שינויים

'''קניית קרקע והמתנה להפשרה''' היא תופעה המתארת עסקאות ספקולטיוויות, שמספרן עולה כשיזמים חשים שהשוק נמצא בעלייה. ב[[ישראל]] חלק גדול מה[[קרקע|קרקעות]] הן שטחים פתוחים, חלקם שטחים חקלאיים שאסור לבנות עליהן. משקיעים מחפשים קרקעות חקלאיות פרטיות סמוכות למקומות ישוב, קונים אותן במחיר זול יחסית, וממתינים לשינוי יעוד הקרקע ולהפשרתן לבנייה למגורים. המשקיעים משלמים עבור הקרקעות מחיר גבוה ממחירי קרקעות חקלאיות (שבמקרים מסוימים יכולים להגיע לאלפים בודדים של שקלים לדונם), אולם נמוכים משמעותית (30%-10% בדרך כלל) ממחירי קרקעות סמוכות המיועדות לבנייה.

'''קניית קרקע והמתנה להפשרה''' היא תופעה המתארת עסקאות ספקולטיביות, שמספרן עולה כשיזמים חשים שהשוק נמצא בעלייה. ב[[ישראל]] חלק גדול מה[[קרקע|קרקעות]] הן שטחים פתוחים, חלקם שטחים חקלאיים שאסור לבנות עליהן. משקיעים מחפשים קרקעות חקלאיות פרטיות סמוכות למקומות ישוב, קונים אותן במחיר זול יחסית, וממתינים לשינוי יעוד הקרקע ולהפשרתן לבנייה למגורים. המשקיעים משלמים עבור הקרקעות מחיר גבוה ממחירי קרקעות חקלאיות (שבמקרים מסוימים יכולים להגיע לאלפים בודדים של שקלים לדונם), אולם נמוכים משמעותית (30%-10% בדרך כלל) ממחירי קרקעות סמוכות המיועדות לבנייה.

==גורמים לתופעה==

==גורמים לתופעה==

* גידול ב[[אוכלוסיית ישראל]] - גורם לכך שקרקע לבנייה היא משאב במחסור גדל.

* גידול ב[[אוכלוסיית ישראל]] - גורם לכך שקרקע לבנייה היא משאב במחסור גדל.

* בנייה נמוכה ו[[פרבור]] משתרע , יחד עם המנעות מ[[עירוניות מתחדשת]] - דברים אלו גורמים לכך שכאשר מבוצעת בנייה היא נעשית בצורה בזבזנית בקרקע. דבר שגורם לכך שהגדלת היצע הדיור לא נעשה בצורה יעילה.  

* בנייה נמוכה ו[[פרבור]] משתרע , יחד עם הימנעות מ[[עירוניות מתחדשת]] - דברים אלו גורמים לכך שכאשר מבוצעת בנייה היא נעשית בצורה בזבזנית בקרקע. דבר שגורם לכך שהגדלת היצע הדיור לא נעשה בצורה יעילה.  

* מחסור במדיניות תכנונית מסודרת - אם היה ביצוע של תוכנית מסודרת כמו [[תמ"א 35]] לדוגמה. היה ברור היכן מתכוונים לבנות ואילו קרקעות לא מיועדות לבניה. בגלל לחצים של השוק הפרטי, [[שחיתות]] ומדיניות של האוצר להפרטה (ראו [[הפרטת קרקעות ישראל]]) יש ציפיה לכך שקרקעות שלכאורה מיועדות לחקלאות יעברו בעתיד לבנייה. דבר שלא היה מתרחש במדינה מסודרת.  

* מחסור במדיניות תכנונית מסודרת - אם היה ביצוע של תוכנית מסודרת כמו [[תמ"א 35]] לדוגמה. היה ברור היכן מתכוונים לבנות ואילו קרקעות לא מיועדות לבניה. בגלל לחצים של השוק הפרטי, [[שחיתות]] ומדיניות של האוצר להפרטה (ראו [[הפרטת קרקעות ישראל]]) יש ציפייה לכך שקרקעות שלכאורה מיועדות לחקלאות יעברו בעתיד לבנייה. דבר שלא היה מתרחש במדינה מסודרת.  

* הפשרת הקרקעות החקלאיות ההמונית בעקבות העליה מרוסיה בשנות ה-90- דבר שהיה תקדים לכך שניתן להפשיר קרקעות חקלאיות.

* הפשרת הקרקעות החקלאיות ההמונית בעקבות העליה מרוסיה בשנות ה-90- דבר שהיה תקדים לכך שניתן להפשיר קרקעות חקלאיות.