שינויים

[[קובץ:Yoo towers.jpg|ממוזער|250px|מגדלי yoo בתל אביב. ניתן להבחין כי האיזור מסביב למגדלים נשאר ריק.]]

[[קובץ:Yoo towers.jpg|ממוזער|250px|מגדלי yoo בתל אביב. ניתן להבחין כי האיזור מסביב למגדלים נשאר ריק.]]

'''מגדל מגורים''' הוא בניין מגורים גבוה - מעל 10 או 12 קומות. בקרב אדריכלים ומתכנני ערים קיימים ויכוחים עד כמה מגדלים באמת תורמים לצפיפות העירונית והאם צפיפות זו באה על חשבון איכות החיים של התושבים, פקקים, בריאות, בטיחות וקיימות. אדריכלים רבים (כאלו שמתנגדים ותומכים במגדלים) קובלים על כך שתכנון המגדלים מושפע מידי על ידי שיקולים קצרי- טווח של קבלנים במקום שיקולים רחבים יותר הנוגעים לטווח הארוך או שיקולים הנוגעים לכלל תושבי העיר כמו [[פקקים]], הצללה עודפת, תחזוקה של מבני ציבור, תחושת ניכור במרחב הציבורי, יכולת הספקת שירותים כמו חינוך ועוד. גם אדריכלים שתומכים במגדלים טוענים כי יש לעודד [[עירוב שימושי קרקע]] ובניית קומות ראשונות הכוללות מסחר כדי לעודד את כמות [[הולכי הרגל]] ותחושה נעימה ובטוחה יותר ברחובות ליד המגדלים. כמו כן יש חשש כי מגדלים הם סוג של [[כלכלת אוברדרפט]] - לאחר זמן מה עלות התחזוקה שלהם, שהיא יקרה בכל מקרה, עולה ודבר זה גורר התדרדרות של המגדל. בקרב תנועות [[סביבתנות]] ו[[קיימות]] יש יחס דו ערכי למגדלים - מצד אחד יש הטוענים כי דבר זה הכרחי להגדלת הצפיפות העירונית ושמירה על שטחים פתוחים, כחלופה עיקרית ל[[פרבור]] ועידוד שימוש ב[[מכוניות]]. ומצד שני יש הטוענים כי התועלת לצפיפות מוגבלת, וכי תחזוקת המגדל מחייבת הוצאות גדולות של אנרגיה ומשאבי טבע. מתכננים מזרם של [[עירוניות מתחדשת]] מתנגדים בדרך כלל למגדלים או טוענים כי יש לבנות אותם בדרכים מסויימות ובמקומות מסויימים. כמו כן קיימת חלופה של בניית עיר צפופה על בסיס [[בנייה מרקמית]].  

'''מגדל מגורים''' הוא בניין מגורים גבוה - מעל 10 או 12 קומות. בקרב אדריכלים ומתכנני ערים קיימים ויכוחים עד כמה מגדלים באמת תורמים לצפיפות העירונית והאם צפיפות זו באה על חשבון איכות החיים של התושבים, פקקים, בריאות, בטיחות וקיימות. אדריכלים רבים (כאלו שמתנגדים ותומכים במגדלים) קובלים על כך שתכנון המגדלים מושפע מידי על ידי שיקולים קצרי- טווח של קבלנים במקום שיקולים רחבים יותר הנוגעים לטווח הארוך או שיקולים הנוגעים לכלל תושבי העיר כמו [[פקקים]], הצללה עודפת, תחזוקה של מבני ציבור, תחושת ניכור במרחב הציבורי, יכולת הספקת שירותים כמו חינוך ועוד. גם אדריכלים שתומכים במגדלים טוענים כי יש לעודד [[עירוב שימושי קרקע]] ובניית קומות ראשונות הכוללות מסחר כדי לעודד את כמות [[הולכי הרגל]] ותחושה נעימה ובטוחה יותר ברחובות ליד המגדלים. כמו כן יש חשש כי מגדלים הם סוג של [[כלכלת אוברדרפט]] - לאחר זמן מה עלות התחזוקה שלהם, שהיא יקרה בכל מקרה, עולה ודבר זה גורר התדרדרות של המגדל. בקרב תנועות [[סביבתנות]] ו[[קיימות]] יש יחס דו ערכי למגדלים - מצד אחד יש הטוענים כי דבר זה הכרחי להגדלת הצפיפות העירונית ושמירה על שטחים פתוחים, כחלופה עיקרית ל[[פרבור]] ועידוד שימוש ב[[מכוניות]]. ומצד שני יש הטוענים כי התועלת לצפיפות מוגבלת, וכי תחזוקת המגדל מחייבת הוצאות גדולות של אנרגיה ומשאבי טבע. מתכננים מזרם של [[עירוניות מתחדשת]] מתנגדים בדרך כלל למגדלים או טוענים כי יש לבנות אותם בדרכים מסויימות ובמקומות מסויימים. כמו כן קיימת חלופה של בניית עיר צפופה על בסיס [[בנייה מרקמית]].  

==היקף ומגמות בבנייה של מגדלים==

==היקף ומגמות בבנייה של מגדלים==

בישראל יש מגמה גוברת של הקמת מגדלי מגורים. על פי בדיקה של חברת השיווק אלדר מ-2013, 16% מיחידות הדיור החדשות בישראל נבנו במגדלים מעל 16 קומות. לפי הבדיקה יש 83,270 דירות שנמצאות בשלבים שונים של בנייה ומתוכן 13,939 יחידות מתוכן נמצאות במגדלי מגורים בני 16 קומות ומעלה. מגדלים מגורים נבנו בתחילה בעיקר בתל אביב וברמת גן. אבל מדובר במגמה מתפשטת. נכון לשנת 2014 נבנים מגדלי מגורים נוספים בכל ישראל: באור עקיבא נבנה מגדל בן 15 קומות, בחיפה יש מגדלים שמתקרבים ל-30 קומות, ומגדלים נוספים מוקמים בראשון לציון, יבנה, אשדוד, אשקלון, פתח תקווה, חולון ודימונה.{{הערה|אלפי שאולי, [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4489785,00.html עלינו גבוה מדי? קדחת המגדלים של ישראל], ynet, 21.02.14}}

בישראל יש מגמה גוברת של הקמת מגדלי מגורים. על פי בדיקה של חברת השיווק אלדר מ-2013, 16% מיחידות הדיור החדשות בישראל נבנו במגדלים מעל 16 קומות. לפי הבדיקה יש 83,270 דירות שנמצאות בשלבים שונים של בנייה ומתוכן 13,939 יחידות מתוכן נמצאות במגדלי מגורים בני 16 קומות ומעלה. מגדלים מגורים נבנו בתחילה בעיקר בתל אביב וברמת גן. אבל מדובר במגמה מתפשטת. נכון לשנת 2014 נבנים מגדלי מגורים נוספים בכל ישראל: באור עקיבא נבנה מגדל בן 15 קומות, בחיפה יש מגדלים שמתקרבים ל-30 קומות, ומגדלים נוספים מוקמים בראשון לציון, יבנה, אשדוד, אשקלון, פתח תקווה, חולון ודימונה.{{הערה|אלפי שאולי, [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4489785,00.html עלינו גבוה מדי? קדחת המגדלים של ישראל], ynet, 21.02.14}}

מגמה זו דומה ל[[תהליך|מגמות]] שקיימות גם במקומות אחרים בעולם של הקמת מגדלים בכלל ודיור במגדלים בפרט.

מגמה זו דומה ל[[תהליך|מגמות]] שקיימות גם במקומות אחרים בעולם של הקמת מגדלים בכלל ודיור במגדלים בפרט.

בנייה לגובה מתאימה יותר למקומות שבהם ערך הקרקע גבוה, יש ביקוש גבוה למגורים, ויש נגישות טובה ל[[תחבורה ציבורית]],<ref name="rofe2013"/> במיוחד אם התחבורה הציבורית במדינה מפותחת ברמה טובה והחזקת [[רכב פרטי]] אינה הכרחית (כך שניתן לוותר על [[חנייה]] לרכב הפרטי, ואין בעיות של [[פקקי תנועה]]). אם צפיפות הדיור גבוהה, בניה לגובה יכולה לשפר את התפקוד של תחבורה ציבורית ולהיות חלק מ[[תכנון מוטה תחבורה ציבורית]]. בנייה גבוה מתאימה יותר למשפחות ללא ילדים כמו גם לצעירים, ומבוגרים. כמו כן היא יכולה להתאים לאנשים בעלי הכנסה גבוהה. המרוויחים העיקריים מבנייה גבוהה הם היזמים וחלק מבין הדיירים בקומות העליונות שנהנים מהנוף העירוני.

בנייה לגובה מתאימה יותר למקומות שבהם ערך הקרקע גבוה, יש ביקוש גבוה למגורים, ויש נגישות טובה ל[[תחבורה ציבורית]],<ref name="rofe2013"/> במיוחד אם התחבורה הציבורית במדינה מפותחת ברמה טובה והחזקת [[רכב פרטי]] אינה הכרחית (כך שניתן לוותר על [[חנייה]] לרכב הפרטי, ואין בעיות של [[פקקי תנועה]]). אם צפיפות הדיור גבוהה, בניה לגובה יכולה לשפר את התפקוד של תחבורה ציבורית ולהיות חלק מ[[תכנון מוטה תחבורה ציבורית]]. בנייה גבוה מתאימה יותר למשפחות ללא ילדים כמו גם לצעירים, ומבוגרים. כמו כן היא יכולה להתאים לאנשים בעלי הכנסה גבוהה. המרוויחים העיקריים מבנייה גבוהה הם היזמים וחלק מבין הדיירים בקומות העליונות שנהנים מהנוף העירוני.

לקבלנים, במיוחד לחברות גדולות עם הון פיננסי גבוה, יש תמריץ כלכלי לבנות מגדלים, במיוחד במרכזי ערים, שכן כל תוספת בניה של עוד קומה מוסיפה לקבלן הכנסות של עשרות מיליוני שקלים, כאשר חלק מן ההוצאות לבניית המגדל הן הוצאות קבועות שאינן תלויות בגובה המגדל - במיוחד הוצאות הקשורות במחיר הקרקע. מצד שני עלות הבנייה של מגדל היא גבוהה יותר יחסית לבניין רגיל, בגלל הצורך לחפור יסודות עמוקים יותר, להקים שלד כבד יותר ובאופן כללי לבנות בניין באיכות גבוהה יותר שיכול לעמוד בעומסים גבוהים יותר של משקל ורוחות, ויתמוך במערכות המורכבות יותר שיש במגדל. מבחינת היזם הבונה גם ההכנסות במגדל צפויות להיות גבוהות יותר שכן יש אפשרות לשווק אותו כ"מגדל יוקרה". בהיבט זה מגדלים הם סוג של [[מינוף פיננסי|מינוף]] שכן אם מצליחים למכור את הדירות בהן ההכנסה והרווחים גבוהים יותר אבל אם לא מצליחים ההוצאות הגבוהות עלולות לגרום לקבלן הפסדים ניכרים. המינוף הזה הוא מינוף כפול שכן לשם בניית הפרוייקט הקבלן בדרך כלל כבר לוקח הלוואה מהבנקים.  

לקבלנים, במיוחד לחברות גדולות עם הון פיננסי גבוה, יש תמריץ כלכלי לבנות מגדלים, במיוחד במרכזי ערים, שכן כל תוספת בניה של עוד קומה מוסיפה לקבלן הכנסות של עשרות מיליוני שקלים, כאשר חלק מן ההוצאות לבניית המגדל הן הוצאות קבועות שאינן תלויות בגובה המגדל - במיוחד הוצאות הקשורות במחיר הקרקע. מצד שני עלות הבנייה של מגדל היא גבוהה יותר יחסית לבניין רגיל, בגלל הצורך לחפור יסודות עמוקים יותר, להקים שלד כבד יותר ובאופן כללי לבנות בניין באיכות גבוהה יותר שיכול לעמוד בעומסים גבוהים יותר של משקל ורוחות, ויתמוך במערכות המורכבות יותר שיש במגדל. מבחינת היזם הבונה גם ההכנסות במגדל צפויות להיות גבוהות יותר שכן יש אפשרות לשווק אותו כ"מגדל יוקרה". בהיבט זה מגדלים הם סוג של [[מינוף פיננסי|מינוף]] שכן אם מצליחים למכור את הדירות בהן ההכנסה והרווחים גבוהים יותר אבל אם לא מצליחים ההוצאות הגבוהות עלולות לגרום לקבלן הפסדים ניכרים. המינוף הזה הוא מינוף כפול שכן לשם בניית הפרוייקט הקבלן בדרך כלל כבר לוקח הלוואה מהבנקים.  

מבחינת הרשויות יש כמה תמריצים לספק היתרים לבניית מגדלים. סיבה אחת היא כדי למשוך אוכלוסייה חזקה ולהנות מתדמית עירונית יוקרתית. בנוסף בבניה של מגדלי יוקרה יכולה לגרור עליה זמנית בהכנסות העירייה מארנונה. סיבה נוספת להיתרים לבניית מגדלים היא [[שחיתות ברשויות מקומיות בישראל|שחיתות ברשויות המקומיות]] והעדפת אינטרסים של היזם הבונה את המגדלים על פני האינטרס העירוני והאינטרס של רוב הדיירים הפוטנציאלים בדירות מגדלים. זאת כיוון שהמגדלים תורמים להיווצרות של [[פקקי תנועה]] מקומיים, ועלולים ליצור בעיות של מחסור בתשתיות עבור תושבי העיר, ובעיות לדיירי המגדל ולשכניו (ראו בהמשך).

מבחינת הרשויות יש כמה תמריצים לספק היתרים לבניית מגדלים. סיבה אחת היא כדי למשוך אוכלוסייה חזקה ולהנות מתדמית עירונית יוקרתית. בנוסף בבניה של מגדלי יוקרה יכולה לגרור עליה זמנית בהכנסות העירייה מארנונה. סיבה נוספת להיתרים לבניית מגדלים היא [[שחיתות ברשויות מקומיות בישראל|שחיתות ברשויות המקומיות]] והעדפת אינטרסים של היזם הבונה את המגדלים על פני האינטרס העירוני והאינטרס של רוב הדיירים הפוטנציאלים בדירות מגדלים. זאת כיוון שהמגדלים תורמים להיווצרות של [[פקקי תנועה]] מקומיים, ועלולים ליצור בעיות של מחסור בתשתיות עבור תושבי העיר, ובעיות לדיירי המגדל ולשכניו (ראו בהמשך).

ההצדקה הציבורית לבניית מגדלי מגורים ומגדלים בכלל היא כדי למנוע בנייה ב[[שטחים פתוחים]] מחוץ לעיר. באופן אינטואיטיבי נראה כי ככל שבונים גבוה יותר כך חוסכים מקום. אלא שברוב המקרים, בעיות של רוחות ושיקולי יוקרה מקדמים הקמת פארקים גדולים מסביב למגדלי המגורים כך שאלה אינם מעלים בהכרח את הצפיפות העירונית.  

ההצדקה הציבורית לבניית מגדלי מגורים ומגדלים בכלל היא כדי למנוע בנייה ב[[שטחים פתוחים]] מחוץ לעיר. באופן אינטואיטיבי נראה כי ככל שבונים גבוה יותר כך חוסכים מקום. אלא שברוב המקרים, בעיות של רוחות ושיקולי יוקרה מקדמים הקמת פארקים גדולים מסביב למגדלי המגורים כך שאלה אינם מעלים בהכרח את הצפיפות העירונית.  

האדריכל נחום כהן מציין כי כבר בשנות השישים הוכח על ידי Lewis Keeble בספרו "Town+Country Planning", כי ניתן להגדיל צפיפות עד לגבול עליון, שמעבר לו התוספת לצפיפות העירונית היא נמוכה. מעבר לגבול מסויים של כ-10 קומות, ניתן להגדיל את הצפיפות העירונית רק על ידי פגיעה בצרכים אחרים של התושבים כמו תחבורה, רווחה, או שירותיים עירוניים כמו בתי ספר, פארקים, מסחר ועוד. גם אם בונים בצפיפות גבוהה על המגרש עצמו הצרכים בשטחים נוספים גורמים לתוספת נמוכה יחסית לכלל הצפיפות העירונית. {{הערה|נחום כהן, [http://www.architecture.org.il/art_arch_gova.php הקרב על הגובה], אדריכלות ובנייה בישראל, לפני 2008}}

האדריכל נחום כהן מציין כי כבר בשנות השישים הוכח על ידי Lewis Keeble בספרו "Town+Country Planning", כי ניתן להגדיל צפיפות עד לגבול עליון, שמעבר לו התוספת לצפיפות העירונית היא נמוכה. מעבר לגבול מסויים של כ-10 קומות, ניתן להגדיל את הצפיפות העירונית רק על ידי פגיעה בצרכים אחרים של התושבים כמו תחבורה, רווחה, או שירותיים עירוניים כמו בתי ספר, פארקים, מסחר ועוד. גם אם בונים בצפיפות גבוהה על המגרש עצמו הצרכים בשטחים נוספים גורמים לתוספת נמוכה יחסית לכלל הצפיפות העירונית. {{הערה|נחום כהן, [http://www.architecture.org.il/art_arch_gova.php הקרב על הגובה], אדריכלות ובנייה בישראל, לפני 2008}}

האדריכל אמנון רכטר טוען כי בבניית מגדלים יש מין "כלל אצבע" של מרחק של מטר בין בניין לבניין על כל קומה, ולכן כשבונים יותר מ־30 קומות צריכים 30 מטר בין הבניינים. דוגמה לבנייה של מגדלים שאינם כאלה היא "פארק צמרת" בצפון תל אביב שבו המרחקים בין המגדלים קטנים מידי והתוצאה היא שכונה מנותקת ומנוכרת.{{הערה|הדס שפר, [https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3585593,00.html האדריכל אמנון רכטר: "הערים שלנו לא בנויות טוב כי הן לא ערים"], כלכליסט, 24.10.2012}}

האדריכל אמנון רכטר טוען כי בבניית מגדלים יש מין "כלל אצבע" של מרחק של מטר בין בניין לבניין על כל קומה, ולכן כשבונים יותר מ־30 קומות צריכים 30 מטר בין הבניינים. דוגמה לבנייה של מגדלים שאינם כאלה היא "פארק צמרת" בצפון תל אביב שבו המרחקים בין המגדלים קטנים מידי והתוצאה היא שכונה מנותקת ומנוכרת.{{הערה|הדס שפר, [https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3585593,00.html האדריכל אמנון רכטר: "הערים שלנו לא בנויות טוב כי הן לא ערים"], כלכליסט, 24.10.2012}}

רופא מדגים כיצד על אותו שטח, ובהקמה של 3 סוגי צורות דיור, ניתן לספק אותו מספר של דירות בגודל זהה.  

רופא מדגים כיצד על אותו שטח, ובהקמה של 3 סוגי צורות דיור, ניתן לספק אותו מספר של דירות בגודל זהה.  

* '''הקמה של מגדל'''- משאירה לכאורה הכי הרבה שטח פתוח לשימוש הציבור, אבל לרוב השטח הזה אינו משמש את הציבור העירוני, שכן זהו שטח מוצל ולא מזמין שגם נתפס כשטח פרטי. ניתן לבנות שטחים ציבוריים סמוכים למגדל אבל אז צפיפות הבנייה יורדת. יש שתי אפשרויות נוספות של בנייה צפופה.  

* '''הקמה של מגדל'''- משאירה לכאורה הכי הרבה שטח פתוח לשימוש הציבור, אבל לרוב השטח הזה אינו משמש את הציבור העירוני, שכן זהו שטח מוצל ולא מזמין שגם נתפס כשטח פרטי. ניתן לבנות שטחים ציבוריים סמוכים למגדל אבל אז צפיפות הבנייה יורדת. יש שתי אפשרויות נוספות של בנייה צפופה.  

* '''בנייה של בניינים בני 5 קומות שכל אחד מהם מוקף בחצר פרטית'''. סוג כזה של בנייה מקובל בישראל כאשר הקומה הראשונה היא לרוב קומת עמודים ומשמשת לחנייה. באופן כזה השטח מסביב לבניינים אינו מנוצל כמעט בכלל ואינו מזמין פעילות ציבורית.  

* '''בנייה של בניינים בני 5 קומות שכל אחד מהם מוקף בחצר פרטית'''. סוג כזה של בנייה מקובל בישראל כאשר הקומה הראשונה היא לרוב קומת עמודים ומשמשת לחנייה. באופן כזה השטח מסביב לבניינים אינו מנוצל כמעט בכלל ואינו מזמין פעילות ציבורית.  

* '''[[בנייה מרקמית]] או "מבנה חצר"''' - בנייה בעלת חצר פנימית גדולה ובתים שיש להם "[[חזית אפס]]" אל הרחוב (ללא גינה מהצד הקדמי של הבניין). זהו פתרון שמקובל ברוב הערים באירופה, במגוון של תרבויות ודפוסי אקלים. באופן כזה מתקבל שטח פתוח דומה לזה של בנייה מקובלת בישראל, אבל השטח הפתוח הוא נגיש ונעים יותר לשהייה יחסית לצורות הבנייה האחרות.

* '''[[בנייה מרקמית]] או "מבנה חצר"''' - בנייה בעלת חצר פנימית גדולה ובתים שיש להם "[[חזית אפס]]" אל הרחוב (ללא גינה מהצד הקדמי של הבניין). זהו פתרון שמקובל ברוב הערים באירופה, במגוון של תרבויות ודפוסי אקלים. באופן כזה מתקבל שטח פתוח דומה לזה של בנייה מקובלת בישראל, אבל השטח הפתוח הוא נגיש ונעים יותר לשהייה יחסית לצורות הבנייה האחרות.

פרופסור רחל אלתרמן מהטכניון, טוענת כי מגדלים אלה סובלים מבעיה מובנית והיא עלויות תחזוקה גבוהות יותר יחסית לבנייני מגורים נמוכים יותר, לדוגמה בתחזוקת מעטפת הבניין, מעליות, מיזוג אוויר, מערכות מים, כיבוי אש ועוד. יש לציין כי ניתן לסייע להפחית בעיות אלה על ידי הכנסת [[רובוטיקה]] [[נגישות|נגישה]] (המתופעלת ומתוחזקת בין היתר על ידי הדיירים).

פרופסור רחל אלתרמן מהטכניון, טוענת כי מגדלים אלה סובלים מבעיה מובנית והיא עלויות תחזוקה גבוהות יותר יחסית לבנייני מגורים נמוכים יותר, לדוגמה בתחזוקת מעטפת הבניין, מעליות, מיזוג אוויר, מערכות מים, כיבוי אש ועוד. יש לציין כי ניתן לסייע להפחית בעיות אלה על ידי הכנסת [[רובוטיקה]] [[נגישות|נגישה]] (המתופעלת ומתוחזקת בין היתר על ידי הדיירים).

בדרך כלל מצטרפת לעלות הכלכלית הגבוהה בעיה נוספת של [[מוצר ציבורי]] או [[הטרגדיה של נחלת הכלל]] שבה השכנים הרבים שגרים בבניין אינם ששים להשתתף בעלויות התחזוקה ומנסים להטיל את העלויות על דיירים עתידיים של הבניין, כך שאיכות המערכות המשמשות את הבניין הולכת ומתדרדרת. בעיה זו קיימת באופן מיוחד כאשר מדובר על בניית בניינים למעמד בינוני ומטה וכאשר אין תקני בנייה ותחזוקה מחמירים. בניינים גבוהים רבים הופכים באופן כזה לסלאמס. אלתרמן הוציאה דוח מיוחד בנושא בשם "מגדלים כושלים" בשנת 2009.

בדרך כלל מצטרפת לעלות הכלכלית הגבוהה בעיה נוספת של [[מוצר ציבורי]] או [[הטרגדיה של נחלת הכלל]] שבה השכנים הרבים שגרים בבניין אינם ששים להשתתף בעלויות התחזוקה ומנסים להטיל את העלויות על דיירים עתידיים של הבניין, כך שאיכות המערכות המשמשות את הבניין הולכת ומתדרדרת. בעיה זו קיימת באופן מיוחד כאשר מדובר על בניית בניינים למעמד בינוני ומטה וכאשר אין תקני בנייה ותחזוקה מחמירים. בניינים גבוהים רבים הופכים באופן כזה לסלאמס. אלתרמן הוציאה דוח מיוחד בנושא בשם "מגדלים כושלים" בשנת 2009.

====סיכון למלכודות אש====

====סיכון למלכודות אש====

===השפעת המגדלים על המרחב הציבורי===

===השפעת המגדלים על המרחב הציבורי===

אדריכלים שונים חלוקים בדעתם בקשר להשפעת המגדלים על המרחב הציבורי. האדריכל יעקב יער מביא לדוגמה את מנהטן שבה יש חיים ציבוריים תוססים והרבה מגדלים. מנגד יש לציין כי מנהטן היא דוגמה ליישוב מיוחד - כמות העשירים בו גדולה יותר, אין בו הרבה משפחות וגם כאשר יש אלו משפחות קטנות. אדריכלים רבים אחרים טוענים כי המגדלים גורמים לניכור גם ברמה העירונית - שכן שוכני המגדלים יורדים ישר לחניון התת-קרקעי ומשם מתנייעים עם המכונית בלי לפגוש אנשים ברחוב.{{הערה|שם=shilo2007}} דוגמות לכך הן מגדלי יוקרה כמו מגדלי אקירוב, פארק צמרת, מגדל נווה צדק שבהם המגדלים מנותקים מהרחוב או מרוחקים ממנו - אין תנועה של הולכי רגל אל ומהמגדלים.  

אדריכלים שונים חלוקים בדעתם בקשר להשפעת המגדלים על המרחב הציבורי. האדריכל יעקב יער מביא לדוגמה את מנהטן שבה יש חיים ציבוריים תוססים והרבה מגדלים. מנגד יש לציין כי מנהטן היא דוגמה ליישוב מיוחד - כמות העשירים בו גדולה יותר, אין בו הרבה משפחות וגם כאשר יש אלו משפחות קטנות. אדריכלים רבים אחרים טוענים כי המגדלים גורמים לניכור גם ברמה העירונית - שכן שוכני המגדלים יורדים ישר לחניון התת-קרקעי ומשם מתנייעים עם המכונית בלי לפגוש אנשים ברחוב.{{הערה|שם=shilo2007}} דוגמות לכך הן מגדלי יוקרה כמו מגדלי אקירוב, פארק צמרת, מגדל נווה צדק שבהם המגדלים מנותקים מהרחוב או מרוחקים ממנו - אין תנועה של הולכי רגל אל ומהמגדלים.  

לטענת חלק מהאדריכלים, כמו הלל שוקן, יעקב יער, נעמה מאליס ועוד הבעיה היא לאו דווקא בקיום המגדלים עצמם אלא בדרך שבה בונים אותם. כאשר אין מסחר בקומות התחתונות וכאשר בונים מגדל בודד התוצאה היא חוסר בהולכי רגל וחוסר הליכה אל ומהמגדל והגברת השימוש ב[[מכוניות]] על כל הכרוך בהם - [[פקקים]], [[זיהום אוויר]], [[תאונות]] פגיעה ב[[הון חברתי]] ועוד [[השפעות חיצוניות של מכוניות]]. {{הערה|שם=shilo2007}}  

לטענת חלק מהאדריכלים, כמו הלל שוקן, יעקב יער, נעמה מאליס ועוד הבעיה היא לאו דווקא בקיום המגדלים עצמם אלא בדרך שבה בונים אותם. כאשר אין מסחר בקומות התחתונות וכאשר בונים מגדל בודד התוצאה היא חוסר בהולכי רגל וחוסר הליכה אל ומהמגדל והגברת השימוש ב[[מכוניות]] על כל הכרוך בהם - [[פקקים]], [[זיהום אוויר]], [[תאונות]] פגיעה ב[[הון חברתי]] ועוד [[השפעות חיצוניות של מכוניות]]. {{הערה|שם=shilo2007}}  

לפי נעמה מליס הסיבה לפגיעה ברחוב הישראלי אינו המגדלים אלא השימוש ב"זונניג" - [[הפרדת שימושי קרקע]] ל"מתחמים" שונים. כן היא טוענת ש"המסחר נהיה חוצפן, השתלט על הרחוב ואנשים לא רצו לגור לידו", לפי טיעון זה דווקא מגדלים שבהם יש גם מסחר ולא רק דיור יכולים לסייע כי הם מגדילים את כמות האנשים. לטענתה הסיבה שלא בונים קומות מסחר בקומות הראשונות היא ירידת ערך הדירות שנובעת מכך. לקבלנים אין אינטרס לעודד דבר כזה - האדריכלים טוענים כי חלק מהבעיה היא עודף כוח של הקבלנים להכתיב את האופי של הבניין. {{הערה|שם=shilo2007}} הפרדת שימושי קרקע ואי בנייה של מסחר בקומות הראשונות תפגע בסופו של דבר בתושבים עצמם, ברחוב ובשכונה - סוג של [[עלות חיצונית]] שכן הקבלנים אינם רואים עלות זו.

לפי נעמה מליס הסיבה לפגיעה ברחוב הישראלי אינו המגדלים אלא השימוש ב"זונניג" - [[הפרדת שימושי קרקע]] ל"מתחמים" שונים. כן היא טוענת ש"המסחר נהיה חוצפן, השתלט על הרחוב ואנשים לא רצו לגור לידו", לפי טיעון זה דווקא מגדלים שבהם יש גם מסחר ולא רק דיור יכולים לסייע כי הם מגדילים את כמות האנשים. לטענתה הסיבה שלא בונים קומות מסחר בקומות הראשונות היא ירידת ערך הדירות שנובעת מכך. לקבלנים אין אינטרס לעודד דבר כזה - האדריכלים טוענים כי חלק מהבעיה היא עודף כוח של הקבלנים להכתיב את האופי של הבניין. {{הערה|שם=shilo2007}} הפרדת שימושי קרקע ואי בנייה של מסחר בקומות הראשונות תפגע בסופו של דבר בתושבים עצמם, ברחוב ובשכונה - סוג של [[עלות חיצונית]] שכן הקבלנים אינם רואים עלות זו.

===השפעות המגדלים על תחבורה===

===השפעות המגדלים על תחבורה===

מעבר לבניין עצמו, הוספת כמות גבוהה של תושבים לעיר קיימת עלולה ליצור בעיות שונות לתושבים הקיימים. כאשר התחבורה מבוססת על [[תחבורה בת קיימא]] - [[תחבורה ציבורית]], [[הליכה ברגל]] ו[[תחבורת אופניים]] הגדלת הצפיפות יכולה להיות דבר חיובי כי היא מגדילה את כמות המשתמשים בתחבורה ציבורית ויכולה להוזיל עלויות ולהגביר תדירות של קווי אוטובוס. מגדלים עם [[עירוב שימושי קרקע]] יכולים לסייע לכך ששירותים עירוניים נמצאים רבים יותר הם במרחק הליכה.  

מעבר לבניין עצמו, הוספת כמות גבוהה של תושבים לעיר קיימת עלולה ליצור בעיות שונות לתושבים הקיימים. כאשר התחבורה מבוססת על [[תחבורה בת קיימא]] - [[תחבורה ציבורית]], [[הליכה ברגל]] ו[[תחבורת אופניים]] הגדלת הצפיפות יכולה להיות דבר חיובי כי היא מגדילה את כמות המשתמשים בתחבורה ציבורית ויכולה להוזיל עלויות ולהגביר תדירות של קווי אוטובוס. מגדלים עם [[עירוב שימושי קרקע]] יכולים לסייע לכך ששירותים עירוניים נמצאים רבים יותר הם במרחק הליכה.  

עם זאת, במדינות כמו [[תחבורה בישראל|ישראל]] שנשענות על [[תכנון מוטה רכב פרטי|תחבורת רכב פרטי]], תוספת מגדלים פירושה בדרך כלל הדבר הגדלה של [[חנייה|הביקוש לחנייה]] ו[[פקקי התנועה]] בעיר. התקן הישראלי מחייב מינימום חניות לבניין, דבר שמייקר את הבנייה והתחזוקה שלו. בנוסף למרות שלכל תושב במגדל יש לכאורה חניה פרטית הוא מתנייד במכוניות ברחבי העיר וצורך חניות נוספות - ליד גני ילדים ובתי ספר, ליד חנויות ועוד.

עם זאת, במדינות כמו [[תחבורה בישראל|ישראל]] שנשענות על [[תכנון מוטה רכב פרטי|תחבורת רכב פרטי]], תוספת מגדלים פירושה בדרך כלל הדבר הגדלה של [[חנייה|הביקוש לחנייה]] ו[[פקקי התנועה]] בעיר. התקן הישראלי מחייב מינימום חניות לבניין, דבר שמייקר את הבנייה והתחזוקה שלו. בנוסף למרות שלכל תושב במגדל יש לכאורה חניה פרטית הוא מתנייד במכוניות ברחבי העיר וצורך חניות נוספות - ליד גני ילדים ובתי ספר, ליד חנויות ועוד.

===השפעת המגדלים על מבני ציבור ותשתיות עירוניות===

===השפעת המגדלים על מבני ציבור ותשתיות עירוניות===

כאשר מוסיפים כמות גדולה של תושבים לעיר קיימת יש צורך להוסיף מבני ציבור ותשתיות עירוניות שונות כגון גני ילדים, בתי ספר, מרפאות, תחנות משטרה, גני משחקים וכדומה. יש גם צורך להגדיל שירותי תחזוקה כמו תיקון כבישים, מדרכות, חשמל ומים. הקמה ותחזוקה זו דורשת שטחים נוספים וכסף להקמה ולתחזוקה שבאים מתשלום ה[[מיסים]] וה[[ארנונה]] של העסקים והתושבים הקיימים בעיר.  

כאשר מוסיפים כמות גדולה של תושבים לעיר קיימת יש צורך להוסיף מבני ציבור ותשתיות עירוניות שונות כגון גני ילדים, בתי ספר, מרפאות, תחנות משטרה, גני משחקים וכדומה. יש גם צורך להגדיל שירותי תחזוקה כמו תיקון כבישים, מדרכות, חשמל ומים. הקמה ותחזוקה זו דורשת שטחים נוספים וכסף להקמה ולתחזוקה שבאים מתשלום ה[[מיסים]] וה[[ארנונה]] של העסקים והתושבים הקיימים בעיר.  

השפעת המגדלים (או כל צורה אחרת של ציפוף עירוני) על הכנסות העירייה היא מורכבת. מצד אחד תוספת תושבים יכולה להגדיל את מספר משלמי הארנונה ואת מספר הלקוחות של עסקים עירוניים ולכן להעלות את הכנסות העיר. מצד שני יש לעיר יותר עלויות הכרוכות בתחזוקת מבני ציבור. לפי ראש עיריית גבעתיים, רן קוניק, סך תוספת של משפחות לעיר גורמת לעירייה יותר הוצאות מהכנסות שנובעות מהגדלת הארנונה. שכן אפילו בעיר כמו גבעתיים עם תושבים עשירים יחסית הוספת עוד תושבים פירושה הוצאות גדולות יותר על תשתיות עירוניות. גבעתיים היא דוגמה לעירייה ענייה עם תושבים עשירים שכן הארנונה של תושבים אינה מספיקה לכסות את ההוצאות - עיקר הכנסות של עיריות נובע מארנונה לעסקים ולא מארנונה מתושבים.  

השפעת המגדלים (או כל צורה אחרת של ציפוף עירוני) על הכנסות העירייה היא מורכבת. מצד אחד תוספת תושבים יכולה להגדיל את מספר משלמי הארנונה ואת מספר הלקוחות של עסקים עירוניים ולכן להעלות את הכנסות העיר. מצד שני יש לעיר יותר עלויות הכרוכות בתחזוקת מבני ציבור. לפי ראש עיריית גבעתיים, רן קוניק, סך תוספת של משפחות לעיר גורמת לעירייה יותר הוצאות מהכנסות שנובעות מהגדלת הארנונה. שכן אפילו בעיר כמו גבעתיים עם תושבים עשירים יחסית הוספת עוד תושבים פירושה הוצאות גדולות יותר על תשתיות עירוניות. גבעתיים היא דוגמה לעירייה ענייה עם תושבים עשירים שכן הארנונה של תושבים אינה מספיקה לכסות את ההוצאות - עיקר הכנסות של עיריות נובע מארנונה לעסקים ולא מארנונה מתושבים.  

===השפעות של צל===

===השפעות של צל===

אחד הגורמים שיוצרים התנגדות רבה למגדלים היא הצללה שהם יוצרים. בזמן הקיץ אין בהכרח השפעה חיובית - השמש נמצאת גבוה בשמיים בזמן הקיץ, כך שהמגדל לא בהכרח מספק צל להולכי הרגל ברחוב. לעומת זאת בחורף אנשים רוצים חשיפה לשמש - ודווקא אז השמש נמצאת נמוך בשמיים והבניינים הגבוהים מטילים צל על סביבתם ויוצרים תחושה של חושך. כדי לצמצם בעיה זו אדריכלים מנסים להרחיק את מגדל המגורים מקו הרחוב - אבל דבר זה יכול לגרור בעיות אחרות - כמו הורדת הצפיפות העירונית שהיא ההצדקה העיקרית להקמת המגדל. פתרון אחר הוא לבנות את המגדל בצורה מדורגת כך שיש פחות צל. פתרון אחר הוא לנסות לספק שמש ממגדלים על ידי מראות.  

אחד הגורמים שיוצרים התנגדות רבה למגדלים היא הצללה שהם יוצרים. בזמן הקיץ אין בהכרח השפעה חיובית - השמש נמצאת גבוה בשמיים בזמן הקיץ, כך שהמגדל לא בהכרח מספק צל להולכי הרגל ברחוב. לעומת זאת בחורף אנשים רוצים חשיפה לשמש - ודווקא אז השמש נמצאת נמוך בשמיים והבניינים הגבוהים מטילים צל על סביבתם ויוצרים תחושה של חושך. כדי לצמצם בעיה זו אדריכלים מנסים להרחיק את מגדל המגורים מקו הרחוב - אבל דבר זה יכול לגרור בעיות אחרות - כמו הורדת הצפיפות העירונית שהיא ההצדקה העיקרית להקמת המגדל. פתרון אחר הוא לבנות את המגדל בצורה מדורגת כך שיש פחות צל. פתרון אחר הוא לנסות לספק שמש ממגדלים על ידי מראות.  

הספקת צל להולכי רגל ברחוב יכולה להיעשות על ידי [[עצים בעיר]] - לעצים נשירים יש יתרון של מנגנון הפוך מאשר מגדלים - הם מספקים צל בקיץ החם ואילו בחורף העלים נושרים ואין מניעה של שמש אור וחום מהולכי הרגל.

הספקת צל להולכי רגל ברחוב יכולה להיעשות על ידי [[עצים בעיר]] - לעצים נשירים יש יתרון של מנגנון הפוך מאשר מגדלים - הם מספקים צל בקיץ החם ואילו בחורף העלים נושרים ואין מניעה של שמש אור וחום מהולכי הרגל.

* [http://blog.worldarchitecturenews.com/?p=2901 בחינת הקיימות של בניינים גבוהים] מטרו בלוג

* [http://blog.worldarchitecturenews.com/?p=2901 בחינת הקיימות של בניינים גבוהים] מטרו בלוג

* פרופסור רחל אלתרמן, [http://alterman.web3.technion.ac.il/files/publications/Failed-towers.pdf מגדלים כושלים], בעיית התחזוקה ארוכת הטווח במגדלי מגורים, 2009

* פרופסור רחל אלתרמן, [http://alterman.web3.technion.ac.il/files/publications/Failed-towers.pdf מגדלים כושלים], בעיית התחזוקה ארוכת הטווח במגדלי מגורים, 2009

* [http://www.themarker.com/realestate/1.543423 מתי הטיח יתחיל להתפורר? כשמגדלי היוקרה הופכים למפגע סביבתי] גיא ליברמן, דה מארקר, 2009

* [http://www.themarker.com/realestate/1.543423 מתי הטיח יתחיל להתפורר? כשמגדלי היוקרה הופכים למפגע סביבתי] גיא ליברמן, דה מארקר, 2009

* [http://miu.org.il/blog/?p=2113 כשלון ניהולו ותחזוקתו של הבית המשותף] ד"ר ירח צור, 2009, בבלוג עמותת [[מרחב]]

* [http://miu.org.il/blog/?p=2113 כשלון ניהולו ותחזוקתו של הבית המשותף] ד"ר ירח צור, 2009, בבלוג עמותת [[מרחב]]

* [http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3510455,00.html באקדמיה לא משתכנעים: "מגדלים זה רק לאלפיון העליון"] שירלי ששון-עזר, כלכליסט, 07.03.2011

* [http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3510455,00.html באקדמיה לא משתכנעים: "מגדלים זה רק לאלפיון העליון"] שירלי ששון-עזר, כלכליסט, 07.03.2011

* דותן לוי, [http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3650573,00.html מעמד הביניים טיפס גבוה מדי: סכנת הזנחת המגדלים החדשים], כלכליסט, 22.1.2015

* דותן לוי, [http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3650573,00.html מעמד הביניים טיפס גבוה מדי: סכנת הזנחת המגדלים החדשים], כלכליסט, 22.1.2015