שינויים

'''מגדל מגורים''' הוא בניין מגורים גבוהה - מעל 10 או 12 קומות.

'''מגדל מגורים''' הוא בניין מגורים גבוהה - מעל 10 או 12 קומות.

==היקף הבנייה==

==היקף ומגמות בבנייה של מגדלים==

בישראל יש מגמה גוברת של הקמת מגדלי מגורים. על פי בדיקה של חברת השיווק אלדר מ-2013,  16% מיחידות הדיור החדשות בישראל נבנו במגדלים מעל 16 קומות. לפי הבדיקה יש 83,270 דירות שנמצאות בשלבים שונים של בנייה ומתוכן 13,939 יחידות מתוכן נמצאות במגדלי מגורים בני 16 קומות ומעלה. מגדלים מגורים נבנו בתחילה בעיקר בתל אביב וברמת גן. אבל מדובר במגמה מתפשטת. נכון לשנת 2014 נבנים מגדלי מגורים נוספים בכל ישראל:  באור עקיבא נבנה מגדל בן 15 קומות, בחיפה יש מגדלים שמתקרבים ל- 30 קומות, ומגדלים נוספים מוקמים בראשון לציון, יבנה, אשדוד, אשקלון, פתח תקווה, חולון ודימונה.[http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4489785,00.html]

בישראל יש מגמה גוברת של הקמת מגדלי מגורים. על פי בדיקה של חברת השיווק אלדר מ-2013,  16% מיחידות הדיור החדשות בישראל נבנו במגדלים מעל 16 קומות. לפי הבדיקה יש 83,270 דירות שנמצאות בשלבים שונים של בנייה ומתוכן 13,939 יחידות מתוכן נמצאות במגדלי מגורים בני 16 קומות ומעלה. מגדלים מגורים נבנו בתחילה בעיקר בתל אביב וברמת גן. אבל מדובר במגמה מתפשטת. נכון לשנת 2014 נבנים מגדלי מגורים נוספים בכל ישראל:  באור עקיבא נבנה מגדל בן 15 קומות, בחיפה יש מגדלים שמתקרבים ל- 30 קומות, ומגדלים נוספים מוקמים בראשון לציון, יבנה, אשדוד, אשקלון, פתח תקווה, חולון ודימונה.[http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4489785,00.html]

לכאורה הקמת הבניינים נועדה כדי להגדיל את צפיפות המגורים בערים, וכדי לשמור על עתודות שטח לבנייה נוספת, לשם שימור שטחים פתוחים מחוץ לעיר וכדי ליצור שטחים פתוחים בעיר. בפועל, במקרים רבים מגדלים לא מובילים להגדלת הצפיפות העירונית ומצד שני עלולים לגרור בעיות סביבתיות וחברתיות הן לתושבי המגדל, הן לשכונות סביבן והן לעודד צריכת אנרגיה גבוה יותר. (ראו בהמשך).  

מגמה זו דומה ל[[תהליך|מגמות]] שקיימות גם במקומות אחרים בעולם של הקמת מגדלים בכלל ודיור במגדלים בפרט.

 

רוב התומכים בהקמת מגדלי מגורים טוענים כי דבר זה משרת אינטרסים של החברה כולה. בניית מגדלים נועדה כדי להגדיל את צפיפות המגורים בערים, וכדי לשמור על עתודות שטח לבנייה נוספת, לשם שימור שטחים פתוחים מחוץ לעיר וכדי ליצור שטחים פתוחים בעיר. בפועל, במקרים רבים מגדלים לא מובילים להגדלת הצפיפות העירונית ומצד שני עלולים לגרור בעיות סביבתיות וחברתיות הן לתושבי המגדל, הן לשכונות סביבן והן לעודד צריכת אנרגיה גבוה יותר. (ראו בהמשך).

 

 

בניייה לגובה מתאימה יותר למקומות שבהם ערך הקרקע גבוה, יש ביקוש גבוה למגורים, ויש נגישות טובה ל[[תחבורה ציבורית]],<ref name="rofe2013"/> במיוחד אם התחבורה הציבורית במדינה מפותחת ברמה טובה והחזקת רכב פרטי אינה הכרחית (כך שניתן לוותר על [[חנייה]] לרכב הפרטי). אם צפיפות הדיור גבוהה בניה לגובה יכולה לשפר את התפקוד של תחבורה ציבורית ולהיות חלק מ[[תכנון מוטה תחבורה ציבורית]]. בנייה גבוה מתאימה יותר למשפחות ללא ילדים כמו גם לצעירים, ומבוגרים. כמו כן היא יכולה להתאים לאנשים בעלי הכנסה גבוהה. המרוויחים העיקריים מבנייה גבוה הם היזמים וחלק מבין הדיירים בקומות העליונות שנהנים מהנוף העירוני.

לקבלנים, במיוחד לחברות גדולות עם הון פיננסי גבוה, יש תמריץ כלכלי לבנות מגדלים, במיוחד במרכזי ערים,  שכן כל תוספת בניה של עוד קומה מוסיפה לקבלן הכנסות של עשרות מיליוני שקלים, כאשר חלק מן ההוצאות לבניית המגדל הן הוצאות קבועות שאינן תלויות בגובה המגדל - במיוחד הוצאות הקשורות במחיר הקרקע. מצד שני עלות הבנייה של מגדל היא גבוהה יותר יחסית לבניין רגיל, בגלל הצורך לחפור יסודות עמוקים יותר, להקים שלד כבד יותר ובאופן כללי לבנות בניין באיכות גבוהה יותר שיכול לעמוד בעומסים גבוהים יותר של משקל ורוחות, ויתמוך במערכות המורכבות יותר שיש במגדל. מבחינת היזם הבונה גם ההכנסות במגדל צפויות להיות גבוהות יותר שכן יש אפשרות לשווק אותו כ"מגדל יוקרה". בהיבט זה מגדלים הם סוג של [[מינוף פיננסי|מינוף]] שכן אם מצליחים למכור את הדירות בהן ההכנסה והרווחים גבוהים יותר אבל אם לא מצליחים ההוצאות הגבוהות עלולות למוטט את הקבלן.  

לקבלנים, במיוחד לחברות גדולות עם הון פיננסי גבוה, יש תמריץ כלכלי לבנות מגדלים, במיוחד במרכזי ערים,  שכן כל תוספת בניה של עוד קומה מוסיפה לקבלן הכנסות של עשרות מיליוני שקלים, כאשר חלק מן ההוצאות לבניית המגדל הן הוצאות קבועות שאינן תלויות בגובה המגדל - במיוחד הוצאות הקשורות במחיר הקרקע. מצד שני עלות הבנייה של מגדל היא גבוהה יותר יחסית לבניין רגיל, בגלל הצורך לחפור יסודות עמוקים יותר, להקים שלד כבד יותר ובאופן כללי לבנות בניין באיכות גבוהה יותר שיכול לעמוד בעומסים גבוהים יותר של משקל ורוחות, ויתמוך במערכות המורכבות יותר שיש במגדל. מבחינת היזם הבונה גם ההכנסות במגדל צפויות להיות גבוהות יותר שכן יש אפשרות לשווק אותו כ"מגדל יוקרה". בהיבט זה מגדלים הם סוג של [[מינוף פיננסי|מינוף]] שכן אם מצליחים למכור את הדירות בהן ההכנסה והרווחים גבוהים יותר אבל אם לא מצליחים ההוצאות הגבוהות עלולות למוטט את הקבלן.  

מבחינת הרשויות, היתרים לבניית מגדלים נובעים לא פעם [[ שחיתות ברשויות מקומיות בישראל|שחיתות ברשויות המקומיות]] שכן למרות שהמגדלים תורמים להווצרות של [[פקקי תנועה]] מקומיים ועלולים ליצור בעיות של מחסור בתשתיות עבור תושבי העיר (שכן אותה כמות תשתיות משרתת כעת כמות תושבים גדולה יותר), ועלולים לגרום בעיות לדיירי המגדל ולשכניו, הקמת המגדל כדאית ליזם.

מבחינת הרשויות, היתרים לבניית מגדלים נובעות משילוב של רצון למשוך אוכלוסיה חזקה ולהנות מתדמית עירונית יוקרתית, בנוסף בבניה של מגדלי יוקרה יכולה לגרור לעליה זמנית בהכנסות העירייה מארנונה. סיבה נוספת להיתרים לבניית מגדלים היא [[שחיתות ברשויות מקומיות בישראל|שחיתות ברשויות המקומיות]] והעדפת אינטרסים של היזם הבונה את המגדלים על פני האינרטס העירוני והאינטרס של רוב הדיירים הפוטנציאלים בדירות מגדלים. זאת כיוון שהמגדלים תורמים להווצרות של [[פקקי תנועה]] מקומיים, ועלולים ליצור בעיות של מחסור בתשתיות עבור תושבי העיר, ובעיות לדיירי המגדל ולשכניו.

==מגדלים וצפיפות מגורים==

==מגדלים וצפיפות מגורים==

ההצדקה הציבורית לבניית מגדלי מגורים ומגדלים בכלל היא כדי לחסוך בשטחים פתוחים מחוץ לעיר. באופן אינטואיטיבי נראה כי ככל שבונים גבוה יותר כך חוסכים מקום. אלא שברוב המקרים, בעיות של רוחות ושיקולי יוקרה מקדמים הקמת פארקים גדולים מסביב למגדלי המגורים כך שאלה אינם מעלים את הצפיפות העירונית.  

ההצדקה הציבורית לבניית מגדלי מגורים ומגדלים בכלל היא כדי לחסוך בשטחים פתוחים מחוץ לעיר. באופן אינטואיטיבי נראה כי ככל שבונים גבוה יותר כך חוסכים מקום. אלא שברוב המקרים, בעיות של רוחות ושיקולי יוקרה מקדמים הקמת פארקים גדולים מסביב למגדלי המגורים כך שאלה אינם מעלים את הצפיפות העירונית.  

המתכנן העירוני ד"ר יודן רופא, מציין כי שתי הערים הצפופות ביותר בישראל - בני ברק ובת ים, בנויות ברובן מבניינים שהם עד 4 קומות. השכונה הצפופה ביותר בישראל היא שכונת פלורנטין בתל אביב, שרובה בנויה מבניינים בני 2-3 קומות. בצפון הישן של תל אביב שבנוי מבניינים בני 3 קומות על עמודים, יש צפיפות עירונית של 16 יחידות דיור לדונם ברוטו, דבר שהופך אותו לצפוף פי 2 יחסית לשכונות חדשות שכוללות מגדלים הנבנות בצפון תל אביב, שמכילות בניינים בני 14-16 קומות.<ref name="rofe2013">[http://yodannotes.files.wordpress.com/2013/10/d79ed79bd795d79f-d7a9d797d7a8d799d7aa-d7a6d7a4d799d7a4d795d7aa-d791d7a0d799d799d794-d792d791d795d794d794-d795d794d79ed7a8d797d791-d794.pdf צפיפות, בנייה גבוהה, והמרחב הציבורי - כמה מיתוסים שכדאי לנפץ , ד"ר יודן רופא, שחרית]</ref>

המתכנן העירוני ד"ר יודן רופא, מציין כי שתי הערים הצפופות ביותר בישראל - בני ברק ובת ים, בנויות ברובן מבניינים שהם עד 4 קומות. השכונה הצפופה ביותר בישראל היא שכונת פלורנטין בתל אביב, שרובה בנויה מבניינים בני 2-3 קומות. בצפון הישן של תל אביב שבנוי מבניינים בני 3 קומות על עמודים, יש צפיפות עירונית של 16 יחידות דיור לדונם ברוטו, דבר שהופך אותו לצפוף פי 2 יחסית לשכונות חדשות שכוללות מגדלים הנבנות בצפון תל אביב, שמכילות בניינים בני 14-16 קומות.<ref name="rofe2013">[http://yodannotes.files.wordpress.com/2013/10/d79ed79bd795d79f-d7a9d797d7a8d799d7aa-d7a6d7a4d799d7a4d795d7aa-d791d7a0d799d799d794-d792d791d795d794d794-d795d794d79ed7a8d797d791-d794.pdf צפיפות, בנייה גבוהה, והמרחב הציבורי - כמה מיתוסים שכדאי לנפץ ] ד"ר יודן רופא, שחרית</ref>ref>

[[קובץ:Migdalim.PNG|ממוזער|450px|השוואה בין מגדל, בינוי ישראלי רגיל ומבנה חצר (יודן רופא, מכון שחרית). בכל סוגי הבנייה באיור יש 200 דירות בעלות שטח זהה (138 מטר רבוע לדירה), המשתרעות על פני 10 דונם, דבר הנותן צפיפות נטו של 20 יחידות דיור לדונם. מספר הקומות הממוצע בבניה מסוג בינוי ישראלי ובנייה רגילה הוא 5.4 ומטה בעוד הגובה הממוצע של המגדלים הוא 18 קומות.]]

[[קובץ:Migdalim.PNG|ממוזער|450px|השוואה בין מגדל, בינוי ישראלי רגיל ומבנה חצר (יודן רופא, מכון שחרית). בכל סוגי הבנייה באיור יש 200 דירות בעלות שטח זהה (138 מטר רבוע לדירה), המשתרעות על פני 10 דונם, דבר הנותן צפיפות נטו של 20 יחידות דיור לדונם. מספר הקומות הממוצע בבניה מסוג בינוי ישראלי ובנייה רגילה הוא 5.4 ומטה בעוד הגובה הממוצע של המגדלים הוא 18 קומות.]]

==השפעות סביבתיות וחברתיות==

==השפעות סביבתיות וחברתיות==

בדרך כלל מצטרפת לעלות הכלכלית הגבוהה בעיה נוספת של  [[מוצר ציבורי]] או [[הטרגדיה של נחלת הכלל]] שבה השכנים הרבים שגרים בבניין אינם ששים להשתתף בעלויות התחזוקה ומנסים להטיל את העלויות על דיירים עתידיים של הבניין, כך שאיכות המערכות המשמשות את הבניין הולכת ומתדרדרת. בעיה זו קיימת באופן מיוחד כאשר מדובר על בניית בניינים למעמד בינוני ומטה וכאשר אין תקני בנייה ותחזוקה מחמירים. בנייני גבוהים רבים הופכים באופן כזה לסלאמס. אלתרמן הוציעה דוח מיוחד בנושא בשם "מגדלים כושלים" בשנת 2009.

בדרך כלל מצטרפת לעלות הכלכלית הגבוהה בעיה נוספת של  [[מוצר ציבורי]] או [[הטרגדיה של נחלת הכלל]] שבה השכנים הרבים שגרים בבניין אינם ששים להשתתף בעלויות התחזוקה ומנסים להטיל את העלויות על דיירים עתידיים של הבניין, כך שאיכות המערכות המשמשות את הבניין הולכת ומתדרדרת. בעיה זו קיימת באופן מיוחד כאשר מדובר על בניית בניינים למעמד בינוני ומטה וכאשר אין תקני בנייה ותחזוקה מחמירים. בנייני גבוהים רבים הופכים באופן כזה לסלאמס. אלתרמן הוציעה דוח מיוחד בנושא בשם "מגדלים כושלים" בשנת 2009.

===השפעות על תשתיות עירוניות ותחבורה===

===השפעות על תשתיות עירוניות ותחבורה===

* [http://www.ctbuh.org/LinkClick.aspx?fileticket=w1%2Bi%2Fw7UdDo%3D&tabid=1108&language=en-GB סקירת גורמים היסטוריים המשפיעים על צריכת אנרגיה בבניינים גבוהים] המועצה לבניינים גבוהים ומרחב מחיה עירוני, CTBUH

* [http://www.ctbuh.org/LinkClick.aspx?fileticket=w1%2Bi%2Fw7UdDo%3D&tabid=1108&language=en-GB סקירת גורמים היסטוריים המשפיעים על צריכת אנרגיה בבניינים גבוהים] המועצה לבניינים גבוהים ומרחב מחיה עירוני, CTBUH

* [http://blog.worldarchitecturenews.com/?p=2901 בחינת הקיימות של בניינים גבוהים] מטרו בלוג

* [http://blog.worldarchitecturenews.com/?p=2901 בחינת הקיימות של בניינים גבוהים] מטרו בלוג

[[קטגוריה:דיור]]

[[קטגוריה:דיור]]

[[קטגוריה:אנרגיה]]

[[קטגוריה:אנרגיה]]

[[קטגוריה:עירוניות מתחדשת]]

[[קטגוריה:עירוניות מתחדשת]]