47,332
עריכות
שינויים
קפיצה לניווט
קפיצה לחיפוש
מקור הדף הוא בויקי של התנועה לדמוקטריה ישירה - ראו דף שיחה
כדי לפתור את [[כיצד ניתן להוריד את מחירי הדיור בישראל?|בעיית מחירי הדירות בארץ]] ביעילות, צריך להבין קודם את המדוע מחירי הדירות בארץ גבוהים? הדף הזה יהווה אוסף של מידע. הוא יבנה מתוך מידע הקיים באינטרנט, ונבנה על ידי הציבור. בהמשך יש לשאוף לסמך את הכל במידע אמין, כדי שנוכל לקבל החלטות מהימנות. אנא הוסיפו יחוסים מהימנים עד כמה שניתן.
ראו גם [[סיבות לעליה במחירי המחיה בישראל|עליית מחירי המחיה בישראל]]
אם יש לכם ביקרות או שאתם רוצים להוסיף משהו חריג, מומלץ לדון על כך קודם בדף השיחה.
==בעיות קרקע-אוכלוסיה-נצילות==
===גידול אוכלוסיה===
ישראל היא אחת המדינות המערביות שבה יש גידול מתמיד באוכלוסיה. גם יחסית למדינות עניות יותר, ישראל במקום "מכובד" הן במובן של צפיפות, צפיפות "אמיתית" (גודל האוכלוסיה יחסית לגודל השטח הניתן לעיבוד חקלאי) וגם במובן של גידול האכולוסיה השנתי.
גידול האוכלוסיה, במדינה שגם ככה היא צפופה יחד עם גורמים אחרים (ראו סעיף תחבורה בהמשך), תורם תרומה משמעותית לעליית מחירי הקרקע. בישראל עלות הקרקע מהווה בין חצי לשני שליש מעלות הדירה. אם ישראל מכפילה את כמות האוכלוסיה שלה כל 33 שנה, פרוש הדבר שכל 33 שנה, יש צורך לבנות כמות דירות שמתאימה לסך כל הדירות שנבנו כאן מאז ומעולם. דבר זה תורם תרומה היסטורית וארוכת שנים לגידול במחיר הדיור. אם סמוך להקמת המדינה נדרשו מספר שנות עבודה של פועל כדי לקנות דירה, כיום נדרשת משפחה בעלת הכנסה ממוצעת לזמן עבודה של כ-20-30 שנה כדי לקנות דירה.
===יחס זרם מאגר===
אם קצב גידול האכולוסיה של ישראל הוא 1.8% בשנה (הקצב בעשור האחרון), אין זה אומר שנצפה שקצב עליית מחירי הדירות יעלה דווקא בקצב זה. הסיבה היא שגורמים שונים במערכת עוברים שינוי פאזה , כאשר גודל מסויים מתקרב לתנאים מסויימים שבהם יש מעבר סף.
כך לדוגמה קל לתת דוגמה משוק המים בישראל. מחיר המים לא גדל בצורה לינארית עם הגידול בצריכה. כאשר צריכת המים גדלה מעל סף מסויים, יש צורך להקטין את הצריכה, לייעל את המשק או להתפיל מים. התפלת מים מייקרת את המים בצורה לא לינארית. המחיר "קופץ" בצורה פתאומית.
ביחס לדיור יש מצבים דומים - לדוגמה כאשר שטחים הפתוים לבניה בתל אביב נגמרים, המחיר של הדירות בעיר מתחיל לעלות בקצב מהיר בהרבה יחסית לעליה שהיתה שם קודם. מנגנון דומה שמוסבר במקום אחר הוא מנגנון של בנייה לגובה.
גם מהירות הנסיעה בכביש נתון יורדת באופן של מעבר סף - מעל כמות מסויימת של מכוניות מהירות הנסיעה יורדת בצורה תלולה. צפיפות האוכלוסיה והגדלת כמות המינוע גורמים שניהם להגברת בעיית פקקי התנועה ובהתאם לכך להגברת הביקוש למגורים קרוב למרכז.
===צפיפות ובנייה לגובה===
מעל כמות מסויימת של אנשים יש נטיה לבנות מגדלים גבוהים. מעל גובה מסויים - מעל 6-8 קומות , מתחילות עלויות גבוהות של הקמה ותחזוקה של בניינים. לדוגמה יש צורך בהרבה יותר בטון ופלדה כדי להקים מגדל גבוה יותר. יש צורך במעליות, ציוד כיבוי אש, ציוד מים, מערכות מיזוג אוויר מתקדמות יותר וכו'.
===עליה בשיעור הגירושין ובמשפחות חד הוריות===
בישראל, כמו במדינות מערביות אחרות, יש גידול חד באחוז המשפחות המתגרשות. כמו כן יש גידול במשפחות חד הוריות. אחוז גירושין גדל גורם להגדלת הביקוש לדירות. שכן במקום דירת 3-4 חדרים למשפחה של 4 נפשות, לאחר הגירושין צורך ב-2 דירות, אחת בעלת חדר אחד לפחות והשניה בת 2-3 חדרים. חדרים כמו מטבח, שירותים, שטחי שירות, ועוד תשתיות (כמו מעלית, חדרי מדרגות וכו') משוכפלים. מסיבה זו הגדלת אחוז הגירושין נחשבת לגורם ידוע בקרב גורמי נדל"ן כסיבה לעלייה במחירים. [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4096357,00.html]
==בעיות מונטריות וממשלתיות==
===פרבור===
מגמות הפרבור, שהן כביכול הצד השני של המטבע לדירות מגדלים, הן יקרות יותר להקמה ולתחזוקה יחסית לדירות עירוניות (בבניין נמוך מספיק). הערכה אחת מדברת על עלות של פי 1.5 מעלות של דירה רגילה. מגמות הפרבור גורמת לבזבוז מאסיבי של שטח דבר שגורם בעצמו לייקור נוסף של הקרקע, כמו כן בעיות הפרבור גורמות לאי יעילות של שירותי רשת, ובראשם תחבורה ציבורית.
===הפרדת שימושי קרקע===
הפרדת שימושי קרקע - הפרדה לאיזורי מסחר ומגורים לדוגמה, גורמת לכך שבבוקר הרחובות והבתים באיזורי המגורים הם כמעט נטושים, ובלילה איזורי העסקים הם נטושים. דבר זה כרוך בהקמה כפולה של תשתיות כמו כבישים, מדרכות ביוב, וכן גורם לאי יעילות בתחבורה - ושוב לעליית מחירי הקרקע והדירות.
===בזבוז שטח לטובת מכוניות===
שטח גודל מהשטח העירוני מוקדש לכבישים למכוניות ולחנייה למכוניות (לפחות 20% מהשטח העירוני). בבניית בתים חדשים יש תקן שעל פיו חייבים לבנות חניה לכל דירה. דבר זה עולה כסף רב שמגולם במחירי הדירות. על פי פרופסור דונלאד שופ יש לייקר את החנייה ולעודד תחבורה ציבורית, כדי שאנשים ישלמו מחיר ראלי יותר על שימוש ברכב הפרטי, ויעברו לחלופות.
===צפיפות בנייה נמוכה מידי===
בישראל יש תקנים נדיבים לגינון רב. זה לכאורה משפר את איכות החיים, אבל בפועל זה מוריד את רמת הצפיפות העירונית, גורם להתארכות הנסיעות וליצירת שטחים מתים בעיר. אפשר לראות מרחבים גדולים (ונטושים ) בעיירות פיתוח וכן "גינות פרטיות" שלא משרתות שום דבר , זאת לעומת המרחב העירוני (רחובות כמו שיינקין) שבו יש צפיפות גבוה יותר ופחות גינות.
צפיפות בניה נמוכה מידי תורמת לאי יעילות של תחבורה ציבורית.
===תכנון מוטה רכב פרטי===
אי היעילות בתחבורה ממשיך גם במרחקים קצרים יותר. המרחק בין פתח תקווה לתל אביב הוא בסך הכל 14 ק"מ. בישראל עושים את המרחק הזה בבוקר במשך שעה וחצי. פתרונות של BRT יחד עם נתיב תחבורה ציבורית לאוטובוסים ותחבורת מעברים, יכולים לקצר את משך הנסיעה מדלת לדלת לחצי שעה ופחות. אלה שלשם כך יש לקחת זכויות רכב מהרכב הפרטי שבמשך שנים הופלה לטובה על חשבון שאר משתמשי הדרך.
יש דרכים רבות לייעול התחבורה הציבורית. אלא שהממשלה מרוויחה כ-20 מיליארד ש"ח בשנה ממיסים הקשורים ברכב. לעומת זאת המשק כולו מפסיד כ-40 מיליארד ש"ח בגלל השפעות חיצוניות של הרכב הפרטי והנהגים מוציאים עוד כ-60 מיליארד ש"ח בשנה, (או כ-30,000 ש"ח בשנה למכונית, על כל אחת מ-2 מיליון המכוניות בישראל. הוצאות הרכב עוד גדלות בפרברים שם יש צורך בעוד מכוניות שצריכות לנסוע מרחקים גדולים יותר.
===דירות כהשקעה===
====חוסר אטרקטביות של אפיקי השקעה אחרים ====
אזרח ישראלי שהרוויח כסף או שלקח הלוואה, יכול לבחור להשקיע אותו במספר אפיקי השקעה - לקנות מניות בבורסה, לקנות אג"ח מדינה או קונצרני, לשים את הכסף בבנק או בתוכנית חסכון (שבתורם יתנו הלוואות או ישקיעו בעצמם - דבר שמחזיר אותנו לבעיה הקודמת).
האפיקים של השקעות בבורסה ושל החזקת הככסף כפקדון בבנק הם לא יעילים בישראל. שני בנקים גדולים (פועלים ולאומי) שולטים במעל 60% משוק הבנקאות וגורמים לכך שאין תחרות, שחסכון בבנק הוא אפיק השקעה לא משתלם במיוחד.
האפיק של השקעה בבורסה או בקרן השקעות בעייתי בישראל בגלל ריכוזיות שוק ההון בישראל. בעלי השליטה בחברות ממנים דירקטורים צולבים, לוקחים הלוואות במינוף גבוה (ובשנים האחרונות לא מהססים לא להחזיר את הכסף לציבור - ראו מקרה טאו), ומגלגלים את העלויות שלהם על החוסכים הקטנים ועל מי שמשקיע את כספו דרך קרנות הפנסיה וקרנות. ברוקרים ומנהלים של קרנות נאמנות ופנסיה מקורבים אף הם לצלחת וגורמים לכך שגם מי שמושקע בבורסה דרך קרן הפנסיה או ההשתלמות שלו , מספיד כסף רב לטובת בעלי ההון. בנוסף עמלות הניהול בקרנות גבוהות מאד וגורמות לאי כדאיות של השקעות כאלה. [http://www.themarker.com/markerweek/1.662635] [http://www.themarker.com/markerweek/1.662656]
האפיקים שנשאר פתוחים בפני משקיע ישראלי - הם השקעה במניות בחו"ל, השקעה בסחורות, והשקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל. השקעה בחו"ל במניות דורשת מעקב וידע, וחשופה לשינויים בשער המטבע. השקעה בסחורות היא רבת סיכונים. יחסית לעמיתיו בחו"ל, הגיוני שהחוסך הישראלי ישקיע יותר בשוק הנדל"ן, מה גם שבגלל הסיבות האחרות (גידול אוכלוסיה וספקולציה של שאר המשקיעים בתחום) יש עליה רבת שנים במחירי הדירות. השקעת היתר בנדל"ן תורמת לעליית הביקוש לנדל"ן ולכן מובילה לעלייה נוספת במחירי הדירות.
====ספקולציה על מחירי הדירות====
המצב של עלייה ארוכת טווח במחירי הדירות והקרקע ידועה היטב למשפחות עמידות ועשירות בישראל. משפחות רבות התעשרו בזכות קרקע שקיבלו במקרה במתנה מהמדינה בצהלה, או ברמת אביב, או קנו בזיל הזול בעבר. במצב זה אנשים מוכנים להשקיע מאמצים רבים כדי לקנות דירות, משום שיש לכולם ציפיה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. (המנגנון הבסיסי הוא עלייה המחירים בגלל שהביקוש ממשיך לגדול עם הגידול באוכלוסיה, בעוד שהשטח אינו גדל). הציפיה מתממשת ויוצרת גל חדש של ציפיות להמשך העליות.
החשיבות של קניית דירה כדי גורמת לאנשים לקחת משכנתא גבוהה. דבר זה גורר מצב שבו מצד אחד יש ביקוש גבוה לדירות, ומצד שני חצי מהמחיר שמשלמים על הדירה הוא בעצם החזר חוב המשכנתא. דבר זה בתורו מעודד את הבנקים לתת משכנתא נמוכה - דבר שדוחף עוד יותר את מחיר הדירות.
במאמר בדה-מרקר נטען כי מחצית מהדירות נקנו על ידי משקיעים, דבר שהביא לעליית מחירים<ref>[http://www.themarker.com/realestate/1.670311 המספרים שמאחורי מחאת הדיור: המשקיעים התעשרו - ורכשו יותר ממחצית הדירות בת"א, דה מרקר, 18 ליולי 2011]</ref>.
====מתן אשראי גבוה וריבית נמוכה====
כיום הציבור מקבל אשראי גבוה, והדבר מתבטא ביכולת קנייה הגדולה מיכולותיו של הציבור. כתוצאה מכך עולים מחירי הדיור, וכך למעשה נכנס הציבור הרחב לחובות אשראי יותר ויותר גבוהים. הגבלת האשראי, תאפשר למשק להתאזן לכוח הקניה האמיתי, אם כי במחיר האטה במשק ואבטלה גואה<ref>[http://www.realestatetoday.co.il/%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%92%D7%91%D7%95%D7%94%D7%99%D7%9D-%D7%9E%D7%93%D7%99-%D7%96%D7%94-%D7%94%D7%96%D7%9E%D7%9F-%D7%9C%D7%97%D7%A9%D7%91%D7%95%D7%9F-9134/ נדלן היום]</ref>.
ד"ר ירון זליכה, מתריע כי בנק ישראל שומר על רבית נמוכה, שעוזרת לו לקנות מט"ח. כתוצאה מכך ריבית הפריים נמוכה, והמשכנתאות זולות. כתוצאה מכך, יש כסף רב בשוק, שיוצר עלית מחירי דירות<ref>[http://www.themarker.com/markets/1.585714 דה - מרקר 22 לאוקטובר ]2010</ref>. גם נגיד בנק ישראל מודע לנזק של ריבית נמוכה על שוק הדיור. מצד שני, ריבית גבוה מושכת לישראל כסף זר (של ספקולנטים שרוצים להרוויח מהריבית הישראלית יחסית לריבית במדינות אחרות), ודבר זה גורם לשער גבוה של השקל מול הדולר והיורו. שער דולר נמוך מקשה על הייצואנים לייצא שכן ההוצאות שלהם הם בשקלים והרווחים שלהם הם בדולרים.
===מחסור באישורים לבניית דירות עירוניות כתוצאה מסיאוב ושחיתות מנהלית===
הבלוגר יואב לרמן טוען שעיקר הביקוש לדירות הן דירות במרכזים עירוניים כמו תל אביב. הביקוש שם הוא לדיור צפוף בלי הרבה שטחים פתוחים, ובמקומות שאין בהן חניות. עודף רגולציה, שחיתות וקיבעון מחשבתי של משרד הפנים לא מאפשרים לבנות את הדירות החדשות במקומות אלה, אלא בעיקר פרוייקטים של שכונות חדשות שלמות בפאתי העיר, או מגדלי יוקרה לאלפיון העליון<ref>[http://www.tlv1.co.il/?p=4928 17 ליולי 2011, עוד בלוג תל-אביבי, יואב לרמן]</ref>.
לרמן מציין כי העדר שוק חופשי בשוק הדירות, לא מאפשר לדוגמה להסב בנייני משרדים נטושים למגורים, ומחייב בנייה של חניות לכל דירה.<ref>[http://www.tlv1.co.il/?p=4928 17 ליולי 2011, עוד בלוג תל-אביבי, יואב לרמן]</ref>
===יצירת מחסור על ידי השלטון במטרה להחליש את מוסדות התכנון===
החברה להגנת הטבע טוענת כי אין מחסור בקרקעות או בתוכניות לבניית דירות. לטענת הארגון, נתניהו מבצע בשנתיים האחרונות מהלך ציני של תקיעה של בניית דירות חדשות, במטרה לקדם את תוכנית הרפורמה שלו בקרקעות ובתכנון. כמו כן מזהירים בארגון ובארגונים סביבתיים נוספים כי החלשת הוועדות תגרום לנזק ארוך טוווח בדמות פיתוח עירוני פרוע ופרבור. [http://www.teva.org.il/?CategoryID=216&ArticleID=6530]
===מונופול של המדינה על הקרקע===
קרקע כאמור, היא המרכיב המרכזי בעלות הדירה בישראל. מנהל מקרקעי ישראל אחראי על הקצאת רוב הקרקעות בישראל. זהו מונופול. הטענה הכלכלית לגבי מונופולים היא שהם רוצים למכור מעט יחידות וביוקר. בנוסף יש טענה כי לממשלה יש אינטרס למחירי נדל"ן גבוהים בגלל שהדבר מוביל להגדלת ההכנסה ממיסים (אם כי לדבר זה יש גם צד שני - הפסד מיסים בגלל שפחות אנשים קונים דירה, וגם בגלל שיש התמרמרות ציבורית בנושא). לממשלה ולמפלגות יש השפעה ניכרת על מנהל מקרקעי ישראל. טענות אלה מתגבשות לכדי טענה כי מנהל מקרקעי ישראל מספק פחות מידי קרקע לבניה וכך שומר את מחיר הקרקע גבוה באופן מלאכותי. ראו לדוגמה את טענות של הכלכלן העירוני נחמן שלף בתגובות [http://www.tlv1.co.il/?p=4928]
===בעיות בירוקרטיות===
לפי מדד "Ease of Doing Business" של הבנק העולמי ישראל נמצאת במקון ה121 בעולם בהתעסקות/ מתן אישורי בנייה מרשויות המדינה ובמקום ה-147 ברישום נכס, הרבה מעבר לרוב מדינות המערב. הנתון הזה מקשה על יזמים לפתח קרקעות, לבצע פינוי בינוי ולמכור דירות, מה שמוביל לירידה בהיצע ולעלייה כמעט תמידית במחירים, כשיש עלייה חזקה בביקוש<ref>[http://rotter.net/cgi-bin/forum/dcboard.cgi?az=read_count&om=23943&forum=scoops1&viewmode=threaded משתמש רנה-דקארט באתר רוטר]</ref>.
לפיכך, מי שרוצה להוריד את המחירים בארץ חייב ללחוץ על הממשלה לבצע מהפך שלם בתפיסה התכנונית בארץ, שתבוא לידי ביטוי בפישוט הליכי רישוי מחויבים למציאות וביטול מנגוני בירוקרטיה מיותרים.
מאידך, ישראל סובלת קשות מהעדר תכנון עירוני (לדוגמה תחנות הרכבת נבנות בשולי הערים ולא בתוך הערים, לדוגמה תוכנית בניין עיר של ירושלים היתה עד לפני מספר שנים מימי המנדט), כך שסתם "מסלול מהיר" עלול להוריד את המחירים לזמן קצר ולגרור בעיות קשות יותר מאוחר יותר.
במקביל, יש מונופול של מידע על תשתיות הבינוי (רכוש של מרכז למיפוי ישראל), תוכניות הבניה מפורסמות בצורה מאד לא נגישה (בצורה של גוש וחלקה בעיתונות הכתובה), מעכרים מקבלים כסף ממי שרוצה לבנות ומקדמים את האינטרסים שלו בוועדות. העיריות מושחתות ולא פעם הוועדות העירוניות בנושאי בניה מקדמים אינטרסים של מקורבים לראשי הערים או לתומכים פוליטיים שלו. חסור השקיפות והשחיתות תורמים מן הסתם (אם כי לא ברור כמה) למחירי הדיור.
===גידול באי השוויון הכלכלי===
בעשורים האחרונים גדלו מאד הפערים הכלכליים בישראל. בתוך כ 2 עשורים ישראל הפכה מאחת המדינות המערביות השוויוניות ביותר לאחת המדינות המערביות בעלות הפערים הגדולים ביותר.
יש סיבות שונות לגידול בפער הכלכלי בישראל. בינהן גלובליזציה, אי שוויון בהשכלה, אי שוויון בתחבורה שחיתות ובעיות הקשורות בשוק ההון, כלכלה ריכוזית המנוהלת על ידי כמה טייקונים, מיסוי רגרסיבי, ועוד.
בחברה שבה יש אי שוויון גדול, ייתכן מנגון של "אינפלציה פנימית" כלומר ירידה בכוח הקניה של כספם של רוב האנשים על ידי מנגנון שונה מאשר אינפלציה של הדפסת כסף אלא על ידי הגדלת אי השוויון.
בהקשר של דיור המנגנון הזה יכול לפעול כך - קבוצה של מיעוט קטן מרוויחה סכומים גדולים של כסף. הסיבות הן כניסה של כסף זר (בגלל ריבית גבוהה), כניסה של משקיעים מחו"ל (לדוגמה יהודי צרפת), ספקולנטים זרים, הטייקונים שהרווחיו כסף על ידי ניצול מונופולים בישראל ועל ידי השקעות וספקולציות בחו"ל, מנהלים בכירים בחברות של טייקונים ועוד. הגידול בכמות הכסף של אוכלוסיה זו פרושה שיש להם כסף רב להשקעות ולקניה - ולכן קבוצה זו מעלה את הביקוש בשוק הנדל"ן - הן את הביקוש לדירות יוקרה והן את הביקוש לדיור כללי ולקרקע (כהשקעה)- דבר שמעלה את מחיר הדיור.
במקביל, השכר הראלי של רוב האולכוסיה לא גדל בקצב של מחירי הדיור - כך שההכנסה הראלית של הישראלי הממוצע ובעיקר של הישראלי השכיח יורדת ביחס למחירי הדירות. למעשה רוב האזרחים נפגעים מעליית מחירי הדיור הן בגלל עליית דמי השכירות והן בגלל שעליית הרנטה מייקרת את המוצרים והשירותים שהם קונים בעיר. דבר זה מגדיל עוד יותר את הפערים כפי שמוסבר בסעיף של "משוב חוזר של מחירי דיור וגידול בפערים".
===משוב חוזר של מחירי דיור גבוהים וגידול בפערים===
סיבה חשובה לגידול בפערים הכלכליים היא עליית מחירי הדיור. מעלייה כזו נהנים מי שיש בבעלותם דירות או שהם קונים דירות נוספות. בדרך כלל בעלי הדירות נמנים על המעמדות העשירים יותר בחברה. יש מספר משפחות ואנשים שיש להם עשרות ומאות דירות בבעלותם, והם מרווחים עליה רנטה. במקביל, המעמדות העניים יותר צריכים לשכור דירות, כי אין להם גישה למשכנתא משתלמת, או כי אין להם הכנסה יציבה להחזקת משכנתא כזו. במקביל הדירות שבבעלותם אם בכלל הם בפריפריה ולכן השפעתם על שוק הדירות בשווקים החמים והמשתלמים יותר זניחה.
עבור שוכרי הדירות עליית מחירי הדירות פרושה הגדלת ההוצאות והרעת מצבם. במקביל עליית מחירי הדירות דוחקת ישראלים עניים יותר הרחק מהעיר וכך פוגעת באפשרויות הפרנסה שלהם. זה המנגנון שבו עליית מחירי הדירות מגדילה את הפערים הכלכליים בישראל. כפי שמוסבר בסעיף אחר, הגידול בפערים דוחף למעלה את מחירי הדירות במונחים ראליים עבור רוב האוכלוסיה.
הגידול בפערים הכלכליים יכול בתורו לגרור עלייה במחירי הדירות (עד גבול מסויים). הגדלת כמות העניים היחסיים פרושה הקטנת אחוז האנשים שיכולים להרשות לעצמם לקנות דירה. דבר זה פרושו שאחוז השוכרים בשוק גדל, ןלכן גידול בשוק להשכרת דירות. דבר זה גורר הגדלת הרנטה על החזקת דירה ולהגדלת הביקוש מצד מי שיכול לקנות דירה.
===מיסוי===
בפשטות – רבותי, כמחצית ממחיר הדירה שאתם קונים הוא מיסוי<ref>[http://www.kitesite.co.il/phpbb3/viewtopic.php?f=1&t=76726&start=0 משתמש DeKine באתר ]kiteSite</ref>.
שלטונות המדינה גובים ים של מיסים בתהליך ההקמה של דירה: אני משלם מס רכישה כשאני קונה קרקע. זה שמכר לי משלם מס שבח. אני משלם הטל השבחה. אגרות בניה, היטלי פיתוח/סלילה/ניקוז,צנרת ומה לא. כשאני קונה חומרי בניה אני משלם מכס, אגרות היטלים על הברזל, על הבטון, על הבלוקים, על האלומיניום. אני והספקים שלי גובים עבור המדינה מס הכנסה על שכר העבודה. אני גובה עבור המדינה מע"מ. מה לא...
כל ההוצאות הללו נכללות במחיר הדירה שאתם קונים, ואתם משלמים אותן.
תבינו: דירה שעולה לכם מליון שקל – צריכה לעלות ללא מיסים רק חצי מליון שקל.
חצי מליון שקל ממה שאתם משלמים עובר לידי המדינה.
====ביקורת====
ההסבר של מיסוי מסביר מדוע מחיר הדירה גבוה, אבל לא מדוע מחיר הדירה עולה עם הזמן. האם אחוז המיסוי על דירות עלה?
===העדר תחבורה ציבורית טובה (רכבת)===
כשאתם הולכים לסופר לקנות אפרסמון והוא עולה 12 שקל – אתם קונים במקום אפרסמון קלמנטינה ב 4 שקלים. מה לגבי דירה? אתם רוצים לגור במרכז, כי שם העבודה ושם החיים. אבל שם יקר, יקר מאוד. אז למה לא לקנות דירה בנהריה?<ref>[http://www.kitesite.co.il/phpbb3/viewtopic.php?f=1&t=76726&start=0 משתמש DeKine באתר ]kiteSite</ref>
מה פתאום נהריה, נהריה זה שעתיים נסיעה ברכבת מתל אביב לכל כיוון, והנסיעה עולה כשמונים שקל.
אבל תתארו לעצכם אוטופיה: תארו לעצכם שנסיעה מנהריה לתל אביב היתה נמשכת חצי שעה.
חצי שעה.
ושעלות הנסיעה היתה שקל אחד בלבד.
האם אז הייתם שוקלים לגור בנהריה?
בטח, הלא רק כניסה לתל אביב מהרצליה לוקחת יותר מחצי שעה.
אוטופיה?
למה אוטופיה, לעזאזל?
הלא המרחק בין נהריה לתל אביב הוא בסך הכל 150 ק"מ. רכבות מודרניות עושות את זה בחצי שעה.
בסין לוקח שנה וחצי להקים רכבת מהירה כזו. בתאילנד לוקח שנתיים להקים רכבת קלה במרכז בנגקוק.
אבל פה, הגוף המכונה רכבת ישראל סוגר את קווי הנסיעה מתל אביב לבאר שבע ומחיפה לנהריה אחת לחודש כדי "לבצע עבודות לשיפור המסילה" ונותן לנו רכבת שנוסעת במהירות של 90 קמ"ש.
בושה וחרפה.
ולמה שעלות הנסיעה לא תהיה שקל? שקל אחד בלבד?
הלא הרכבת היא גוף של הממשלה, זאת אומרת של כולנו. אז שמדינת ישראל תפסיק כבר לשדוד אותנו ותעשה רכבת בחינם. ב ח י נ ם .
אז פתאום תהיה תחלופה. אז פתאום תהיה לכם אפשרות לקנות דירה בנהריה או בבאר שבע או באשקלון ועדיין לנהל את החיים במרכז תל אביב. זה בסך הכל חצי שעה נסיעה ועולה אפס.
וברגע שתהיה תחלופה – גם מחירי הדירות במרכז תל אביב ירדו.
פשוט מאוד, לא?
==התייקרות חומרי הגלם והאנרגיה==
בעולם יש מגמה ארוכת טווח בעשור האחרון של התייקרות הנפט ודלקים אחרים. אולי בגלל שיא תפוקת הנפט. מחירי האנרגיה משפיעים מאד על הפקת חומרי גלם עתירי אנרגיה הדרושים לענף הבנייה המודרני- במיוחד אלומיניום (לחלונות), פלדה, מלט וזכוכית, שיש וקרמיקה.
בנוסף עליית מחירי האנרגיה משפיע באופן ישיר על עלויות הובלה והקמה של בניינים וגורמת התקיירות נוספת.
בישראל יש גם מצוקת חול לבנייה בגלל שרוב החולות לבנייה נכרו (ראו סעיף גידול האוכלוסיה). דבר זה גורר כרייה פלילית וכן ייבוא של חומרי גלם מחו"ל.
==מקורות==
{{הערות שוליים}}
[[קטגוריה: דיור]]
[[קטגוריה:ישראל: כלכלה]]
[[קטגוריה:אי שוויון]]
ראו גם [[סיבות לעליה במחירי המחיה בישראל|עליית מחירי המחיה בישראל]]
אם יש לכם ביקרות או שאתם רוצים להוסיף משהו חריג, מומלץ לדון על כך קודם בדף השיחה.
==בעיות קרקע-אוכלוסיה-נצילות==
===גידול אוכלוסיה===
ישראל היא אחת המדינות המערביות שבה יש גידול מתמיד באוכלוסיה. גם יחסית למדינות עניות יותר, ישראל במקום "מכובד" הן במובן של צפיפות, צפיפות "אמיתית" (גודל האוכלוסיה יחסית לגודל השטח הניתן לעיבוד חקלאי) וגם במובן של גידול האכולוסיה השנתי.
גידול האוכלוסיה, במדינה שגם ככה היא צפופה יחד עם גורמים אחרים (ראו סעיף תחבורה בהמשך), תורם תרומה משמעותית לעליית מחירי הקרקע. בישראל עלות הקרקע מהווה בין חצי לשני שליש מעלות הדירה. אם ישראל מכפילה את כמות האוכלוסיה שלה כל 33 שנה, פרוש הדבר שכל 33 שנה, יש צורך לבנות כמות דירות שמתאימה לסך כל הדירות שנבנו כאן מאז ומעולם. דבר זה תורם תרומה היסטורית וארוכת שנים לגידול במחיר הדיור. אם סמוך להקמת המדינה נדרשו מספר שנות עבודה של פועל כדי לקנות דירה, כיום נדרשת משפחה בעלת הכנסה ממוצעת לזמן עבודה של כ-20-30 שנה כדי לקנות דירה.
===יחס זרם מאגר===
אם קצב גידול האכולוסיה של ישראל הוא 1.8% בשנה (הקצב בעשור האחרון), אין זה אומר שנצפה שקצב עליית מחירי הדירות יעלה דווקא בקצב זה. הסיבה היא שגורמים שונים במערכת עוברים שינוי פאזה , כאשר גודל מסויים מתקרב לתנאים מסויימים שבהם יש מעבר סף.
כך לדוגמה קל לתת דוגמה משוק המים בישראל. מחיר המים לא גדל בצורה לינארית עם הגידול בצריכה. כאשר צריכת המים גדלה מעל סף מסויים, יש צורך להקטין את הצריכה, לייעל את המשק או להתפיל מים. התפלת מים מייקרת את המים בצורה לא לינארית. המחיר "קופץ" בצורה פתאומית.
ביחס לדיור יש מצבים דומים - לדוגמה כאשר שטחים הפתוים לבניה בתל אביב נגמרים, המחיר של הדירות בעיר מתחיל לעלות בקצב מהיר בהרבה יחסית לעליה שהיתה שם קודם. מנגנון דומה שמוסבר במקום אחר הוא מנגנון של בנייה לגובה.
גם מהירות הנסיעה בכביש נתון יורדת באופן של מעבר סף - מעל כמות מסויימת של מכוניות מהירות הנסיעה יורדת בצורה תלולה. צפיפות האוכלוסיה והגדלת כמות המינוע גורמים שניהם להגברת בעיית פקקי התנועה ובהתאם לכך להגברת הביקוש למגורים קרוב למרכז.
===צפיפות ובנייה לגובה===
מעל כמות מסויימת של אנשים יש נטיה לבנות מגדלים גבוהים. מעל גובה מסויים - מעל 6-8 קומות , מתחילות עלויות גבוהות של הקמה ותחזוקה של בניינים. לדוגמה יש צורך בהרבה יותר בטון ופלדה כדי להקים מגדל גבוה יותר. יש צורך במעליות, ציוד כיבוי אש, ציוד מים, מערכות מיזוג אוויר מתקדמות יותר וכו'.
===עליה בשיעור הגירושין ובמשפחות חד הוריות===
בישראל, כמו במדינות מערביות אחרות, יש גידול חד באחוז המשפחות המתגרשות. כמו כן יש גידול במשפחות חד הוריות. אחוז גירושין גדל גורם להגדלת הביקוש לדירות. שכן במקום דירת 3-4 חדרים למשפחה של 4 נפשות, לאחר הגירושין צורך ב-2 דירות, אחת בעלת חדר אחד לפחות והשניה בת 2-3 חדרים. חדרים כמו מטבח, שירותים, שטחי שירות, ועוד תשתיות (כמו מעלית, חדרי מדרגות וכו') משוכפלים. מסיבה זו הגדלת אחוז הגירושין נחשבת לגורם ידוע בקרב גורמי נדל"ן כסיבה לעלייה במחירים. [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4096357,00.html]
==בעיות מונטריות וממשלתיות==
===פרבור===
מגמות הפרבור, שהן כביכול הצד השני של המטבע לדירות מגדלים, הן יקרות יותר להקמה ולתחזוקה יחסית לדירות עירוניות (בבניין נמוך מספיק). הערכה אחת מדברת על עלות של פי 1.5 מעלות של דירה רגילה. מגמות הפרבור גורמת לבזבוז מאסיבי של שטח דבר שגורם בעצמו לייקור נוסף של הקרקע, כמו כן בעיות הפרבור גורמות לאי יעילות של שירותי רשת, ובראשם תחבורה ציבורית.
===הפרדת שימושי קרקע===
הפרדת שימושי קרקע - הפרדה לאיזורי מסחר ומגורים לדוגמה, גורמת לכך שבבוקר הרחובות והבתים באיזורי המגורים הם כמעט נטושים, ובלילה איזורי העסקים הם נטושים. דבר זה כרוך בהקמה כפולה של תשתיות כמו כבישים, מדרכות ביוב, וכן גורם לאי יעילות בתחבורה - ושוב לעליית מחירי הקרקע והדירות.
===בזבוז שטח לטובת מכוניות===
שטח גודל מהשטח העירוני מוקדש לכבישים למכוניות ולחנייה למכוניות (לפחות 20% מהשטח העירוני). בבניית בתים חדשים יש תקן שעל פיו חייבים לבנות חניה לכל דירה. דבר זה עולה כסף רב שמגולם במחירי הדירות. על פי פרופסור דונלאד שופ יש לייקר את החנייה ולעודד תחבורה ציבורית, כדי שאנשים ישלמו מחיר ראלי יותר על שימוש ברכב הפרטי, ויעברו לחלופות.
===צפיפות בנייה נמוכה מידי===
בישראל יש תקנים נדיבים לגינון רב. זה לכאורה משפר את איכות החיים, אבל בפועל זה מוריד את רמת הצפיפות העירונית, גורם להתארכות הנסיעות וליצירת שטחים מתים בעיר. אפשר לראות מרחבים גדולים (ונטושים ) בעיירות פיתוח וכן "גינות פרטיות" שלא משרתות שום דבר , זאת לעומת המרחב העירוני (רחובות כמו שיינקין) שבו יש צפיפות גבוה יותר ופחות גינות.
צפיפות בניה נמוכה מידי תורמת לאי יעילות של תחבורה ציבורית.
===תכנון מוטה רכב פרטי===
אי היעילות בתחבורה ממשיך גם במרחקים קצרים יותר. המרחק בין פתח תקווה לתל אביב הוא בסך הכל 14 ק"מ. בישראל עושים את המרחק הזה בבוקר במשך שעה וחצי. פתרונות של BRT יחד עם נתיב תחבורה ציבורית לאוטובוסים ותחבורת מעברים, יכולים לקצר את משך הנסיעה מדלת לדלת לחצי שעה ופחות. אלה שלשם כך יש לקחת זכויות רכב מהרכב הפרטי שבמשך שנים הופלה לטובה על חשבון שאר משתמשי הדרך.
יש דרכים רבות לייעול התחבורה הציבורית. אלא שהממשלה מרוויחה כ-20 מיליארד ש"ח בשנה ממיסים הקשורים ברכב. לעומת זאת המשק כולו מפסיד כ-40 מיליארד ש"ח בגלל השפעות חיצוניות של הרכב הפרטי והנהגים מוציאים עוד כ-60 מיליארד ש"ח בשנה, (או כ-30,000 ש"ח בשנה למכונית, על כל אחת מ-2 מיליון המכוניות בישראל. הוצאות הרכב עוד גדלות בפרברים שם יש צורך בעוד מכוניות שצריכות לנסוע מרחקים גדולים יותר.
===דירות כהשקעה===
====חוסר אטרקטביות של אפיקי השקעה אחרים ====
אזרח ישראלי שהרוויח כסף או שלקח הלוואה, יכול לבחור להשקיע אותו במספר אפיקי השקעה - לקנות מניות בבורסה, לקנות אג"ח מדינה או קונצרני, לשים את הכסף בבנק או בתוכנית חסכון (שבתורם יתנו הלוואות או ישקיעו בעצמם - דבר שמחזיר אותנו לבעיה הקודמת).
האפיקים של השקעות בבורסה ושל החזקת הככסף כפקדון בבנק הם לא יעילים בישראל. שני בנקים גדולים (פועלים ולאומי) שולטים במעל 60% משוק הבנקאות וגורמים לכך שאין תחרות, שחסכון בבנק הוא אפיק השקעה לא משתלם במיוחד.
האפיק של השקעה בבורסה או בקרן השקעות בעייתי בישראל בגלל ריכוזיות שוק ההון בישראל. בעלי השליטה בחברות ממנים דירקטורים צולבים, לוקחים הלוואות במינוף גבוה (ובשנים האחרונות לא מהססים לא להחזיר את הכסף לציבור - ראו מקרה טאו), ומגלגלים את העלויות שלהם על החוסכים הקטנים ועל מי שמשקיע את כספו דרך קרנות הפנסיה וקרנות. ברוקרים ומנהלים של קרנות נאמנות ופנסיה מקורבים אף הם לצלחת וגורמים לכך שגם מי שמושקע בבורסה דרך קרן הפנסיה או ההשתלמות שלו , מספיד כסף רב לטובת בעלי ההון. בנוסף עמלות הניהול בקרנות גבוהות מאד וגורמות לאי כדאיות של השקעות כאלה. [http://www.themarker.com/markerweek/1.662635] [http://www.themarker.com/markerweek/1.662656]
האפיקים שנשאר פתוחים בפני משקיע ישראלי - הם השקעה במניות בחו"ל, השקעה בסחורות, והשקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל. השקעה בחו"ל במניות דורשת מעקב וידע, וחשופה לשינויים בשער המטבע. השקעה בסחורות היא רבת סיכונים. יחסית לעמיתיו בחו"ל, הגיוני שהחוסך הישראלי ישקיע יותר בשוק הנדל"ן, מה גם שבגלל הסיבות האחרות (גידול אוכלוסיה וספקולציה של שאר המשקיעים בתחום) יש עליה רבת שנים במחירי הדירות. השקעת היתר בנדל"ן תורמת לעליית הביקוש לנדל"ן ולכן מובילה לעלייה נוספת במחירי הדירות.
====ספקולציה על מחירי הדירות====
המצב של עלייה ארוכת טווח במחירי הדירות והקרקע ידועה היטב למשפחות עמידות ועשירות בישראל. משפחות רבות התעשרו בזכות קרקע שקיבלו במקרה במתנה מהמדינה בצהלה, או ברמת אביב, או קנו בזיל הזול בעבר. במצב זה אנשים מוכנים להשקיע מאמצים רבים כדי לקנות דירות, משום שיש לכולם ציפיה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. (המנגנון הבסיסי הוא עלייה המחירים בגלל שהביקוש ממשיך לגדול עם הגידול באוכלוסיה, בעוד שהשטח אינו גדל). הציפיה מתממשת ויוצרת גל חדש של ציפיות להמשך העליות.
החשיבות של קניית דירה כדי גורמת לאנשים לקחת משכנתא גבוהה. דבר זה גורר מצב שבו מצד אחד יש ביקוש גבוה לדירות, ומצד שני חצי מהמחיר שמשלמים על הדירה הוא בעצם החזר חוב המשכנתא. דבר זה בתורו מעודד את הבנקים לתת משכנתא נמוכה - דבר שדוחף עוד יותר את מחיר הדירות.
במאמר בדה-מרקר נטען כי מחצית מהדירות נקנו על ידי משקיעים, דבר שהביא לעליית מחירים<ref>[http://www.themarker.com/realestate/1.670311 המספרים שמאחורי מחאת הדיור: המשקיעים התעשרו - ורכשו יותר ממחצית הדירות בת"א, דה מרקר, 18 ליולי 2011]</ref>.
====מתן אשראי גבוה וריבית נמוכה====
כיום הציבור מקבל אשראי גבוה, והדבר מתבטא ביכולת קנייה הגדולה מיכולותיו של הציבור. כתוצאה מכך עולים מחירי הדיור, וכך למעשה נכנס הציבור הרחב לחובות אשראי יותר ויותר גבוהים. הגבלת האשראי, תאפשר למשק להתאזן לכוח הקניה האמיתי, אם כי במחיר האטה במשק ואבטלה גואה<ref>[http://www.realestatetoday.co.il/%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%92%D7%91%D7%95%D7%94%D7%99%D7%9D-%D7%9E%D7%93%D7%99-%D7%96%D7%94-%D7%94%D7%96%D7%9E%D7%9F-%D7%9C%D7%97%D7%A9%D7%91%D7%95%D7%9F-9134/ נדלן היום]</ref>.
ד"ר ירון זליכה, מתריע כי בנק ישראל שומר על רבית נמוכה, שעוזרת לו לקנות מט"ח. כתוצאה מכך ריבית הפריים נמוכה, והמשכנתאות זולות. כתוצאה מכך, יש כסף רב בשוק, שיוצר עלית מחירי דירות<ref>[http://www.themarker.com/markets/1.585714 דה - מרקר 22 לאוקטובר ]2010</ref>. גם נגיד בנק ישראל מודע לנזק של ריבית נמוכה על שוק הדיור. מצד שני, ריבית גבוה מושכת לישראל כסף זר (של ספקולנטים שרוצים להרוויח מהריבית הישראלית יחסית לריבית במדינות אחרות), ודבר זה גורם לשער גבוה של השקל מול הדולר והיורו. שער דולר נמוך מקשה על הייצואנים לייצא שכן ההוצאות שלהם הם בשקלים והרווחים שלהם הם בדולרים.
===מחסור באישורים לבניית דירות עירוניות כתוצאה מסיאוב ושחיתות מנהלית===
הבלוגר יואב לרמן טוען שעיקר הביקוש לדירות הן דירות במרכזים עירוניים כמו תל אביב. הביקוש שם הוא לדיור צפוף בלי הרבה שטחים פתוחים, ובמקומות שאין בהן חניות. עודף רגולציה, שחיתות וקיבעון מחשבתי של משרד הפנים לא מאפשרים לבנות את הדירות החדשות במקומות אלה, אלא בעיקר פרוייקטים של שכונות חדשות שלמות בפאתי העיר, או מגדלי יוקרה לאלפיון העליון<ref>[http://www.tlv1.co.il/?p=4928 17 ליולי 2011, עוד בלוג תל-אביבי, יואב לרמן]</ref>.
לרמן מציין כי העדר שוק חופשי בשוק הדירות, לא מאפשר לדוגמה להסב בנייני משרדים נטושים למגורים, ומחייב בנייה של חניות לכל דירה.<ref>[http://www.tlv1.co.il/?p=4928 17 ליולי 2011, עוד בלוג תל-אביבי, יואב לרמן]</ref>
===יצירת מחסור על ידי השלטון במטרה להחליש את מוסדות התכנון===
החברה להגנת הטבע טוענת כי אין מחסור בקרקעות או בתוכניות לבניית דירות. לטענת הארגון, נתניהו מבצע בשנתיים האחרונות מהלך ציני של תקיעה של בניית דירות חדשות, במטרה לקדם את תוכנית הרפורמה שלו בקרקעות ובתכנון. כמו כן מזהירים בארגון ובארגונים סביבתיים נוספים כי החלשת הוועדות תגרום לנזק ארוך טוווח בדמות פיתוח עירוני פרוע ופרבור. [http://www.teva.org.il/?CategoryID=216&ArticleID=6530]
===מונופול של המדינה על הקרקע===
קרקע כאמור, היא המרכיב המרכזי בעלות הדירה בישראל. מנהל מקרקעי ישראל אחראי על הקצאת רוב הקרקעות בישראל. זהו מונופול. הטענה הכלכלית לגבי מונופולים היא שהם רוצים למכור מעט יחידות וביוקר. בנוסף יש טענה כי לממשלה יש אינטרס למחירי נדל"ן גבוהים בגלל שהדבר מוביל להגדלת ההכנסה ממיסים (אם כי לדבר זה יש גם צד שני - הפסד מיסים בגלל שפחות אנשים קונים דירה, וגם בגלל שיש התמרמרות ציבורית בנושא). לממשלה ולמפלגות יש השפעה ניכרת על מנהל מקרקעי ישראל. טענות אלה מתגבשות לכדי טענה כי מנהל מקרקעי ישראל מספק פחות מידי קרקע לבניה וכך שומר את מחיר הקרקע גבוה באופן מלאכותי. ראו לדוגמה את טענות של הכלכלן העירוני נחמן שלף בתגובות [http://www.tlv1.co.il/?p=4928]
===בעיות בירוקרטיות===
לפי מדד "Ease of Doing Business" של הבנק העולמי ישראל נמצאת במקון ה121 בעולם בהתעסקות/ מתן אישורי בנייה מרשויות המדינה ובמקום ה-147 ברישום נכס, הרבה מעבר לרוב מדינות המערב. הנתון הזה מקשה על יזמים לפתח קרקעות, לבצע פינוי בינוי ולמכור דירות, מה שמוביל לירידה בהיצע ולעלייה כמעט תמידית במחירים, כשיש עלייה חזקה בביקוש<ref>[http://rotter.net/cgi-bin/forum/dcboard.cgi?az=read_count&om=23943&forum=scoops1&viewmode=threaded משתמש רנה-דקארט באתר רוטר]</ref>.
לפיכך, מי שרוצה להוריד את המחירים בארץ חייב ללחוץ על הממשלה לבצע מהפך שלם בתפיסה התכנונית בארץ, שתבוא לידי ביטוי בפישוט הליכי רישוי מחויבים למציאות וביטול מנגוני בירוקרטיה מיותרים.
מאידך, ישראל סובלת קשות מהעדר תכנון עירוני (לדוגמה תחנות הרכבת נבנות בשולי הערים ולא בתוך הערים, לדוגמה תוכנית בניין עיר של ירושלים היתה עד לפני מספר שנים מימי המנדט), כך שסתם "מסלול מהיר" עלול להוריד את המחירים לזמן קצר ולגרור בעיות קשות יותר מאוחר יותר.
במקביל, יש מונופול של מידע על תשתיות הבינוי (רכוש של מרכז למיפוי ישראל), תוכניות הבניה מפורסמות בצורה מאד לא נגישה (בצורה של גוש וחלקה בעיתונות הכתובה), מעכרים מקבלים כסף ממי שרוצה לבנות ומקדמים את האינטרסים שלו בוועדות. העיריות מושחתות ולא פעם הוועדות העירוניות בנושאי בניה מקדמים אינטרסים של מקורבים לראשי הערים או לתומכים פוליטיים שלו. חסור השקיפות והשחיתות תורמים מן הסתם (אם כי לא ברור כמה) למחירי הדיור.
===גידול באי השוויון הכלכלי===
בעשורים האחרונים גדלו מאד הפערים הכלכליים בישראל. בתוך כ 2 עשורים ישראל הפכה מאחת המדינות המערביות השוויוניות ביותר לאחת המדינות המערביות בעלות הפערים הגדולים ביותר.
יש סיבות שונות לגידול בפער הכלכלי בישראל. בינהן גלובליזציה, אי שוויון בהשכלה, אי שוויון בתחבורה שחיתות ובעיות הקשורות בשוק ההון, כלכלה ריכוזית המנוהלת על ידי כמה טייקונים, מיסוי רגרסיבי, ועוד.
בחברה שבה יש אי שוויון גדול, ייתכן מנגון של "אינפלציה פנימית" כלומר ירידה בכוח הקניה של כספם של רוב האנשים על ידי מנגנון שונה מאשר אינפלציה של הדפסת כסף אלא על ידי הגדלת אי השוויון.
בהקשר של דיור המנגנון הזה יכול לפעול כך - קבוצה של מיעוט קטן מרוויחה סכומים גדולים של כסף. הסיבות הן כניסה של כסף זר (בגלל ריבית גבוהה), כניסה של משקיעים מחו"ל (לדוגמה יהודי צרפת), ספקולנטים זרים, הטייקונים שהרווחיו כסף על ידי ניצול מונופולים בישראל ועל ידי השקעות וספקולציות בחו"ל, מנהלים בכירים בחברות של טייקונים ועוד. הגידול בכמות הכסף של אוכלוסיה זו פרושה שיש להם כסף רב להשקעות ולקניה - ולכן קבוצה זו מעלה את הביקוש בשוק הנדל"ן - הן את הביקוש לדירות יוקרה והן את הביקוש לדיור כללי ולקרקע (כהשקעה)- דבר שמעלה את מחיר הדיור.
במקביל, השכר הראלי של רוב האולכוסיה לא גדל בקצב של מחירי הדיור - כך שההכנסה הראלית של הישראלי הממוצע ובעיקר של הישראלי השכיח יורדת ביחס למחירי הדירות. למעשה רוב האזרחים נפגעים מעליית מחירי הדיור הן בגלל עליית דמי השכירות והן בגלל שעליית הרנטה מייקרת את המוצרים והשירותים שהם קונים בעיר. דבר זה מגדיל עוד יותר את הפערים כפי שמוסבר בסעיף של "משוב חוזר של מחירי דיור וגידול בפערים".
===משוב חוזר של מחירי דיור גבוהים וגידול בפערים===
סיבה חשובה לגידול בפערים הכלכליים היא עליית מחירי הדיור. מעלייה כזו נהנים מי שיש בבעלותם דירות או שהם קונים דירות נוספות. בדרך כלל בעלי הדירות נמנים על המעמדות העשירים יותר בחברה. יש מספר משפחות ואנשים שיש להם עשרות ומאות דירות בבעלותם, והם מרווחים עליה רנטה. במקביל, המעמדות העניים יותר צריכים לשכור דירות, כי אין להם גישה למשכנתא משתלמת, או כי אין להם הכנסה יציבה להחזקת משכנתא כזו. במקביל הדירות שבבעלותם אם בכלל הם בפריפריה ולכן השפעתם על שוק הדירות בשווקים החמים והמשתלמים יותר זניחה.
עבור שוכרי הדירות עליית מחירי הדירות פרושה הגדלת ההוצאות והרעת מצבם. במקביל עליית מחירי הדירות דוחקת ישראלים עניים יותר הרחק מהעיר וכך פוגעת באפשרויות הפרנסה שלהם. זה המנגנון שבו עליית מחירי הדירות מגדילה את הפערים הכלכליים בישראל. כפי שמוסבר בסעיף אחר, הגידול בפערים דוחף למעלה את מחירי הדירות במונחים ראליים עבור רוב האוכלוסיה.
הגידול בפערים הכלכליים יכול בתורו לגרור עלייה במחירי הדירות (עד גבול מסויים). הגדלת כמות העניים היחסיים פרושה הקטנת אחוז האנשים שיכולים להרשות לעצמם לקנות דירה. דבר זה פרושו שאחוז השוכרים בשוק גדל, ןלכן גידול בשוק להשכרת דירות. דבר זה גורר הגדלת הרנטה על החזקת דירה ולהגדלת הביקוש מצד מי שיכול לקנות דירה.
===מיסוי===
בפשטות – רבותי, כמחצית ממחיר הדירה שאתם קונים הוא מיסוי<ref>[http://www.kitesite.co.il/phpbb3/viewtopic.php?f=1&t=76726&start=0 משתמש DeKine באתר ]kiteSite</ref>.
שלטונות המדינה גובים ים של מיסים בתהליך ההקמה של דירה: אני משלם מס רכישה כשאני קונה קרקע. זה שמכר לי משלם מס שבח. אני משלם הטל השבחה. אגרות בניה, היטלי פיתוח/סלילה/ניקוז,צנרת ומה לא. כשאני קונה חומרי בניה אני משלם מכס, אגרות היטלים על הברזל, על הבטון, על הבלוקים, על האלומיניום. אני והספקים שלי גובים עבור המדינה מס הכנסה על שכר העבודה. אני גובה עבור המדינה מע"מ. מה לא...
כל ההוצאות הללו נכללות במחיר הדירה שאתם קונים, ואתם משלמים אותן.
תבינו: דירה שעולה לכם מליון שקל – צריכה לעלות ללא מיסים רק חצי מליון שקל.
חצי מליון שקל ממה שאתם משלמים עובר לידי המדינה.
====ביקורת====
ההסבר של מיסוי מסביר מדוע מחיר הדירה גבוה, אבל לא מדוע מחיר הדירה עולה עם הזמן. האם אחוז המיסוי על דירות עלה?
===העדר תחבורה ציבורית טובה (רכבת)===
כשאתם הולכים לסופר לקנות אפרסמון והוא עולה 12 שקל – אתם קונים במקום אפרסמון קלמנטינה ב 4 שקלים. מה לגבי דירה? אתם רוצים לגור במרכז, כי שם העבודה ושם החיים. אבל שם יקר, יקר מאוד. אז למה לא לקנות דירה בנהריה?<ref>[http://www.kitesite.co.il/phpbb3/viewtopic.php?f=1&t=76726&start=0 משתמש DeKine באתר ]kiteSite</ref>
מה פתאום נהריה, נהריה זה שעתיים נסיעה ברכבת מתל אביב לכל כיוון, והנסיעה עולה כשמונים שקל.
אבל תתארו לעצכם אוטופיה: תארו לעצכם שנסיעה מנהריה לתל אביב היתה נמשכת חצי שעה.
חצי שעה.
ושעלות הנסיעה היתה שקל אחד בלבד.
האם אז הייתם שוקלים לגור בנהריה?
בטח, הלא רק כניסה לתל אביב מהרצליה לוקחת יותר מחצי שעה.
אוטופיה?
למה אוטופיה, לעזאזל?
הלא המרחק בין נהריה לתל אביב הוא בסך הכל 150 ק"מ. רכבות מודרניות עושות את זה בחצי שעה.
בסין לוקח שנה וחצי להקים רכבת מהירה כזו. בתאילנד לוקח שנתיים להקים רכבת קלה במרכז בנגקוק.
אבל פה, הגוף המכונה רכבת ישראל סוגר את קווי הנסיעה מתל אביב לבאר שבע ומחיפה לנהריה אחת לחודש כדי "לבצע עבודות לשיפור המסילה" ונותן לנו רכבת שנוסעת במהירות של 90 קמ"ש.
בושה וחרפה.
ולמה שעלות הנסיעה לא תהיה שקל? שקל אחד בלבד?
הלא הרכבת היא גוף של הממשלה, זאת אומרת של כולנו. אז שמדינת ישראל תפסיק כבר לשדוד אותנו ותעשה רכבת בחינם. ב ח י נ ם .
אז פתאום תהיה תחלופה. אז פתאום תהיה לכם אפשרות לקנות דירה בנהריה או בבאר שבע או באשקלון ועדיין לנהל את החיים במרכז תל אביב. זה בסך הכל חצי שעה נסיעה ועולה אפס.
וברגע שתהיה תחלופה – גם מחירי הדירות במרכז תל אביב ירדו.
פשוט מאוד, לא?
==התייקרות חומרי הגלם והאנרגיה==
בעולם יש מגמה ארוכת טווח בעשור האחרון של התייקרות הנפט ודלקים אחרים. אולי בגלל שיא תפוקת הנפט. מחירי האנרגיה משפיעים מאד על הפקת חומרי גלם עתירי אנרגיה הדרושים לענף הבנייה המודרני- במיוחד אלומיניום (לחלונות), פלדה, מלט וזכוכית, שיש וקרמיקה.
בנוסף עליית מחירי האנרגיה משפיע באופן ישיר על עלויות הובלה והקמה של בניינים וגורמת התקיירות נוספת.
בישראל יש גם מצוקת חול לבנייה בגלל שרוב החולות לבנייה נכרו (ראו סעיף גידול האוכלוסיה). דבר זה גורר כרייה פלילית וכן ייבוא של חומרי גלם מחו"ל.
==מקורות==
{{הערות שוליים}}
[[קטגוריה: דיור]]
[[קטגוריה:ישראל: כלכלה]]
[[קטגוריה:אי שוויון]]