שינויים

==גורמים המשפיעים על הביקוש לדיור==

==גורמים המשפיעים על הביקוש לדיור==

===גידול אוכלוסיה===

===גידול אוכלוסייה===

{{הפניה לערך מורחב|גידול אוכלוסיית ישראל}}

{{הפניה לערך מורחב|גידול אוכלוסיית ישראל}}

ישראל היא אחת המדינות המערביות שבה יש [[גידול אוכלוסיית ישראל|גידול מתמיד באוכלוסיה]]. גם יחסית ל[[מדינות עניות]] יותר, ישראל במקום "מכובד" הן במובן של [[צפיפות אוכלוסין]], [[צפיפות פיזיולוגית]] (גודל האוכלוסיה יחסית לגודל השטח הניתן לעיבוד חקלאי) וגם במובן של גידול האוכלוסיה השנתי.  

ישראל היא אחת המדינות המערביות שבה יש [[גידול אוכלוסיית ישראל|גידול מתמיד באוכלוסייה]]. גם יחסית ל[[מדינות עניות]] יותר, ישראל במקום "מכובד" הן במובן של [[צפיפות אוכלוסין]], [[צפיפות פיזיולוגית]] (גודל האוכלוסייה יחסית לגודל השטח הניתן לעיבוד חקלאי) וגם במובן של גידול האוכלוסייה השנתי.  

לפי התאחדות הקבלנים, יש צורך בתוספת של בבניה של כ-40,000 יחידות דיור בשנה כדי לסגור את הפער בין ביקוש להיצע. בגלל גידול האוכלוסיה נתון זה צריך לגדול מדי שנה (בממוצע רב שנתי) בצורה של [[גידול מעריכי]] אם הגידול יואט ההשפעה תהיה בצורה של [[גידול סיגמואידי]]. אם גידול האוכלוסיה היה יורד ל-0, היתה הקטנה משמעותית של הגידול בביקוש לבתים - היו נשארים היבטים אחרים של גידול בביקוש כמו קניית בתים על ידי כסף חם מקומי או עולמי בנסיון ליצור השקעה, בניית בתים חדשים במקום בתים ישנים שהתבלו, וגידול בגלל צרכנים שרוצים להגדיל את מספר החדרים בדירות שלהם. ועדיין סביר שרוב הגורמים האלה מתגמדים לעומת הגידול בביקוש בגלל גידול האוכלוסין.

לפי התאחדות הקבלנים, יש צורך בתוספת של בבניה של כ-40,000 יחידות דיור בשנה כדי לסגור את הפער בין ביקוש להיצע. בגלל גידול האוכלוסייה נתון זה צריך לגדול מדי שנה (בממוצע רב שנתי) בצורה של [[גידול מעריכי]] אם הגידול יואט ההשפעה תהיה בצורה של [[גידול סיגמואידי]]. אם גידול האוכלוסייה היה יורד ל-0, היתה הקטנה משמעותית של הגידול בביקוש לבתים - היו נשארים היבטים אחרים של גידול בביקוש כמו קניית בתים על ידי כסף חם מקומי או עולמי בנסיון ליצור השקעה, בניית בתים חדשים במקום בתים ישנים שהתבלו, וגידול בגלל צרכנים שרוצים להגדיל את מספר החדרים בדירות שלהם. ועדיין סביר שרוב הגורמים האלה מתגמדים לעומת הגידול בביקוש בגלל גידול האוכלוסין.

האוכלוסיה גדלה הן בגלל שיעור פריון גובה לאשה, והן בגלל עידוד הגירה - הן עידוד של הגירת יהודים לישראל (חוק השבות) והן בגלל מדיניות הגירה של [[עובדים זרים]] (ראו בהמשך).  

האוכלוסייה גדלה הן בגלל שיעור פריון גובה לאשה, והן בגלל עידוד הגירה - הן עידוד של הגירת יהודים לישראל (חוק השבות) והן בגלל מדיניות הגירה של [[עובדים זרים]] (ראו בהמשך).  

==== מעברי פאזה ====

==== מעברי פאזה ====

אם קצב גידול האוכלוסיה של ישראל הוא 1.8% בשנה (הקצב בעשור האחרון), אין זה אומר שנצפה שקצב עליית מחירי הדירות יעלה דווקא בקצב זה. הסיבה היא שגורמים שונים במערכת עוברים [[שינוי פאזה]] , כאשר גודל מסויים של זרם מתקרב לתנאים מסויימים שבהם יש [[מעבר סף]].  ראו גם: [[תריסר נקודות מינוף]].

אם קצב גידול האוכלוסייה של ישראל הוא 1.8% בשנה (הקצב בעשור האחרון), אין זה אומר שנצפה שקצב עליית מחירי הדירות יעלה דווקא בקצב זה. הסיבה היא שגורמים שונים במערכת עוברים [[שינוי פאזה]] , כאשר גודל מסויים של זרם מתקרב לתנאים מסויימים שבהם יש [[מעבר סף]].  ראו גם: [[תריסר נקודות מינוף]].

כך לדוגמה קל לתת דוגמה מ[[משק המים בישראל]]. מחיר המים לא גדל בצורה לינארית עם הגידול בצריכה. כאשר צריכת המים גדלה מעל סף מסויים, יש צורך להקטין את הצריכה, לייעל את המשק או להתפיל מים. התפלת מים מייקרת את המים בצורה לא לינארית. המחיר "קופץ" בצורה פתאומית.  

כך לדוגמה קל לתת דוגמה מ[[משק המים בישראל]]. מחיר המים לא גדל בצורה לינארית עם הגידול בצריכה. כאשר צריכת המים גדלה מעל סף מסויים, יש צורך להקטין את הצריכה, לייעל את המשק או להתפיל מים. התפלת מים מייקרת את המים בצורה לא לינארית. המחיר "קופץ" בצורה פתאומית.  

ביחס לדיור יש מצבים דומים - לדוגמה כאשר השטחים הפתוחים לבניה בתל אביב נגמרים, המחיר של הדירות בעיר מתחיל לעלות בקצב מהיר בהרבה יחסית לעליה שהיתה שם קודם. שטחים פתוחים באיזור לוד לדוגמה יהיו שווים פחות, לדוגמה בגלל שאדם בלוד צריך להשתמש במכונית שלו יותר ובגלל שלוד מספקת שירותים עירוניים נחותים לעומת תל אביב. מנגנון דומה שמוסבר במקום אחר הוא מנגנון של בנייה לגובה.  

ביחס לדיור יש מצבים דומים - לדוגמה כאשר השטחים הפתוחים לבניה בתל אביב נגמרים, המחיר של הדירות בעיר מתחיל לעלות בקצב מהיר בהרבה יחסית לעליה שהיתה שם קודם. שטחים פתוחים באיזור לוד לדוגמה יהיו שווים פחות, לדוגמה בגלל שאדם בלוד צריך להשתמש במכונית שלו יותר ובגלל שלוד מספקת שירותים עירוניים נחותים לעומת תל אביב. מנגנון דומה שמוסבר במקום אחר הוא מנגנון של בנייה לגובה.  

גם מהירות הנסיעה בכביש נתון יורדת באופן של מעבר סף  - מעל כמות מסויימת של כמות מכוניות בשעה מהירות הנסיעה יורדת בצורה תלולה. צפיפות האוכלוסיה והגדלת כמות המינוע גורמים שניהם להגברת בעיית פקקי התנועה ובהתאם לכך להגברת הביקוש למגורים קרוב למרכז. צפיפות אוכלוסין משפיע גם על הנטיה לבנות לגובה ועל היבטים של אי שוויון - ולכן היא גורם מרכזי שמשנה פרמטרים רבים במערכת - לרוב בכיוון של העלאת מחיר הדיור.

גם מהירות הנסיעה בכביש נתון יורדת באופן של מעבר סף  - מעל כמות מסויימת של כמות מכוניות בשעה מהירות הנסיעה יורדת בצורה תלולה. צפיפות האוכלוסייה והגדלת כמות המינוע גורמים שניהם להגברת בעיית פקקי התנועה ובהתאם לכך להגברת הביקוש למגורים קרוב למרכז. צפיפות אוכלוסין משפיע גם על הנטיה לבנות לגובה ועל היבטים של אי שוויון - ולכן היא גורם מרכזי שמשנה פרמטרים רבים במערכת - לרוב בכיוון של העלאת מחיר הדיור.

===עליה בשיעור הגירושין ובמשפחות חד הוריות===

===עליה בשיעור הגירושין ובמשפחות חד הוריות===

האפיק של השקעה בבורסה או בקרן השקעות בעייתי בישראל בגלל ריכוזיות [[שוק ההון בישראל]]. בעלי השליטה בחברות ממנים [[דירקטורים צולבים]], לוקחים הלוואות ב[[מינוף פיננסי|מינוף גבוה]] (ובשנים האחרונות לא מהססים לא להחזיר את הכסף לציבור - ראו מקרה טאו), ומגלגלים את העלויות שלהם על החוסכים הקטנים ועל מי שמשקיע את כספו דרך קרנות הפנסיה וקרנות. ברוקרים ומנהלים של קרנות נאמנות ו[[פנסיה בישראל|פנסיה]] מקורבים אף הם לצלחת וגורמים לכך שגם מי שמושקע בבורסה דרך קרן הפנסיה או ההשתלמות שלו , מפסיד כסף רב לטובת בעלי ההון. בנוסף עמלות הניהול בקרנות גבוהות מאד וגורמות לכדאיות נמוכה יותר של השקעות כאלה. [http://www.themarker.com/markerweek/1.662635] [http://www.themarker.com/markerweek/1.662656]

האפיק של השקעה בבורסה או בקרן השקעות בעייתי בישראל בגלל ריכוזיות [[שוק ההון בישראל]]. בעלי השליטה בחברות ממנים [[דירקטורים צולבים]], לוקחים הלוואות ב[[מינוף פיננסי|מינוף גבוה]] (ובשנים האחרונות לא מהססים לא להחזיר את הכסף לציבור - ראו מקרה טאו), ומגלגלים את העלויות שלהם על החוסכים הקטנים ועל מי שמשקיע את כספו דרך קרנות הפנסיה וקרנות. ברוקרים ומנהלים של קרנות נאמנות ו[[פנסיה בישראל|פנסיה]] מקורבים אף הם לצלחת וגורמים לכך שגם מי שמושקע בבורסה דרך קרן הפנסיה או ההשתלמות שלו , מפסיד כסף רב לטובת בעלי ההון. בנוסף עמלות הניהול בקרנות גבוהות מאד וגורמות לכדאיות נמוכה יותר של השקעות כאלה. [http://www.themarker.com/markerweek/1.662635] [http://www.themarker.com/markerweek/1.662656]

האפיקים שנשאר פתוחים בפני משקיע ישראלי הם השקעה במניות בחו"ל, השקעה בסחורות, והשקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל. השקעה בחו"ל בנדל"ן או במניות דורשת מעקב וידע, וחשופה לשינויים בשער המטבע. השקעה בסחורות היא רבת סיכונים. יחסית לעמיתיו בחו"ל, הגיוני שהחוסך הישראלי ישקיע יותר בשוק הנדל"ן, מה גם שבגלל הסיבות האחרות (גידול אוכלוסיה וספקולציה של שאר המשקיעים בתחום) יש עליה רבת שנים במחירי הדירות בעיקר במרכז הארץ. השקעת היתר בנדל"ן תורמת לעליית הביקוש לנדל"ן ולכן מובילה לעלייה נוספת במחירי הדירות.

האפיקים שנשאר פתוחים בפני משקיע ישראלי הם השקעה במניות בחו"ל, השקעה בסחורות, והשקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל. השקעה בחו"ל בנדל"ן או במניות דורשת מעקב וידע, וחשופה לשינויים בשער המטבע. השקעה בסחורות היא רבת סיכונים. יחסית לעמיתיו בחו"ל, הגיוני שהחוסך הישראלי ישקיע יותר בשוק הנדל"ן, מה גם שבגלל הסיבות האחרות (גידול אוכלוסייה וספקולציה של שאר המשקיעים בתחום) יש עליה רבת שנים במחירי הדירות בעיקר במרכז הארץ. השקעת היתר בנדל"ן תורמת לעליית הביקוש לנדל"ן ולכן מובילה לעלייה נוספת במחירי הדירות.

====ספקולציה על מחירי הדירות (מצד משקיעים)====

====ספקולציה על מחירי הדירות (מצד משקיעים)====

המצב של עלייה ארוכת טווח במחירי הדירות והקרקע ידועה היטב למשפחות עמידות ועשירות בישראל. משפחות רבות התעשרו בזכות קרקע שקיבלו במקרה במתנה מהמדינה בצהלה, או ברמת אביב, או קנו בזיל הזול בעבר. במצב זה אנשים מוכנים להשקיע מאמצים רבים כדי לקנות דירות, משום שיש לכולם ציפיה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. (המנגנון הבסיסי הוא עלייה המחירים בגלל שהביקוש ממשיך לגדול עם הגידול באוכלוסיה, בעוד שהשטח אינו גדל). הציפיה מתממשת ויוצרת גל חדש של ציפיות להמשך העליות.  

המצב של עלייה ארוכת טווח במחירי הדירות והקרקע ידועה היטב למשפחות עמידות ועשירות בישראל. משפחות רבות התעשרו בזכות קרקע שקיבלו במקרה במתנה מהמדינה בצהלה, או ברמת אביב, או קנו בזיל הזול בעבר. במצב זה אנשים מוכנים להשקיע מאמצים רבים כדי לקנות דירות, משום שיש לכולם ציפיה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. (המנגנון הבסיסי הוא עלייה המחירים בגלל שהביקוש ממשיך לגדול עם הגידול באוכלוסייה, בעוד שהשטח אינו גדל). הציפיה מתממשת ויוצרת גל חדש של ציפיות להמשך העליות.  

החשיבות של קניית דירה גורמת לאנשים לקחת משכנתא גבוהה. דבר זה גורר מצב שבו מצד אחד יש ביקוש גבוה לדירות, ומצד שני חלק מהותי מהמחיר שמשלמים על הדירה  (לפעמים חצי מהמחיר) הוא בעצם החזר חוב המשכנתא. דבר זה בתורו מעודד את הבנקים לתת משכנתא נמוכה - דבר שמעלה עוד יותר את מחיר הדירות.

החשיבות של קניית דירה גורמת לאנשים לקחת משכנתא גבוהה. דבר זה גורר מצב שבו מצד אחד יש ביקוש גבוה לדירות, ומצד שני חלק מהותי מהמחיר שמשלמים על הדירה  (לפעמים חצי מהמחיר) הוא בעצם החזר חוב המשכנתא. דבר זה בתורו מעודד את הבנקים לתת משכנתא נמוכה - דבר שמעלה עוד יותר את מחיר הדירות.

==השפעות על היצע הקרקעות==

==השפעות על היצע הקרקעות==

גידול האוכלוסיה, במדינה שגם ככה היא צפופה יחד עם גורמים אחרים (ראו סעיף תחבורה), תורם תרומה משמעותית לעליית מחירי הקרקע. בישראל עלות הקרקע מהווה שליש מעלות הדירות באיזור המרכז ו-10% מעלות הדירות בפריפרייה.[http://www.themarker.com/realestate/1.2038614] עבור בתים צמודי קרקע השפעת מחיר הקרקע כנראה גבוה יותר. אם ישראל מכפילה את כמות האוכלוסיה שלה כל 33 שנה, פרוש הדבר שכל 33 שנה, יש צורך לבנות כמות דירות שמתאימה לסך כל הדירות שנבנו כאן מאז ומעולם. דבר זה תורם תרומה היסטורית וארוכת שנים לגידול במחיר הדיור. אם סמוך להקמת המדינה נדרשו מספר שנות עבודה של פועל כדי לקנות דירה, כיום נדרשת משפחה בעלת הכנסה ממוצעת לזמן עבודה של כ-20-30 שנה כדי לקנות דירה (יש להבדיל בין עלות הדירה עצמה לבין עלות הדירה בפועל לאחר לקיחת משכנתא).  

גידול האוכלוסייה, במדינה שגם ככה היא צפופה יחד עם גורמים אחרים (ראו סעיף תחבורה), תורם תרומה משמעותית לעליית מחירי הקרקע. בישראל עלות הקרקע מהווה שליש מעלות הדירות באיזור המרכז ו-10% מעלות הדירות בפריפרייה.[http://www.themarker.com/realestate/1.2038614] עבור בתים צמודי קרקע השפעת מחיר הקרקע כנראה גבוה יותר. אם ישראל מכפילה את כמות האוכלוסייה שלה כל 33 שנה, פרוש הדבר שכל 33 שנה, יש צורך לבנות כמות דירות שמתאימה לסך כל הדירות שנבנו כאן מאז ומעולם. דבר זה תורם תרומה היסטורית וארוכת שנים לגידול במחיר הדיור. אם סמוך להקמת המדינה נדרשו מספר שנות עבודה של פועל כדי לקנות דירה, כיום נדרשת משפחה בעלת הכנסה ממוצעת לזמן עבודה של כ-20-30 שנה כדי לקנות דירה (יש להבדיל בין עלות הדירה עצמה לבין עלות הדירה בפועל לאחר לקיחת משכנתא).  

רק 4.5% מהקרקעות בישראל בנויות. דבר זה יוצר את הרושם כי יש שטחים רבים שבהם ניתן לבנות, אולם רוב רוב הקרקעות הפנויות  שבידי המדינה נמצאות בצפון ובדרום הארץ (או בשטחים), ולא באיזורי הביקוש במרכז הארץ.<ref name="maor_06_14"/> לדוגמה שני שליש מאדמות המדינה נמצאות בנגב.  

רק 4.5% מהקרקעות בישראל בנויות. דבר זה יוצר את הרושם כי יש שטחים רבים שבהם ניתן לבנות, אולם רוב רוב הקרקעות הפנויות  שבידי המדינה נמצאות בצפון ובדרום הארץ (או בשטחים), ולא באיזורי הביקוש במרכז הארץ.<ref name="maor_06_14"/> לדוגמה שני שליש מאדמות המדינה נמצאות בנגב.  

מצד שני, טוענים גורמים בשמאל המדיני כי חלק ממצוקת הדיור נובע מכך שהממשלה מתעדפת את יהודה ושומרון ומשקיעה בהם יותר כסף בתשתיות, במשאבי תכנון, בהפשרת קרקעות לבנייה ובבניה ממשלתית, על חשבון הבניה באיזורי ביקוש בתוך שטחי מדינת ישראל. לטענת ח"כ זהבה גלאון, המדינה אחראית ל-50% מהתחלות הבניה בשטחים לעומת 18% בתוך הקו הירוק. [https://meretz.org.il/%D7%92%D7%9C%D7%90%D7%95%D7%9F-%D7%91%D7%93%D7%99%D7%95%D7%9F-%D7%A2%D7%9C-%D7%9E%D7%A6%D7%95%D7%A7%D7%AA-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8-%D7%9E%D7%A2%D7%91%D7%A8-%D7%9C%D7%A7%D7%95-%D7%94%D7%99/]. גם בזמנים של הקפאת בניה יש קידום של תוכניות ברמת התכנון[http://www.nrg.co.il/online/1/ART1/979/299.html]. לטענת "שלום עכשיו" מאז הפסקת ההקפאה של ההתנחלויות, קצב הבנייה של בתים מעבר לקו הירוק כפול יחסית לקצב הבנייה בישראל.[http://news.walla.co.il/?w=/9/1857825]. פרופסור לב גרינברג טוען כי חלק ממצוקת הדיור בתוך הקו הירוק היא מכוונות, וכי באופן זה המדינה מעודדת את הישראלים לעבור לגור ביהודה ושומרון.[http://www.haokets.org/2011/11/06/%D7%91%D7%99%D7%91%D7%99-%D7%96%D7%94-%D7%91-%D7%91%D7%A9%D7%98%D7%97%D7%99%D7%9D/]

מצד שני, טוענים גורמים בשמאל המדיני כי חלק ממצוקת הדיור נובע מכך שהממשלה מתעדפת את יהודה ושומרון ומשקיעה בהם יותר כסף בתשתיות, במשאבי תכנון, בהפשרת קרקעות לבנייה ובבניה ממשלתית, על חשבון הבניה באיזורי ביקוש בתוך שטחי מדינת ישראל. לטענת ח"כ זהבה גלאון, המדינה אחראית ל-50% מהתחלות הבניה בשטחים לעומת 18% בתוך הקו הירוק. [https://meretz.org.il/%D7%92%D7%9C%D7%90%D7%95%D7%9F-%D7%91%D7%93%D7%99%D7%95%D7%9F-%D7%A2%D7%9C-%D7%9E%D7%A6%D7%95%D7%A7%D7%AA-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8-%D7%9E%D7%A2%D7%91%D7%A8-%D7%9C%D7%A7%D7%95-%D7%94%D7%99/]. גם בזמנים של הקפאת בניה יש קידום של תוכניות ברמת התכנון[http://www.nrg.co.il/online/1/ART1/979/299.html]. לטענת "שלום עכשיו" מאז הפסקת ההקפאה של ההתנחלויות, קצב הבנייה של בתים מעבר לקו הירוק כפול יחסית לקצב הבנייה בישראל.[http://news.walla.co.il/?w=/9/1857825]. פרופסור לב גרינברג טוען כי חלק ממצוקת הדיור בתוך הקו הירוק היא מכוונות, וכי באופן זה המדינה מעודדת את הישראלים לעבור לגור ביהודה ושומרון.[http://www.haokets.org/2011/11/06/%D7%91%D7%99%D7%91%D7%99-%D7%96%D7%94-%D7%91-%D7%91%D7%A9%D7%98%D7%97%D7%99%D7%9D/]

שטח יהודה ושומרון עומד על כ-5,860 קמ"ר, וגרים בהם 1.5-2.5 מיליון פלסטינים ועוד כ-350 אלף יהודים. [[צפיפות אוכלוסין|צפיפות האוכלוסין]] הממוצעת בשטח זה היא לכן כ-341 בני אדם לקמ"ר, לעומת צפיפות של 350 בני אדם לקמ"ר בתוך הקו הירוק. היות וקצב [[גידול אוכלוסין|גידול האוכלוסיה]] בשטחים אלה גבוה יותר באוכלוסיה הפלסטינית ובהתנחלויות, ניתן לצפות כי ללא סיוע ממשלתי, תחריף מצוקת הדיור מעבר לקו הירוק.

שטח יהודה ושומרון עומד על כ-5,860 קמ"ר, וגרים בהם 1.5-2.5 מיליון פלסטינים ועוד כ-350 אלף יהודים. [[צפיפות אוכלוסין|צפיפות האוכלוסין]] הממוצעת בשטח זה היא לכן כ-341 בני אדם לקמ"ר, לעומת צפיפות של 350 בני אדם לקמ"ר בתוך הקו הירוק. היות וקצב [[גידול אוכלוסין|גידול האוכלוסייה]] בשטחים אלה גבוה יותר באוכלוסייה הפלסטינית ובהתנחלויות, ניתן לצפות כי ללא סיוע ממשלתי, תחריף מצוקת הדיור מעבר לקו הירוק.

בנוסף לכך, כיום גם בניה בשטחי הקו הירוק נחשבת בעייתית מבחינה פוליטית. לדוגמה, היישוב חירן, המתוכנן לקום על אדמות מדינה בנגב, מעורר [http://www.nrg.co.il/online/54/ART2/521/069.html התנגדות עזה מצד ארגוני שמאל הטוענים לפגיעה בזכויות הבדוים], וכן התנגדות מצד ארגונים סביבתיים הטוענים לפגיעה באיכות הסביבה. כיום, חלקים גדולים מהנגב חסומים להתיישבות של יהודים, עקב בניה לא חוקית של בדואים התופסת שטחים נרחבים.

בנוסף לכך, כיום גם בניה בשטחי הקו הירוק נחשבת בעייתית מבחינה פוליטית. לדוגמה, היישוב חירן, המתוכנן לקום על אדמות מדינה בנגב, מעורר [http://www.nrg.co.il/online/54/ART2/521/069.html התנגדות עזה מצד ארגוני שמאל הטוענים לפגיעה בזכויות הבדוים], וכן התנגדות מצד ארגונים סביבתיים הטוענים לפגיעה באיכות הסביבה. כיום, חלקים גדולים מהנגב חסומים להתיישבות של יהודים, עקב בניה לא חוקית של בדואים התופסת שטחים נרחבים.

במשך השנים יש עליה בשטח הדירות שנבנות. דבר זה גורר ייקור של עלויות הבנייה. בשנים שבין 2000 ל-2010, גדל שטח הדירה הממוצעת בישראל מ-133 מ"ר ל-172 מ"ר, שהיא עליה של 30% משטח הדירה. הדבר כולל גם הגדלה של חדרים - בעיקר של חדרי אירוח והסלון, וכן הוספת חדרים. כך שבשנת 2010 היתה השנה הראשונה שבה נמכרו יותר דירות חדשות של 5 חדרים מאשר דירות של 4 חדרים.[http://www.nrg.co.il/online/16/ART2/186/740.html]

במשך השנים יש עליה בשטח הדירות שנבנות. דבר זה גורר ייקור של עלויות הבנייה. בשנים שבין 2000 ל-2010, גדל שטח הדירה הממוצעת בישראל מ-133 מ"ר ל-172 מ"ר, שהיא עליה של 30% משטח הדירה. הדבר כולל גם הגדלה של חדרים - בעיקר של חדרי אירוח והסלון, וכן הוספת חדרים. כך שבשנת 2010 היתה השנה הראשונה שבה נמכרו יותר דירות חדשות של 5 חדרים מאשר דירות של 4 חדרים.[http://www.nrg.co.il/online/16/ART2/186/740.html]

הסיבות להגדלת הדירות מגוונות. הן כוללות את [[תרבות הצריכה]] ושימוש בדירה גדולה כבסוג של סימן סטטוס. סיבה נוספת היא שעם הגידול בכמות הצריכה לנפש, יש צורך ביותר מקומות אחסון לבגדים, רהיטים וכו'. הדרישה הגדלה לטלביזיות גדולות יותר ולחדרי מחשב לילדים גורמת גם היא להגדלת הביקוש לדירות גדולות יותר. היבט אחר שדוחף לבנייה של דירות גדולות יותר הוא בניה של מגדלי יוקרה מצד אחד ופרבור מצד שני. גידול האוכלוסיה פרושו שמספר הילדים הממוצע למשפחה עולה, דבר שמביא לעלייה בביקוש לעוד חדרים.  

הסיבות להגדלת הדירות מגוונות. הן כוללות את [[תרבות הצריכה]] ושימוש בדירה גדולה כבסוג של סימן סטטוס. סיבה נוספת היא שעם הגידול בכמות הצריכה לנפש, יש צורך ביותר מקומות אחסון לבגדים, רהיטים וכו'. הדרישה הגדלה לטלביזיות גדולות יותר ולחדרי מחשב לילדים גורמת גם היא להגדלת הביקוש לדירות גדולות יותר. היבט אחר שדוחף לבנייה של דירות גדולות יותר הוא בניה של מגדלי יוקרה מצד אחד ופרבור מצד שני. גידול האוכלוסייה פרושו שמספר הילדים הממוצע למשפחה עולה, דבר שמביא לעלייה בביקוש לעוד חדרים.  

כמו כן העליה הצפויה במחירי הדירות יוצרת תמריץ לקנות דירה גדולה יותר, מתוך ציפיה שערכה העתידי יהיה רב יותר.

כמו כן העליה הצפויה במחירי הדירות יוצרת תמריץ לקנות דירה גדולה יותר, מתוך ציפיה שערכה העתידי יהיה רב יותר.

===בניית מגדלים===

===בניית מגדלים===

{{הפניה לערך מורחב|מגדל מגורים}}

{{הפניה לערך מורחב|מגדל מגורים}}

צפיפות אוכלוסין גבוהה וכן סיבות פיננסיות (כסף חם) מעודדות [[מגדל מגורים|בניה לגובה]]. צפיפות האוכלוסיה, יחד עם הגדרות מוטעות בתמ"א 35 לגבי צפיפות נטו וסיבות פיננסיות מעודדות הקמת מגדלים למגורים. באופן אבסורדי צורות רבות של הקמת מגדלים גורמות לייקור הקרקע ולבזבוז שטח במקום לחסכון בשטח. שכן סביב המגדלים, בעיקר כאלה הנבנים בשכונות חדשות נבנית תשתית רחבה של חניות ושל שטחים ציבוריים פתוחים.  

צפיפות אוכלוסין גבוהה וכן סיבות פיננסיות (כסף חם) מעודדות [[מגדל מגורים|בניה לגובה]]. צפיפות האוכלוסייה, יחד עם הגדרות מוטעות בתמ"א 35 לגבי צפיפות נטו וסיבות פיננסיות מעודדות הקמת מגדלים למגורים. באופן אבסורדי צורות רבות של הקמת מגדלים גורמות לייקור הקרקע ולבזבוז שטח במקום לחסכון בשטח. שכן סביב המגדלים, בעיקר כאלה הנבנים בשכונות חדשות נבנית תשתית רחבה של חניות ושל שטחים ציבוריים פתוחים.  

גורמים בזרם [[עירוניות מתחדשת]] כמו יואב לרמן וד"ר יודן רופא טוענים כי לא צריך לבנות בניינים גבוהים כדי לקבל צפיפות בנייה גבוהה, וכי הנוהג של בניית מגדלים לאו דווקא מוביל לבנייה צפופה יותר - בגלל הגנים הרחבים הנבנים סביבם. [http://www.tlv1.co.il/?p=3918] כך לדוגמה איזור המגדלים ברמת אביב ג' (רחוב רקנטי) הוא בעל צפיפות של 14,000 אנשים לקמ"ר, זאת לעומת איזורים בבת-ים, גבעתיים ובני ברק שמגיעים לצפיפויות של 25,000 ו-40,000 אנשים לקמ"ר. תל אביב לדוגמה היא בעלת צפיפות של כ 7,000 אנשים לקמ"ר, זאת לעומת ברצלונה בעלת 15,000 אנשים לקמ"ר, ופריז שהיא בעלת 20,000 אנשים לקמ"ר - בשתי הערים הצפיפות מושגת לא על ידי בניית מגדלים אלא על ידי אמצעים אחרים, כמו [[בנייה מרקמית]], ביטול החובה ל"קו בניין" בתב"עות, צמצום וביטול [[חנייה|תקני חנייה]], הצרת רחובות, צמצום של שטחים פתוחים שאינם בשימוש ועוד.[http://shinygreen.wordpress.com/2011/07/24/15/]

גורמים בזרם [[עירוניות מתחדשת]] כמו יואב לרמן וד"ר יודן רופא טוענים כי לא צריך לבנות בניינים גבוהים כדי לקבל צפיפות בנייה גבוהה, וכי הנוהג של בניית מגדלים לאו דווקא מוביל לבנייה צפופה יותר - בגלל הגנים הרחבים הנבנים סביבם. [http://www.tlv1.co.il/?p=3918] כך לדוגמה איזור המגדלים ברמת אביב ג' (רחוב רקנטי) הוא בעל צפיפות של 14,000 אנשים לקמ"ר, זאת לעומת איזורים בבת-ים, גבעתיים ובני ברק שמגיעים לצפיפויות של 25,000 ו-40,000 אנשים לקמ"ר. תל אביב לדוגמה היא בעלת צפיפות של כ 7,000 אנשים לקמ"ר, זאת לעומת ברצלונה בעלת 15,000 אנשים לקמ"ר, ופריז שהיא בעלת 20,000 אנשים לקמ"ר - בשתי הערים הצפיפות מושגת לא על ידי בניית מגדלים אלא על ידי אמצעים אחרים, כמו [[בנייה מרקמית]], ביטול החובה ל"קו בניין" בתב"עות, צמצום וביטול [[חנייה|תקני חנייה]], הצרת רחובות, צמצום של שטחים פתוחים שאינם בשימוש ועוד.[http://shinygreen.wordpress.com/2011/07/24/15/]

עליית מחירי האנרגיה משפיעה גם באופן ישיר על עלויות הובלה והקמה של בניינים וגורמת התייקרות נוספת.  

עליית מחירי האנרגיה משפיעה גם באופן ישיר על עלויות הובלה והקמה של בניינים וגורמת התייקרות נוספת.  

בישראל יש גם מצוקת חול לבנייה בגלל שרוב החולות לבנייה נכרו (ראו סעיף גידול האוכלוסיה). דבר זה גורר כרייה פלילית וכן ייבוא של חומרי גלם מחו"ל. כמו כן בישראל קיים מונופול מלט של חברת נשר, דבר שמייקר את עלות הבטון.

בישראל יש גם מצוקת חול לבנייה בגלל שרוב החולות לבנייה נכרו (ראו סעיף גידול האוכלוסייה). דבר זה גורר כרייה פלילית וכן ייבוא של חומרי גלם מחו"ל. כמו כן בישראל קיים מונופול מלט של חברת נשר, דבר שמייקר את עלות הבטון.

==מיסוי==

==מיסוי==

יש סיבות שונות לגידול בפער הכלכלי בישראל. בינהן [[גלובליזציה]], [[אי שוויון בהשכלה]], [[אי שוויון בתחבורה]] [[שחיתות]] ובעיות הקשורות בשוק ההון, [[כלכלה ריכוזית]] המנוהלת על ידי כמה טייקונים, [[מיסוי רגרסיבי]], ועוד. בחברה שבה יש אי שוויון גדול, ייתכן מנגנון של "אינפלציה פנימית" כלומר ירידה בכוח הקניה של כספם של רוב האנשים על ידי הגדלת אי השוויון במקום [[אינפלציה]] של הדפסת [[כסף]].  

יש סיבות שונות לגידול בפער הכלכלי בישראל. בינהן [[גלובליזציה]], [[אי שוויון בהשכלה]], [[אי שוויון בתחבורה]] [[שחיתות]] ובעיות הקשורות בשוק ההון, [[כלכלה ריכוזית]] המנוהלת על ידי כמה טייקונים, [[מיסוי רגרסיבי]], ועוד. בחברה שבה יש אי שוויון גדול, ייתכן מנגנון של "אינפלציה פנימית" כלומר ירידה בכוח הקניה של כספם של רוב האנשים על ידי הגדלת אי השוויון במקום [[אינפלציה]] של הדפסת [[כסף]].  

בהקשר של דיור המנגנון הזה יכול לפעול כך - קבוצה של מיעוט קטן מרוויחה סכומים גדולים של כסף. הסיבות הן כניסה של כסף זר (בגלל ריבית גבוהה), כניסה של משקיעים מחו"ל (לדוגמה יהודי צרפת), ספקולנטים זרים, הטייקונים שהרוויחו כסף על ידי ניצול [[מונופול|מונופולים]] בישראל ועל ידי השקעות וספקולציות בחו"ל, מנהלים בכירים בחברות של טייקונים ועוד. הגידול בכמות הכסף של אוכלוסיה זו פרושה שיש להם כסף רב להשקעות ולקניה - ולכן קבוצה זו מעלה את הביקוש בשוק הנדל"ן - הן את הביקוש לדירות יוקרה והן את הביקוש לדיור כללי ולקרקע (כהשקעה)- דבר שמעלה את מחיר הדיור.  

בהקשר של דיור המנגנון הזה יכול לפעול כך - קבוצה של מיעוט קטן מרוויחה סכומים גדולים של כסף. הסיבות הן כניסה של כסף זר (בגלל ריבית גבוהה), כניסה של משקיעים מחו"ל (לדוגמה יהודי צרפת), ספקולנטים זרים, הטייקונים שהרוויחו כסף על ידי ניצול [[מונופול|מונופולים]] בישראל ועל ידי השקעות וספקולציות בחו"ל, מנהלים בכירים בחברות של טייקונים ועוד. הגידול בכמות הכסף של אוכלוסייה זו פרושה שיש להם כסף רב להשקעות ולקניה - ולכן קבוצה זו מעלה את הביקוש בשוק הנדל"ן - הן את הביקוש לדירות יוקרה והן את הביקוש לדיור כללי ולקרקע (כהשקעה)- דבר שמעלה את מחיר הדיור.  

במקביל, השכר הריאלי של רוב האוכלוסיה לא גדל בקצב של מחירי הדיור - כך שההכנסה הריאלית של הישראלי הממוצע ובעיקר של הישראלי השכיח יורדת ביחס למחירי הדירות. למעשה רוב האזרחים נפגעים מעליית מחירי הדיור הן בגלל עליית דמי השכירות והן בגלל שעליית הרנטה מייקרת את המוצרים והשירותים שהם קונים בעיר. דבר זה מגדיל עוד יותר את הפערים כפי שמוסבר בסעיף של "משוב חוזר  של מחירי דיור וגידול בפערים".  

במקביל, השכר הריאלי של רוב האוכלוסייה לא גדל בקצב של מחירי הדיור - כך שההכנסה הריאלית של הישראלי הממוצע ובעיקר של הישראלי השכיח יורדת ביחס למחירי הדירות. למעשה רוב האזרחים נפגעים מעליית מחירי הדיור הן בגלל עליית דמי השכירות והן בגלל שעליית הרנטה מייקרת את המוצרים והשירותים שהם קונים בעיר. דבר זה מגדיל עוד יותר את הפערים כפי שמוסבר בסעיף של "משוב חוזר  של מחירי דיור וגידול בפערים".  

===משוב חוזר של מחירי דיור גבוהים וגידול בפערים===

===משוב חוזר של מחירי דיור גבוהים וגידול בפערים===

סיבה חשובה לגידול בפערים הכלכליים היא עליית מחירי הדיור. מעלייה כזו נהנים מי שיש בבעלותם דירות או שהם קונים דירות נוספות. בדרך כלל בעלי הדירות נמנים על המעמדות העשירים יותר בחברה. יש מספר משפחות ואנשים שיש להם עשרות ומאות דירות בבעלותם, והם מרווחים עליה רנטה. במקביל, המעמדות העניים יותר צריכים לשכור דירות, כי אין להם גישה למשכנתא משתלמת, או כי אין להם הכנסה יציבה להחזקת משכנתא כזו. במקביל הדירות שבבעלותם, אם בכלל, הן בפריפריה ולכן השפעתם על שוק הדירות בשווקים החמים והמשתלמים יותר זניחה.  

סיבה חשובה לגידול בפערים הכלכליים היא עליית מחירי הדיור. מעלייה כזו נהנים מי שיש בבעלותם דירות או שהם קונים דירות נוספות. בדרך כלל בעלי הדירות נמנים על המעמדות העשירים יותר בחברה. יש מספר משפחות ואנשים שיש להם עשרות ומאות דירות בבעלותם, והם מרווחים עליה רנטה. במקביל, המעמדות העניים יותר צריכים לשכור דירות, כי אין להם גישה למשכנתא משתלמת, או כי אין להם הכנסה יציבה להחזקת משכנתא כזו. במקביל הדירות שבבעלותם, אם בכלל, הן בפריפריה ולכן השפעתם על שוק הדירות בשווקים החמים והמשתלמים יותר זניחה.  

עבור שוכרי הדירות עליית מחירי הדירות פרושה הגדלת ההוצאות והרעת מצבם. במקביל עליית מחירי הדירות דוחקת ישראלים עניים יותר הרחק מהעיר וכך פוגעת באפשרויות הפרנסה שלהם. זה המנגנון שבו עליית מחירי הדירות מגדילה את הפערים הכלכליים בישראל. כפי שמוסבר בסעיף אחר, הגידול בפערים דוחף למעלה את מחירי הדירות במונחים ריאליים עבור רוב האוכלוסיה.  

עבור שוכרי הדירות עליית מחירי הדירות פרושה הגדלת ההוצאות והרעת מצבם. במקביל עליית מחירי הדירות דוחקת ישראלים עניים יותר הרחק מהעיר וכך פוגעת באפשרויות הפרנסה שלהם. זה המנגנון שבו עליית מחירי הדירות מגדילה את הפערים הכלכליים בישראל. כפי שמוסבר בסעיף אחר, הגידול בפערים דוחף למעלה את מחירי הדירות במונחים ריאליים עבור רוב האוכלוסייה.  

הגידול בפערים הכלכליים יכול בתורו לגרור עלייה במחירי הדירות (עד גבול מסויים). הגדלת כמות העניים היחסיים פרושה הקטנת אחוז האנשים שיכולים להרשות לעצמם לקנות דירה. דבר זה פרושו שאחוז השוכרים בשוק גדל, ןלכן גידול בשוק להשכרת דירות. דבר זה גורר הגדלת הרנטה על החזקת דירה והגדלת הביקוש מצד מי שיכול לקנות דירה.

הגידול בפערים הכלכליים יכול בתורו לגרור עלייה במחירי הדירות (עד גבול מסויים). הגדלת כמות העניים היחסיים פרושה הקטנת אחוז האנשים שיכולים להרשות לעצמם לקנות דירה. דבר זה פרושו שאחוז השוכרים בשוק גדל, ןלכן גידול בשוק להשכרת דירות. דבר זה גורר הגדלת הרנטה על החזקת דירה והגדלת הביקוש מצד מי שיכול לקנות דירה.