה. 7% מהקרקעות הן פרטיות. זהו מונופול. אחת הטענות של כלכלנים נגד מונופולים היא שהם רוצים למכור מעט יחידות וביוקר. בנוסף יש טענה כי לממשלה יש אינטרס למחירי נדל"ן גבוהים בגלל שהדבר מוביל להגדלת ההכנסה ממיסים (אם כי לדבר זה יש גם צד שני - הפסד מיסים בגלל שפחות אנשים קונים דירה, וגם בגלל שיש התמרמרות ציבורית בנושא). לממשלה ולמפלגות יש השפעה ניכרת על מנהל מקרקעי ישראל. טענות אלה מתגבשות לכדי טענה כי מנהל מקרקעי ישראל מספק פחות מידי קרקע לבניה וכך שומר את מחיר הקרקע גבוה באופן מלאכותי. ראו לדוגמה את טענות של הכלכלן העירוני נחמן שלף בתגובות. [11]

עם זאת, כאמור רוב הקרקעות הפנויות לבנייה שבידי המדינה נמצאות בצפון ובדרום ישראל (או ביהודה ושומרון), ולא באזורי הביקוש במרכז הארץ. נכון לשנת 2014 עתודות הקרקע המופשרות לבנייה שוות בגודלן לשטח הבנוי, כך שלכאורה מחסור בקרקע אינו מהווה גורם מהותי בייקור הדיור.

מחסור בקרקע באזורי ביקוש

למרות שיש שטח גדול של קרקעות מופשרות באזורי הביקוש, חלק גדול מהדירות בשטחים אלה תקועות בגלל סיבות שונות כגון התנגדות לבנייה בידי ארגוני סביבה ותושבים, בעיות בתכנון בגלל הצורך להוסיף תשתיות (כולל תחבורה, ביוב, חשמל), סכסוכי קרקע וזיהום קרקע. מכן הסיבות האלה דפנה מאור מעריכה כי בעיות תכנון הן הדבר המרכזי המגביל בנייה של דירות חדשות.

ספקולציות על קרקעות

ערך מורחב – שחיתות ברשויות מקומיות בישראל

יש מקרים שבהם יזמים קונים קרקע עירונית שנועדה לשימוש קרקע מסויים (לדוגמה הקמת מבנה ציבור), ולא בונים עליה, וזאת כדי לשנות את ייעוד הקרקע שלה בעירייה. בדרך כלל הדבר מבוצע באמצעות "מאעכרים" וקשרי הון-שלטון. לאחר שינוי יעוד הקרקע עולה ערכה באופן מהותי. דבר זה גם מהווה הזדמנות טובה לבצע הלבנת הון (כמתואר באחת העונות של הסדרה "הסמויה"). גם לאחר שינוי ייעוד הקרקע קבלנים לא ממהרים לבנות עליה מתוך תקווה להעלות את אחוזי הבנייה בקרקע וכך להרוויח עליה יותר. אייל עופר מישראל יקרה לנו מעיר ששינוי ערך הקרקע לא נבע מפעילות של המשקיעים אלא דווקא מפעילות של גורמים אחרים לדוגמה שכנים בשכונה שהפכו אותה למבוקשת יותר. הוא מציע שעל רווחים הנובעים משינוי יעוד קרקע יחול מיסוי כבד מאוד, כך שסוג כזה של ספקולציה לא יהיה משתלם. [12]

הקצאת שטח עירוני לטובת מכוניות

ערך מורחב – חנייה

שטח גדול מהשטח העירוני מוקדש לכבישים למכוניות, ולחנייה למכוניות (לפחות 20% מהשטח העירוני), דבר זה מקטין את היצע הקרקע בערים שניתן להקדיש לדיור. החלופות לחנייה כזו היא בניית חניונים ציבוריים -על חשבון הארנונה ומיסים - דבר שגם מבזבז כסף ומייקר את הדיור בצורה אחרת. בבניית בתים חדשים יש תקן שעל פיו חייבים לבנות חניה לכל דירה. [13] דבר זה עולה כסף על ידי ייקור הדיור. על פי פרופסור דונלאד שופ יש לייקר את החנייה ולעודד תחבורה ציבורית, כדי שאנשים ישלמו מחיר ריאלי יותר על שימוש ברכב הפרטי, ויעברו לחלופות.

יש בישראל כמה עשרות אלפי בניינים בנויים על עמודים. בתים אלה עלולים להתמוטט עקב רעידת אדמה בישראל. הפתרון הזול ביותר לחיזוק מבנים אלה הוא בנייה בקומת הקרקע. שכן הוספת קירות וקורות בין העמודים תחזק אותם מול לחצי גזירה שמפעילה רעידת האדמה. בנייה בקומת הקרקע מקובלת במדינות אירופאיות רבות. בישראל משמשת קומת הקרקע על עמודים לחניית רכבים. בנוסף בגלל ההסתמכות הגדלה והולכת על רכב פרטי לתחבורה בישראל, קיים תקן חניה מינימום, שאומר שכל דירה חייבת לבנות לפחות 2 חניות. דבר זה מאט את הביצוע של תוכניות "תמ"א 38" לחיזוק מבנים קיימים כי במקרים רבים הוספה כזו כרוכה בחפירה מסובכת ויקרה מתחת לבית דירות קיים. שיפור התחבורה הציבורית בישראל כמו גם הקטנת הכרה בהוצאות רכב פרטי, יכולה להוביל להורדת השימוש ברכב פרטי ולהקטנת הביקוש לחניה, כך שיתפנו מקומות רבים.

צפיפות בנייה נמוכה מידי ושטחים פתוחים

בישראל יש תקנים נדיבים לגינון רב. זה לכאורה משפר את איכות החיים, אבל בפועל זה מוריד את רמת הצפיפות העירונית, גורם להתארכות הנסיעות וליצירת שטחים מתים בעיר. אפשר לראות מרחבים גדולים (ונטושים ) בעיירות פיתוח וכן "גינות פרטיות" שלא משרתות שום דבר, זאת לעומת המרחב העירוני (רחובות כמו שינקין) שבו יש צפיפות גבוהה יותר ופחות גינות. [14]

צפיפות נמוכה גורמת להקטנת היצע הקרקע העירונית שניתן להקדיש לדיור ולייקור הקרקע. [15] בנוסף צפיפות בניה נמוכה מידי תורמת לאי יעילות של תחבורה ציבורית שהיא גורם מרכזי בייקור הדיור במרכז.

מכרזים של מנהל מקרקעי ישראל

נשיא התאחדות הקבלנים, ניסים בובליל, טוען כי סיבה אחת ליוקר הדיור היא שיטת המכרזים של מנהל מקרקעי ישראל. המנהל מפרסם מכרז על קרקע והזוכה הוא מי שמציע את המחיר הגבוה ביותר על הקרקע. דבר זה יוצר לחץ מתמיד לעליית מחירי הקרקעות. התאחדות הקבלנים קוראת לשנות את שיטת המכרזים. [16]

בנייה ביהודה ושומרון ובנגב

בנייה ביהודה ושומרון סיפקה בעשורים האחרונים 5%-10% מסך הבניה בישראל. הקפאות בניה בשטחים אלה מקטינות את היצע הדירות. בשנים שבהן הבנייה ביהודה ושומרון הוקפאה, עלו מחירי הדירות בעשרות אחוזים. גורמים בימין המדיני, כמו שר השיכון אורי אריאל, מציעים להגדיל את הבניה בשטחים כדי להקטין את מצוקת הדיור [17].

מצד שני, טוענים גורמים בשמאל המדיני כי חלק ממצוקת הדיור נובע מכך שהממשלה מתעדפת את יהודה ושומרון ומשקיעה בהם יותר כסף בתשתיות, במשאבי תכנון, בהפשרת קרקעות לבנייה ובבניה ממשלתית, על חשבון הבניה באזורי ביקוש בתוך שטחי מדינת ישראל. לטענת ח"כ זהבה גלאון, המדינה אחראית ל-50% מהתחלות הבניה ביהודה ושומרון לעומת 18% בתוך הקו הירוק. [18]. גם בזמנים של הקפאת בניה יש קידום של תוכניות ברמת התכנון[19]. לטענת "שלום עכשיו" מאז הפסקת ההקפאה של ההתנחלויות, קצב הבנייה של בתים מעבר לקו הירוק כפול יחסית לקצב הבנייה בישראל.[20]. פרופסור לב גרינברג טוען כי חלק ממצוקת הדיור בתוך הקו הירוק היא מכוונות, וכי באופן זה המדינה מעודדת את הישראלים לעבור לגור ביהודה ושומרון.[21]

שטח יהודה ושומרון עומד על כ-5,860 קמ"ר, וגרים בהם 1.5-2.5 מיליון פלסטינים ועוד כ-350 אלף יהודים. צפיפות האוכלוסין הממוצעת בשטח זה היא לכן כ-341 בני אדם לקמ"ר, לעומת צפיפות של 350 בני אדם לקמ"ר בתוך הקו הירוק. היות וקצב גידול האוכלוסייה בשטחים אלה גבוה יותר באוכלוסייה הפלסטינית ובהתנחלויות, ניתן לצפות כי ללא סיוע ממשלתי, תחריף מצוקת הדיור מעבר לקו הירוק.

בנוסף לכך, כיום גם בניה בשטחי הקו הירוק נחשבת בעייתית מבחינה פוליטית. לדוגמה, היישוב חירן, המתוכנן לקום על אדמות מדינה בנגב, מעורר התנגדות עזה מצד ארגוני שמאל הטוענים לפגיעה בזכויות הבדואים, וכן התנגדות מצד ארגונים סביבתיים הטוענים לפגיעה באיכות הסביבה. כיום, חלקים גדולים מהנגב חסומים להתיישבות של יהודים, עקב בניה לא חוקית של בדואים התופסת שטחים נרחבים.

יצירת מחסור על ידי השלטון במטרה להחליש את מוסדות התכנון

נציגי החברה להגנת הטבע טוענים כי אין מחסור בקרקעות או בתוכניות לבניית דירות. לטענת הארגון, נתניהו ביצע בשנים 2009–2011 מהלך ציני של תקיעה של בניית דירות חדשות, במטרה לקדם את תוכנית הרפורמה שלו בקרקעות ובתכנון. כמו כן מזהירים בארגון ובארגונים סביבתיים נוספים כי החלשת הוועדות תגרום לנזק ארוך טווח בדמות פיתוח עירוני פרוע ופרבור. [22]

השפעות על עלות בנייה

הגדלת שטח הדירות

במשך השנים יש עליה בשטח הדירות שנבנות. דבר זה גורר ייקור של עלויות הבנייה. בשנים שבין 2000 ל-2010, גדל שטח הדירה הממוצעת בישראל מ-133 מ"ר ל-172 מ"ר, שהיא עליה של 30% משטח הדירה. הדבר כולל גם הגדלה של חדרים - בעיקר של חדרי אירוח והסלון, וכן הוספת חדרים. כך שבשנת 2010 הייתה השנה הראשונה שבה נמכרו יותר דירות חדשות של 5 חדרים מאשר דירות של 4 חדרים.

הסיבות להגדלת הדירות מגוונות. הן כוללות את תרבות הצריכה ושימוש בדירה גדולה כבסוג של סמל סטטוס. סיבה נוספת היא שעם הגידול בכמות הצריכה לנפש, יש צורך ביותר מקומות אחסון לבגדים, רהיטים וכו' - למרות שדבר זה עלול לגרור עומס חפצים - עומס ומתח עקב הצורך לנקות ולסדר בית גדול יותר עם יותר חפצים. הדרישה הגדלה לטלוויזיות גדולות יותר ולחדרי מחשב לילדים גורמת גם היא להגדלת הביקוש לדירות גדולות יותר. היבט אחר שדוחף לבנייה של דירות גדולות יותר הוא בניה של מגדלי יוקרה מצד אחד ופרבור מצד שני. גידול האוכלוסייה פירושו שמספר הילדים הממוצע למשפחה עולה, דבר שמביא לעלייה בביקוש לעוד חדרים.

כמו כן העליה הצפויה במחירי הדירות יוצרת תמריץ כלכלי לקנות דירה גדולה יותר, מתוך ציפייה שערכה העתידי יהיה רב יותר.

מדיניות של בניית דירות גדולות

עיריות רבות מעודדות קבלנים לבנות דירות גדולות בנות 3–5 חדרים שמתאימות למשפחות מבוססות, ולא לבנות דירות קטנות יותר של 1–3 חדרים שמתאימות יותר לרווקים ולזוגות צעירים. הסיבה היא שמשפחות בעלות בתים גדולים יותר משלמות ארנונה גבוהה יותר יחסית לזוגות צעירים. כמו כן משפחות עניות אינן יכולות לקנות דירות גדולות כאלה, דבר שמקטין את כמות השירותים העירוניים שהעירייה צריכה לספק.

מצב זה גורם למחסור בדירות קטנות במרכזי הערים. מעודד בעלי בתים לפצל דירות באופן לא חוקי ומעלה את מחירי הדירות במרכז גוש דן.

בניית מגדלים

ערך מורחב – מגדל מגורים

צפיפות אוכלוסין גבוהה וכן סיבות פיננסיות (כסף חם) מעודדות בניה לגובה. צפיפות האוכלוסייה, יחד עם הגדרות מוטעות בתמ"א 35 לגבי צפיפות נטו וסיבות פיננסיות מעודדות הקמת מגדלים למגורים. באופן אבסורדי צורות רבות של הקמת מגדלים גורמות לייקור הקרקע ולבזבוז שטח במקום לחסכון בשטח. שכן סביב המגדלים, בעיקר כאלה הנבנים בשכונות חדשות נבנית תשתית רחבה של חניות ושל שטחים ציבוריים פתוחים.

גורמים בזרם עירוניות מתחדשת כמו יואב לרמן וד"ר יודן רופא טוענים כי לא צריך לבנות בניינים גבוהים כדי לקבל צפיפות בנייה גבוהה, וכי הנוהג של בניית מגדלים לאו דווקא מוביל לבנייה צפופה יותר - בגלל הגנים הרחבים הנבנים סביבם. [23] כך לדוגמה אזור המגדלים ברמת אביב ג' (רחוב רקנטי) הוא בעל צפיפות של 14,000 אנשים לקמ"ר, זאת לעומת אזורים בבת-ים, גבעתיים ובני ברק שמגיעים לצפיפויות של 25,000 ו-40,000 אנשים לקמ"ר. תל אביב לדוגמה היא בעלת צפיפות של כ-7,000 אנשים לקמ"ר, זאת לעומת ברצלונה בעלת 15,000 אנשים לקמ"ר, ופריז שהיא בעלת 20,000 אנשים לקמ"ר - בשתי הערים הצפיפות מושגת לא על ידי בניית מגדלים אלא על ידי אמצעים אחרים, כמו בנייה מרקמית, ביטול החובה ל"קו בניין" בתב"עות, צמצום וביטול תקני חנייה, הצרת רחובות, צמצום של שטחים פתוחים שאינם בשימוש ועוד.[24]

בבנייה גבוהה של מגדלים, מעל 6–8 קומות, מתחילות עלויות גבוהות של הקמה ותחזוקה של בניינים. עלויות הקמה גבוהות יותר כוללות מנוף יקר יותר וכן השקעה רבה יותר במלט ובפלדה וחפירה מסובכת יותר של יסודות הבניין. שכן המשקל היחסי של השלד לבניין לא גדלה בצורה לינארית לגודל הבניין יש גם צורך בהקמת מערכות מסובכות של מיזוג אוויר, כיבוי אש, מים ועוד, דבר שמייקר את הבנייה. גם עלות ההחזקה והתחזוקה של מגדל היא יקרה בהרבה יחסית לבניין נמוך יותר. מגדל קשה יותר לבידוד תרמי ולכן הוא בזבזני יותר בהיבט של שימור אנרגיה ומוביל להוצאות חשמל גבוהות. בנוסף יקר יותר לתחזק את המערכות המורכבות של מעליות, כיבוי אש, מיזוג-אוויר וחימום מים של המגדל.

לכן בניינים גבוהים מתאימים למאיון העליון או שהם הופכים לאחר מספר שנים לסלאמס, שבו הדיירים מתקשים לשלם את מחיר תחזוקת הבניין. מסיבות אלה התנגד הצוות של תוכנית ישראל 2020 לבנייה מעל 10 קומות. הצוות המקצועי של התוכנית היו מתכנני ערים ואדריכלים ברשותו של אדם מזור.

מחסור באישורים לבניית דירות עירוניות כתוצאה מסיאוב ושחיתות מנהלית

האדריכל יואב לרמן טוען שעיקר הביקוש לדירות הן דירות במרכזים עירוניים כמו תל אביב. הביקוש שם הוא לדיור צפוף בלי הרבה שטחים פתוחים, ובמקומות שאין בהן חניות. עודף רגולציה, שחיתות וקיבעון מחשבתי של משרד הפנים לא מאפשרים לבנות את הדירות החדשות במקומות אלה, אלא בעיקר פרוייקטים של שכונות חדשות שלמות בפאתי העיר, או מגדלי יוקרה לאלפיון העליון.

לרמן מציין כי העדר שוק חופשי בשוק הדירות, לא מאפשר לדוגמה להסב בנייני משרדים נטושים למגורים, ומחייב בנייה של חניות לכל דירה.

בעיות בירוקרטיות

לפי מדד "Ease of Doing Business" של הבנק העולמי ישראל נמצאת במקום ה-121 בעולם בהתעסקות/מתן אישורי בנייה מרשויות המדינה ובמקום ה-147 ברישום נכס, הרבה מעבר לרוב מדינות המערב. הנתון הזה מקשה על יזמים לפתח קרקעות, לבצע פינוי בינוי ולמכור דירות, מה שמוביל לירידה בהיצע ולעלייה כמעט תמידית במחירים, כשיש עלייה חזקה בביקוש.

לפי טענה זו, שמובאת על ידי ראש הממשלה בנימין נתניהו, מי שרוצה להוריד את המחירים בארץ חייב ללחוץ על הממשלה לבצע מהפך שלם בתפיסה התכנונית בארץ, שתבוא לידי ביטוי בפישוט הליכי רישוי מחויבים למציאות וביטול מנגנוני בירוקרטיה מיותרים.

מתנגדים לבנימין נתניהו כמו דב חנין, החברה להגנת הטבע וארגונים סביבה וחברה טוענים כי זהו טיעון מוטעה. אין לטענתם עיכוב בתהליכי התכנון, כי אם בשלבים אחרים של הבנייה - לדוגמה ספקולציה של קבלנים שמחכים שמחיר הקרקע יעלה לאחר שכבר קיבלו אישור בנייה. (ראו סעיף בנושא). הניסיון של נתניהו לעקוף את וועדות התכנון דומה לתוכנית של שרון מתחילת שנות ה-90 לבניית דירות לעלייה הרוסית. צעד שנתקף דווקא על ידי הימין הכלכלי. [25]

מאידך, ישראל סובלת קשות מהעדר תכנון עירוני (לדוגמה תחנות הרכבת נבנות בשולי הערים ולא בתוך הערים, לדוגמה תוכנית בניין עיר של ירושלים הייתה עד לפני מספר שנים מימי המנדט), כך שסתם "מסלול מהיר" עלול להוריד את המחירים לזמן קצר ולגרור בעיות קשות יותר מאוחר יותר.

במקביל, יש מונופול של מידע על תשתיות הבינוי (רכוש של מרכז למיפוי ישראל), תוכניות הבניה מפורסמות בצורה מאוד לא נגישה (בצורה של גוש וחלקה בעיתונות הכתובה), מאעכרים מקבלים כסף ממי שרוצה לבנות ומקדמים את האינטרסים שלו בוועדות. העיריות מושחתות ולא פעם הוועדות העירוניות בנושאי בניה מקדמים אינטרסים של מקורבים לראשי הערים או לתומכים פוליטיים שלו. חסור השקיפות והשחיתות תורמים מן הסתם (אם כי לא ברור כמה) למחירי הדיור.

ספקולציה על מחירי הדירות (מצד קבלנים)

לפי טענת חבר הכנסת דב חנין, סיבה אחת לעליות המחירים היא קבלנים שמקבלים אישור על תוכנית בניה, אבל מעכבים את הבניה במקום בציפייה לעליית מחירים. לטענתו, 160,000 יחידות דיור נמצאות במצב זה. הממשלה לא מתערבת בנושא בגלל אידאולוגיה כלכלית של אי התערבות. [26]

לפי אייל עופר מ"ישראל יקרה לנו" קבלנים מקבלים אישור לבנות על קרקע מסויימת, אבל מעכבים את הבנייה מתוך ציפייה שמחירי הקרקע והדירות עלי יעלו בעתיד. כדי למנוע מצב כזה הוא מציע למסות קרקע שקיבלה אישור לבנייה אבל לא נבנתה בתוך 4 שנים. [27]

מחסור בעובדים זרים

נשיא התאחדות הקבלנים, ניסים בובליל, טוען כי מחסור בעובדים זרים בענף הבניין גורם להאטת הבנייה ולייקור הדיור. בובליל טוען כי בעבר היו 80,000 עובדים זרים בענף אך בשנת 2010 נשארו רק 8,000 עובדים. דבר זה מקשה על בניית 40,000 דירות בשנה שהן היעד של שר השיכון כדי להגדיל את היצע הדירות.[28]

התייקרות חומרי הגלם והאנרגיה

ערך מורחב – שיא תפוקת הנפט

אינדקס מחירי הסחורות של הבנק העולמי. ב-11 השנים מאז שנת 2000, התייקרו חומרי הגלם פי 3 והאנרגיה התייקרה פי 3.5. בנוסף לעליה במחיר, יש גם עליה בתנודתיות המחירים. ההסבר לכך שמחירי חומרי גלם גבוהים גורמים למיתון כלכלי שמוריד את הביקושים להם עד לשלב נוסף של עליה בביקושים ועלייה נוספת של המחירים. מגמות אלה מתאימות למודל הייחוס של הספר גבולות לצמיחה ולתאוריית שיא תפוקת הנפט שעוסקת בהתייקרות אנרגטית ובהשלכותיה.

בעולם יש מגמה ארוכת טווח בעשור האחרון של התייקרות הנפט ודלקים אחרים. אולי בגלל שיא תפוקת הנפט. מחירי האנרגיה משפיעים מאוד על הפקת חומרי גלם עתירי אנרגיה הדרושים לענף הבנייה המודרני (ראו אמרגיה)- במיוחד אלומיניום (לחלונות), פלדה, מלט, זכוכית, שיש וקרמיקה.

עליית מחירי האנרגיה משפיעה גם באופן ישיר על עלויות הובלה והקמה של בניינים וגורמת התייקרות נוספת.

בישראל יש גם מצוקת חול לבנייה בגלל שרוב החולות לבנייה נכרו (ראו סעיף גידול האוכלוסייה). דבר זה גורר כרייה פלילית וכן ייבוא של חומרי גלם מחו"ל. כמו כן בישראל קיים מונופול מלט של חברת נשר, דבר שמייקר את עלות הבטון.

מיסוי

לפי חלק מהטענות בין 30% ל-50% מעלות הדירה הדירה שהאזרח משלם הוא מיסוי[29]. העיתונאית דפנה מאור מעריכה את השפעת המיסוי על המחיר רק ב-21%.

שלטונות המדינה גובים מיסים רבים בתהליך ההקמה של דירה: משלם מס רכישה על קניית קרקע. המוכרים של דירה משלמים מס שבח. הקונה משלם הטל השבחה. אגרות בניה, היטלי פיתוח/סלילה/ניקוז, וצנרת.

למיסוי הנדל"ן הישיר מתווסף מיסוי עקיף. כשאני קונה חומרי בניה אני משלם מכס, אגרות היטלים על הברזל, על הבטון, על הבלוקים, על האלומיניום. אני והספקים שלי גובים עבור המדינה מס הכנסה על שכר העבודה. אני גובה עבור המדינה מע"מ. מה לא...

בתאוריה, דירה שעולה מליון ש"ח – צריכה לעלות ללא מיסים רק 500–700 אלף ש"ח. אלא שהחישוב אינו פשוט כל כך. המס על הדירות תלוי בכמות הדירות שיש לאזרח וכמה הוא קנה ומכר. מי שקונה דירה יד שנייה לדוגמה ישלם מס נמוך בהרבה. כך לדוגמה, בשנים 2006–2010 עלתה כמות העסקאות ב-20%, מחירי הדירות עלו ב-60% אבל המיסוי על נדל"ן עלה כתוצאה מכך ב-40% בלבד. מ-4 מיליארד ל-6.9 מיליארד ש"ח. [30]

ההסבר של מיסוי מסביר מדוע מחיר הדירה גבוה, אבל לא מדוע מחיר הדירה עולה עם הזמן. אלא שמיסוי גובה גורם להיבט נוסף והוא שלמדינה יש תמריץ לשמור על מחירי דיור וקרקע גבוהים כדי להנות מהכנסות גבוהות ממיסים.[31]

היבט נוסף של מיסוי הוא מיסים גבוהים כתוצאה מפרבור. פרבור הוא גורם מרכזי בהגדלת השימוש ברכב פרטי הן בקניית עוד רכבים והן בהגדלת כמות הנסיעות בהן. המדינה ממסה בכבדות גם את הדלק ואת הרכב, וכתוצאה מפרבור היא מקבלת עוד מיסים.

גידול באי השוויון הכלכלי ועליית מחיר הדירות ביחס לשכר

ערך מורחב – אי שוויון בישראל

חלק מהעליה במחירי הדירות ביחס לשכר הממוצע יכול להיות מוסבר על ידי גידול בהפערים הכלכליים בישראל והקטנת היכולת של שכירים לקנות דירה בגלל שחיקת שכר. בעשורים האחרונים גדלו מאוד הפערים הכלכליים בישראל. מאז שנות ה-80 ישראל הפכה מאחת המדינות המערביות השוויוניות ביותר לאחת המדינות המערביות בעלות הפערים הגדולים ביותר.

יש סיבות שונות לגידול בפער הכלכלי בישראל. ביניהן גלובליזציה, אי שוויון בהשכלה, אי שוויון בתחבורה שחיתות ובעיות הקשורות בשוק ההון, כלכלה ריכוזית המנוהלת על ידי כמה טייקונים, מיסוי רגרסיבי, ועוד. בחברה שבה יש אי שוויון גדול, ייתכן מנגנון של "אינפלציה פנימית" כלומר ירידה בכוח הקניה של כספם של רוב האנשים על ידי הגדלת אי השוויון במקום אינפלציה של הדפסת כסף.

בהקשר של דיור המנגנון הזה יכול לפעול כך - קבוצה של מיעוט קטן מרוויחה סכומים גדולים של כסף. הסיבות הן כניסה של כסף זר (בגלל ריבית גבוהה), כניסה של משקיעים מחו"ל (לדוגמה יהודי צרפת), ספקולנטים זרים, הטייקונים שהרוויחו כסף על ידי ניצול מונופולים בישראל ועל ידי השקעות וספקולציות בחו"ל, מנהלים בכירים בחברות של טייקונים ועוד. הגידול בכמות הכסף של אוכלוסייה זו פירושה שיש להם כסף רב להשקעות ולקניה - ולכן קבוצה זו מעלה את הביקוש בשוק הנדל"ן - הן את הביקוש לדירות יוקרה והן את הביקוש לדיור כללי ולקרקע (כהשקעה)- דבר שמעלה את מחיר הדיור.

במקביל, השכר הריאלי של רוב האוכלוסייה לא גדל בקצב של מחירי הדיור - כך שההכנסה הריאלית של הישראלי הממוצע ובעיקר של הישראלי השכיח יורדת ביחס למחירי הדירות. למעשה רוב האזרחים נפגעים מעליית מחירי הדיור הן בגלל עליית דמי השכירות והן בגלל שעליית הרנטה מייקרת את המוצרים והשירותים שהם קונים בעיר. דבר זה מגדיל עוד יותר את הפערים כפי שמוסבר בסעיף של "משוב חוזר של מחירי דיור וגידול בפערים".

משוב חוזר של מחירי דיור גבוהים וגידול בפערים

סיבה חשובה לגידול בפערים הכלכליים היא עליית מחירי הדיור. מעלייה כזו נהנים מי שיש בבעלותם דירות או שהם קונים דירות נוספות. בדרך כלל בעלי הדירות נמנים על המעמדות העשירים יותר בחברה. יש מספר משפחות ואנשים שיש להם עשרות ומאות דירות בבעלותם, והם מרווחים עליה רנטה. במקביל, המעמדות העניים יותר צריכים לשכור דירות, כי אין להם גישה למשכנתא משתלמת, או כי אין להם הכנסה יציבה להחזקת משכנתא כזו. במקביל הדירות שבבעלותם, אם בכלל, הן בפריפריה ולכן השפעתם על שוק הדירות בשווקים החמים והמשתלמים יותר זניחה.

עבור שוכרי הדירות עליית מחירי הדירות פירושה הגדלת ההוצאות והרעת מצבם. במקביל עליית מחירי הדירות דוחקת ישראלים עניים יותר הרחק מהעיר וכך פוגעת באפשרויות הפרנסה שלהם. זה המנגנון שבו עליית מחירי הדירות מגדילה את הפערים הכלכליים בישראל. כפי שמוסבר בסעיף אחר, הגידול בפערים דוחף למעלה את מחירי הדירות במונחים ריאליים עבור רוב האוכלוסייה.

הגידול בפערים הכלכליים יכול בתורו לגרור עלייה במחירי הדירות (עד גבול מסויים). הגדלת כמות העניים היחסיים פירושה הקטנת אחוז האנשים שיכולים להרשות לעצמם לקנות דירה. דבר זה פירושו שאחוז השוכרים בשוק גדל, ולכן גידול בשוק להשכרת דירות. דבר זה גורר הגדלת הרנטה על החזקת דירה והגדלת הביקוש מצד מי שיכול לקנות דירה.

קישורים חיצוניים

מחקרים

• מצוקת הדיור בישראל רון תקוה, מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 3.5.2008
• התייקרות הדירות בישראל – השלכות ודרכי התמודדות תמיר אגמון, מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 5.11.2009
• תיאור וניתוח העלייה במחירי הדיור תמיר אגמון, מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 10.10.2010
• מודלים שונים של דיור בר-השגה במדינות המפותחות ובישראל תמיר אגמון, מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 17.11.2010

כתבות ומאמרים

• שטייניץ: "לא כולם יכולים לגור בפנטהאוז בתל אביב" שר האוצר מספק את זווית הראייה שלו. כלכליסט, 24.7.2011
• כלכלנים: אין קיצורי דרך להורדת מחירי הדירות - דרוש תכנון לטווח הארוך דה מארקר, 18.7.2011
• כדי להוזיל את מחירי הדיור צריך לממש חלק מתוכנית ספדיה פרופ' שלמה חסון, מעריב, 21.7.2011
• פרופ' סטיוארט גבריאל: מחירי הדירות בישראל גבוהים - המצב מזכיר את ארצות הברית שלפני המשבר דה מארקר, 17.7.2010
• המספרים שמאחורי מחאת הדיור: המשקיעים התעשרו - ורכשו יותר ממחצית הדירות בתל אביב דה מארקר, 18.7.2011
• בדיקה: רוב מכרזי הדיור מיועדים לחרדים עופר פטרסבורג, ynet 24.7.2011
• מחקר: חוסר השקיפות במינהל מקרקעי ישראל תורם לעליית מחירי הנדל"ן מחקר של מכון ירושלים דה מארקר, 13.7.2011
• כלכלת מחאה: איך הגענו עד הלום ומה אפשר לעשות? אביה ספיבק, טל וולפסון, מכון ון ליר, יולי 2011
• כלכלנים: עליית מחירי הדיור החלה להיעצר ynet, 4.11.2010
• מודל לפתרון מצוקת הדיור - עסקת קומבינציה עם המדינה
• אריק מירובסקי, אז כמה באמת שווה הבית שלכם? מדדי הנדל"ן הם חסרי כל משמעות על עיוותים בשיטות המדידה, דה מארקר 19.8.2011
• אדמה יקרה שלי: למה מחירי הדירות
 במדינת ישראל גבוהים כל כך? דפנה מאור, דה מרקר, 18.6.2014
• ארבע דרכים טובות לקלקל חגיגה רעה אייל עופר, ישראל יקרה לנו, דה מרקר, 14.10.2014
• נמרוד בוסו, שש שנים אחרי: בוגרי המחאה החברתית מציגים את הפתרון למשבר הדיור, דה מרקר, 9.5.2017
• בילי פרנקל, הימים שבהם בעשירון העליון קנו דירה ב-900 אלף שקל, וואינט, 16.4.2018
• אמיתי גזית, בבחירות 2021 כבר אין הבטחה להורדת מחירי הדיור, כלכליסט, 17 במרץ 2021

הערות שוליים

אוכלוסין
מושגים: אוכלוסיית העולם - צפיפות אוכלוסין - צפיפות אוכלוסין פיזיולוגית - גידול אוכלוסין - מעבר דמוגרפי - גידול מעריכי - כושר נשיאה - המהפכה החקלאית - המהפכה הירוקה - ביטחון תזונתי - I=PAT - טביעת רגל אקולוגית - פיצוץ אוכלוסין - אסון מלתוסיאני - שיא תפוקת הנפט - ייצוב אוכלוסין - כלכלת מצב יציב
סרטים וספרים: פצצת האוכלוסין - גבולות לצמיחה - התמוטטות - כלכלת מצב יציב - אריתמטיקה, אוכלוסייה ואנרגיה - תכנית ב'
גידול אוכלוסייה בישראל: אוכלוסיית ישראל - גידול אוכלוסיית ישראל - פריון הילודה בישראל - והארץ מלאה - הסיבות לעליית מחירי הדיור בישראל - פקקי תנועה בישראל - משק המים בישראל - הפורום לאוכלוסייה, סביבה וחברה