שינויים

==נתונים על עליית המחיר ==

==נתונים על עליית המחיר ==

[[תמונה:Housing prices in israel.png|left|thumb|400px|הגורמים וההשלכות של עליית מחירי הדיור בתרשים אחד, כ[[מערכת מורכבת]] בעלת [[לולאות משוב]].]]

[[תמונה:Housing prices in israel.png|left|thumb|400px|הגורמים וההשלכות של עליית מחירי הדיור בתרשים אחד, כ[[מערכת מורכבת]] בעלת [[לולאות משוב]].]]

[[שוק הדיור בישראל]] מתחלק למעשה ל-3 תתי-שווקים. שוק הדיור בפריפרייה, שוק הדיור במרכז ושוק הדיור של דירות היוקרה. מבחינה של עלות הדירות במונחים ריאלים ממוצעים, שוק הדיור כולו מתנהג באופן מחזורי. בשנים 1994-1997 היתה עליה בשוק הדיור. בין השנים 1997-2007 היתה ירידה במחירי הדיור ומאז 2007 יש עליה חדה במחירי הדיור. עם זאת, מגמה זו עלולה להטעות, הדיור באיזור המרכז התייקר והלך, ועימו מגמה של הגירת אוכלוסייה מהפריפרייה לאיזור המרכז.  

[[שוק הדיור בישראל]] מתחלק למעשה ל-3 תתי-שווקים. שוק הדיור בפריפריה, שוק הדיור במרכז ושוק הדיור של דירות היוקרה. מבחינה של עלות הדירות במונחים ריאלים ממוצעים, שוק הדיור כולו מתנהג באופן מחזורי. בשנים 1994-1997 הייתה עליה בשוק הדיור. בין השנים 1997-2007 הייתה ירידה במחירי הדיור ומאז 2007 יש עליה חדה במחירי הדיור. עם זאת, מגמה זו עלולה להטעות, הדיור באיזור המרכז התייקר והלך, ועימו מגמה של הגירת אוכלוסייה מהפריפריה לאיזור המרכז.  

מאז 2007 ועד 2011 עלו מחירי הדיור בממוצע בשיעור של כ-60%. לפי שר האוצר לשעבר, יובל שטייניץ הסיבה לעלייה זו היא שפחות מידי דירות נבנו יחסית לביקוש, בתקופה שבין 2001 לבין 2009. [http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3525351,00.html]

מאז 2007 ועד 2011 עלו מחירי הדיור בממוצע בשיעור של כ-60%. לפי שר האוצר לשעבר, יובל שטייניץ הסיבה לעלייה זו היא שפחות מידי דירות נבנו יחסית לביקוש, בתקופה שבין 2001 לבין 2009. [http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3525351,00.html]

לפי דפנה מאור, המחיר הממוצע של דירה בישראל זינק בעשרות אחוזים ל–1.5 מיליון שקל, כמעט כפול ממחיר ממוצע של בית בארצות הברית. כדי לקנות דירה בישראל צריך 137 משכורות חודשיות בממוצע - יותר מבארצות הברית, ביפן ובאירופה. אפילו בשיא הבועה באירלנד, היה היחס הזה נמוך מבישראל.<ref name="maor_06_14">[http://www.themarker.com/wallstreet/moneytime2/1.2352062 אדמה יקרה שלי: למה מחירי הדירות במדינת ישראל גבוהים כל כך?], דפנה מאור, דה מרקר, 18.06.2014</ref>  

לפי דפנה מאור, המחיר הממוצע של דירה בישראל זינק בעשרות אחוזים ל–1.5 מיליון שקל, כמעט כפול ממחיר ממוצע של בית בארצות הברית. כדי לקנות דירה בישראל צריך 137 משכורות חודשיות בממוצע - יותר מבארצות הברית, ביפן ובאירופה. אפילו בשיא הבועה באירלנד, היה היחס הזה נמוך מבישראל.<ref name="maor_06_14">[http://www.themarker.com/wallstreet/moneytime2/1.2352062 אדמה יקרה שלי: למה מחירי הדירות במדינת ישראל גבוהים כל כך?], דפנה מאור, דה מרקר, 18.06.2014</ref>  

בשנת 1961 דירה ממוצעת עלתה 41 משכורות ממוצעות, בשנת 1976 54 משכורות, בשנת 2008 היה צורך ב-103 משכורות, ב 2011 131 משכורות וב-2013 137 משכורות ממוצעות כדי לקנות דיה ממוצעת.<ref name="maor_06_14"/>  

בשנת 1961 דירה ממוצעת עלתה 41 משכורות ממוצעות, בשנת 1976 54 משכורות, בשנת 2008 היה צורך ב-103 משכורות, ב-2011 131 משכורות וב-2013 137 משכורות ממוצעות כדי לקנות דיה ממוצעת.<ref name="maor_06_14"/>  

==הערכות מרכיבים ביוקר הדיור==

==הערכות מרכיבים ביוקר הדיור==

* עלויות בנייה 35%  

* עלויות בנייה 35%  

* רווחי הקבלן ותשלום על ערבויות הבנקים 12%

* רווחי הקבלן ותשלום על ערבויות הבנקים 12%

* מיסים על הדירה -21%. המיסים כוללים: מס רכישת קרקע ( 1.2%), היטל השבחה, מס שבח ומע"מ. -

* מיסים על הדירה -21%. המיסים כוללים: מס רכישת קרקע ( 1.2%), היטל השבחה, מס שבח ומע"מ.

יש לזכור שאלו הם נתונים ממוצעים. כך לדוגמה קרקע באיזור המרכז עולה הרבה יותר מאשר קרקע באיזורי פריפרייה. בניית בתים צמודי קרקע או [[מגדלי מגורים]] יקרה יותר יחסית לבניית דירות בבתים משותפים בעלי גובה של 4-8 קומות.  

יש לזכור שאלו הם נתונים ממוצעים. כך לדוגמה קרקע באיזור המרכז עולה הרבה יותר מאשר קרקע באיזורי פריפריה. בניית בתים צמודי קרקע או [[מגדלי מגורים]] יקרה יותר יחסית לבניית דירות בבתים משותפים בעלי גובה של 4-8 קומות.  

כמו כן, מעבר לעלויות של הדירה עצמה, משלמים קונים רבים עבור [[משכנתא]] לבנקים. לקיחת משכנתא גדולה יכולה להכפיל את הכסף שמשלמים על הדירה.  

כמו כן, מעבר לעלויות של הדירה עצמה, משלמים קונים רבים עבור [[משכנתא]] לבנקים. לקיחת משכנתא גדולה יכולה להכפיל את הכסף שמשלמים על הדירה.  

ישראל היא אחת המדינות המערביות שבה יש [[גידול אוכלוסיית ישראל|גידול מתמיד באוכלוסייה]]. גם יחסית ל[[מדינות עניות]] יותר, ישראל במקום "מכובד" הן במובן של [[צפיפות אוכלוסין]], [[צפיפות פיזיולוגית]] (גודל האוכלוסייה יחסית לגודל השטח הניתן לעיבוד חקלאי) וגם במובן של גידול האוכלוסייה השנתי.  

ישראל היא אחת המדינות המערביות שבה יש [[גידול אוכלוסיית ישראל|גידול מתמיד באוכלוסייה]]. גם יחסית ל[[מדינות עניות]] יותר, ישראל במקום "מכובד" הן במובן של [[צפיפות אוכלוסין]], [[צפיפות פיזיולוגית]] (גודל האוכלוסייה יחסית לגודל השטח הניתן לעיבוד חקלאי) וגם במובן של גידול האוכלוסייה השנתי.  

לפי התאחדות הקבלנים, יש צורך בתוספת של בבניה של כ-40,000 יחידות דיור בשנה כדי לסגור את הפער בין ביקוש להיצע. בגלל גידול האוכלוסייה נתון זה צריך לגדול מדי שנה (בממוצע רב שנתי) בצורה של [[גידול מעריכי]] אם הגידול יואט ההשפעה תהיה בצורה של [[גידול סיגמואידי]]. אם גידול האוכלוסייה היה יורד ל-0, היתה הקטנה משמעותית של הגידול בביקוש לבתים - היו נשארים היבטים אחרים של גידול בביקוש כמו קניית בתים על ידי כסף חם מקומי או עולמי בנסיון ליצור השקעה, בניית בתים חדשים במקום בתים ישנים שהתבלו, וגידול בגלל צרכנים שרוצים להגדיל את מספר החדרים בדירות שלהם. ועדיין סביר שרוב הגורמים האלה מתגמדים לעומת הגידול בביקוש בגלל גידול האוכלוסין.

לפי התאחדות הקבלנים, יש צורך בתוספת של בבניה של כ-40,000 יחידות דיור בשנה כדי לסגור את הפער בין ביקוש להיצע. בגלל גידול האוכלוסייה נתון זה צריך לגדול מדי שנה (בממוצע רב שנתי) בצורה של [[גידול מעריכי]] אם הגידול יואט ההשפעה תהיה בצורה של [[גידול סיגמואידי]]. אם גידול האוכלוסייה היה יורד ל-0, היתה הקטנה משמעותית של הגידול בביקוש לבתים - היו נשארים היבטים אחרים של גידול בביקוש כמו קניית בתים על ידי כסף חם מקומי או עולמי בניסיון ליצור השקעה, בניית בתים חדשים במקום בתים ישנים שהתבלו, וגידול בגלל צרכנים שרוצים להגדיל את מספר החדרים בדירות שלהם. ועדיין סביר שרוב הגורמים האלה מתגמדים לעומת הגידול בביקוש בגלל גידול האוכלוסין.

האוכלוסייה גדלה הן בגלל שיעור פריון גובה לאשה, והן בגלל עידוד הגירה - הן עידוד של הגירת יהודים לישראל (חוק השבות) והן בגלל מדיניות הגירה של [[עובדים זרים]] (ראו בהמשך).  

האוכלוסייה גדלה הן בגלל שיעור פריון גובה לאשה, והן בגלל עידוד הגירה - הן עידוד של הגירת יהודים לישראל (חוק השבות) והן בגלל מדיניות הגירה של [[עובדים זרים]] (ראו בהמשך).  

==== מעברי פאזה ====

==== מעברי פאזה ====

אם קצב גידול האוכלוסייה של ישראל הוא 1.8% בשנה (הקצב בעשור האחרון), אין זה אומר שנצפה שקצב עליית מחירי הדירות יעלה דווקא בקצב זה. הסיבה היא שגורמים שונים במערכת עוברים [[שינוי פאזה]] , כאשר גודל מסויים של זרם מתקרב לתנאים מסויימים שבהם יש [[מעבר סף]].  ראו גם: [[תריסר נקודות מינוף]].

אם קצב גידול האוכלוסייה של ישראל הוא 1.8% בשנה (הקצב בעשור האחרון), אין זה אומר שנצפה שקצב עליית מחירי הדירות יעלה דווקא בקצב זה. הסיבה היא שגורמים שונים במערכת עוברים [[שינוי פאזה]], כאשר גודל מסויים של זרם מתקרב לתנאים מסויימים שבהם יש [[מעבר סף]].  ראו גם: [[תריסר נקודות מינוף]].

כך לדוגמה קל לתת דוגמה מ[[משק המים בישראל]]. מחיר המים לא גדל בצורה לינארית עם הגידול בצריכה. כאשר צריכת המים גדלה מעל סף מסויים, יש צורך להקטין את הצריכה, לייעל את המשק או להתפיל מים. התפלת מים מייקרת את המים בצורה לא לינארית. המחיר "קופץ" בצורה פתאומית.  

כך לדוגמה קל לתת דוגמה מ[[משק המים בישראל]]. מחיר המים לא גדל בצורה לינארית עם הגידול בצריכה. כאשר צריכת המים גדלה מעל סף מסויים, יש צורך להקטין את הצריכה, לייעל את המשק או להתפיל מים. התפלת מים מייקרת את המים בצורה לא לינארית. המחיר "קופץ" בצורה פתאומית.  

ביחס לדיור יש מצבים דומים - לדוגמה כאשר השטחים הפתוחים לבניה בתל אביב נגמרים, המחיר של הדירות בעיר מתחיל לעלות בקצב מהיר בהרבה יחסית לעליה שהיתה שם קודם. שטחים פתוחים באיזור לוד לדוגמה יהיו שווים פחות, לדוגמה בגלל שאדם בלוד צריך להשתמש במכונית שלו יותר ובגלל שלוד מספקת שירותים עירוניים נחותים לעומת תל אביב. מנגנון דומה שמוסבר במקום אחר הוא מנגנון של בנייה לגובה.  

ביחס לדיור יש מצבים דומים - לדוגמה כאשר השטחים הפתוחים לבניה בתל אביב נגמרים, המחיר של הדירות בעיר מתחיל לעלות בקצב מהיר בהרבה יחסית לעליה שהייתה שם קודם. שטחים פתוחים באיזור לוד לדוגמה יהיו שווים פחות, לדוגמה בגלל שאדם בלוד צריך להשתמש במכונית שלו יותר ובגלל שלוד מספקת שירותים עירוניים נחותים לעומת תל אביב. מנגנון דומה שמוסבר במקום אחר הוא מנגנון של בנייה לגובה.  

גם מהירות הנסיעה בכביש נתון יורדת באופן של מעבר סף  - מעל כמות מסויימת של כמות מכוניות בשעה מהירות הנסיעה יורדת בצורה תלולה. צפיפות האוכלוסייה והגדלת כמות המינוע גורמים שניהם להגברת בעיית פקקי התנועה ובהתאם לכך להגברת הביקוש למגורים קרוב למרכז. צפיפות אוכלוסין משפיע גם על הנטיה לבנות לגובה ועל היבטים של אי שוויון - ולכן היא גורם מרכזי שמשנה פרמטרים רבים במערכת - לרוב בכיוון של העלאת מחיר הדיור.

גם מהירות הנסיעה בכביש נתון יורדת באופן של מעבר סף  - מעל כמות מסויימת של כמות מכוניות בשעה מהירות הנסיעה יורדת בצורה תלולה. צפיפות האוכלוסייה והגדלת כמות המינוע גורמים שניהם להגברת בעיית פקקי התנועה ובהתאם לכך להגברת הביקוש למגורים קרוב למרכז. צפיפות אוכלוסין משפיע גם על הנטייה לבנות לגובה ועל היבטים של אי שוויון - ולכן היא גורם מרכזי שמשנה פרמטרים רבים במערכת - לרוב בכיוון של העלאת מחיר הדיור.

===עליה בשיעור הגירושין ובמשפחות חד הוריות===

===עליה בשיעור הגירושין ובמשפחות חד הוריות===

בישראל, כמו במדינות מערביות אחרות, יש גידול חד באחוז המשפחות המתגרשות. כמו כן יש גידול במשפחות חד הוריות. אחוז גירושין גדל גורם להגדלת הביקוש לדירות. שכן במקום דירת 3-4 חדרים למשפחה של 4 נפשות, לאחר הגירושין צורך ב-2 דירות, אחת בעלת חדר אחד לפחות (ולרוב 2 חדרים) והשניה בת 2-3 חדרים. יש צורך להכפיל חדרים כמו מטבח, שירותים, שטחי שירות, ועוד שטחים ציבוריים (כמו מעלית, חדרי מדרגות וכו'). מסיבה זו הגדלת אחוז הגירושין נחשבת לגורם ידוע בקרב גורמי נדל"ן כסיבה לעלייה במחירי הדיור. [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4096357,00.html]

בישראל, כמו במדינות מערביות אחרות, יש גידול חד באחוז המשפחות המתגרשות. כמו כן יש גידול במשפחות חד הוריות. אחוז גירושין גדל גורם להגדלת הביקוש לדירות. שכן במקום דירת 3-4 חדרים למשפחה של 4 נפשות, לאחר הגירושין צורך ב-2 דירות, אחת בעלת חדר אחד לפחות (ולרוב 2 חדרים) והשנייה בת 2-3 חדרים. יש צורך להכפיל חדרים כמו מטבח, שירותים, שטחי שירות, ועוד שטחים ציבוריים (כמו מעלית, חדרי מדרגות וכו'). מסיבה זו הגדלת אחוז הגירושין נחשבת לגורם ידוע בקרב גורמי נדל"ן כסיבה לעלייה במחירי הדיור. [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4096357,00.html]

===מהגרי עבודה, מסתננים ופליטים===

===מהגרי עבודה, מסתננים ופליטים===

אזרח ישראלי שהרוויח כסף או שלקח הלוואה, יכול לבחור להשקיע אותו במספר אפיקי השקעה - לקנות [[מניות בבורסה]], לקנות אג"ח מדינה או קונצרני, לשים את הכסף בבנק או בתוכנית חסכון ולקבל ריבית, (שבתורם יתנו הלוואות או ישקיעו בעצמם - דבר שמחזיר אותנו לאפיקי ההשקעה האחרים).  

אזרח ישראלי שהרוויח כסף או שלקח הלוואה, יכול לבחור להשקיע אותו במספר אפיקי השקעה - לקנות [[מניות בבורסה]], לקנות אג"ח מדינה או קונצרני, לשים את הכסף בבנק או בתוכנית חסכון ולקבל ריבית, (שבתורם יתנו הלוואות או ישקיעו בעצמם - דבר שמחזיר אותנו לאפיקי ההשקעה האחרים).  

האפיקים של השקעות בבורסה ושל החזקת הכסף כפקדון בבנק הם לא יעילים בישראל. [[בנקאות בישראל|שני בנקים גדולים]] ([[בנק הפועלים]] ו[[בנק לאומי]]) [[אוליגופול|שולטים במעל 60% משוק הבנקאות]] וגורמים לכך שאין תחרות, כך חסכון בבנק הוא אפיק השקעה לא משתלם במיוחד.  

האפיקים של השקעות בבורסה ושל החזקת הכסף כפיקדון בבנק הם לא יעילים בישראל. [[בנקאות בישראל|שני בנקים גדולים]] ([[בנק הפועלים]] ו[[בנק לאומי]]) [[אוליגופול|שולטים במעל 60% משוק הבנקאות]] וגורמים לכך שאין תחרות, כך חסכון בבנק הוא אפיק השקעה לא משתלם במיוחד.  

האפיק של השקעה בבורסה או בקרן השקעות בעייתי בישראל בגלל ריכוזיות [[שוק ההון בישראל]]. בעלי השליטה בחברות ממנים [[דירקטורים צולבים]], לוקחים הלוואות ב[[מינוף פיננסי|מינוף גבוה]] (ובשנים האחרונות לא מהססים לא להחזיר את הכסף לציבור - ראו מקרה טאו), ומגלגלים את העלויות שלהם על החוסכים הקטנים ועל מי שמשקיע את כספו דרך קרנות הפנסיה וקרנות. ברוקרים ומנהלים של קרנות נאמנות ו[[פנסיה בישראל|פנסיה]] מקורבים אף הם לצלחת וגורמים לכך שגם מי שמושקע בבורסה דרך קרן הפנסיה או ההשתלמות שלו , מפסיד כסף רב לטובת בעלי ההון. בנוסף עמלות הניהול בקרנות גבוהות מאד וגורמות לכדאיות נמוכה יותר של השקעות כאלה. [http://www.themarker.com/markerweek/1.662635] [http://www.themarker.com/markerweek/1.662656]

האפיק של השקעה בבורסה או בקרן השקעות בעייתי בישראל בגלל ריכוזיות [[שוק ההון בישראל]]. בעלי השליטה בחברות ממנים [[דירקטורים צולבים]], לוקחים הלוואות ב[[מינוף פיננסי|מינוף גבוה]] (ובשנים האחרונות לא מהססים לא להחזיר את הכסף לציבור - ראו מקרה טאו), ומגלגלים את העלויות שלהם על החוסכים הקטנים ועל מי שמשקיע את כספו דרך קרנות הפנסיה וקרנות. ברוקרים ומנהלים של קרנות נאמנות ו[[פנסיה בישראל|פנסיה]] מקורבים אף הם לצלחת וגורמים לכך שגם מי שמושקע בבורסה דרך קרן הפנסיה או ההשתלמות שלו, מפסיד כסף רב לטובת בעלי ההון. בנוסף עמלות הניהול בקרנות גבוהות מאד וגורמות לכדאיות נמוכה יותר של השקעות כאלה. [http://www.themarker.com/markerweek/1.662635] [http://www.themarker.com/markerweek/1.662656]

האפיקים שנשאר פתוחים בפני משקיע ישראלי הם השקעה במניות בחו"ל, השקעה בסחורות, והשקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל. השקעה בחו"ל בנדל"ן או במניות דורשת מעקב וידע, וחשופה לשינויים בשער המטבע. השקעה בסחורות היא רבת סיכונים. יחסית לעמיתיו בחו"ל, הגיוני שהחוסך הישראלי ישקיע יותר בשוק הנדל"ן, מה גם שבגלל הסיבות האחרות (גידול אוכלוסייה וספקולציה של שאר המשקיעים בתחום) יש עליה רבת שנים במחירי הדירות בעיקר במרכז הארץ. השקעת היתר בנדל"ן תורמת לעליית הביקוש לנדל"ן ולכן מובילה לעלייה נוספת במחירי הדירות.

האפיקים שנשאר פתוחים בפני משקיע ישראלי הם השקעה במניות בחו"ל, השקעה בסחורות, והשקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל. השקעה בחו"ל בנדל"ן או במניות דורשת מעקב וידע, וחשופה לשינויים בשער המטבע. השקעה בסחורות היא רבת סיכונים. יחסית לעמיתיו בחו"ל, הגיוני שהחוסך הישראלי ישקיע יותר בשוק הנדל"ן, מה גם שבגלל הסיבות האחרות (גידול אוכלוסייה וספקולציה של שאר המשקיעים בתחום) יש עליה רבת שנים במחירי הדירות בעיקר במרכז הארץ. השקעת היתר בנדל"ן תורמת לעליית הביקוש לנדל"ן ולכן מובילה לעלייה נוספת במחירי הדירות.

====ספקולציה על מחירי הדירות (מצד משקיעים)====

====ספקולציה על מחירי הדירות (מצד משקיעים)====

המצב של עלייה ארוכת טווח במחירי הדירות והקרקע ידועה היטב למשפחות עמידות ועשירות בישראל. משפחות רבות התעשרו בזכות קרקע שקיבלו במקרה במתנה מהמדינה בצהלה, או ברמת אביב, או קנו בזיל הזול בעבר. במצב זה אנשים מוכנים להשקיע מאמצים רבים כדי לקנות דירות, משום שיש לכולם ציפיה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. (המנגנון הבסיסי הוא עלייה המחירים בגלל שהביקוש ממשיך לגדול עם הגידול באוכלוסייה, בעוד שהשטח אינו גדל). הציפיה מתממשת ויוצרת גל חדש של ציפיות להמשך העליות.  

המצב של עלייה ארוכת טווח במחירי הדירות והקרקע ידועה היטב למשפחות עמידות ועשירות בישראל. משפחות רבות התעשרו בזכות קרקע שקיבלו במקרה במתנה מהמדינה בצהלה, או ברמת אביב, או קנו בזיל הזול בעבר. במצב זה אנשים מוכנים להשקיע מאמצים רבים כדי לקנות דירות, משום שיש לכולם ציפייה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. (המנגנון הבסיסי הוא עלייה המחירים בגלל שהביקוש ממשיך לגדול עם הגידול באוכלוסייה, בעוד שהשטח אינו גדל). הציפיה מתממשת ויוצרת גל חדש של ציפיות להמשך העליות.  

החשיבות של קניית דירה גורמת לאנשים לקחת משכנתא גבוהה. דבר זה גורר מצב שבו מצד אחד יש ביקוש גבוה לדירות, ומצד שני חלק מהותי מהמחיר שמשלמים על הדירה  (לפעמים חצי מהמחיר) הוא בעצם החזר חוב המשכנתא. דבר זה בתורו מעודד את הבנקים לתת משכנתא נמוכה - דבר שמעלה עוד יותר את מחיר הדירות.

החשיבות של קניית דירה גורמת לאנשים לקחת משכנתא גבוהה. דבר זה גורר מצב שבו מצד אחד יש ביקוש גבוה לדירות, ומצד שני חלק מהותי מהמחיר שמשלמים על הדירה  (לפעמים חצי מהמחיר) הוא בעצם החזר חוב המשכנתא. דבר זה בתורו מעודד את הבנקים לתת משכנתא נמוכה - דבר שמעלה עוד יותר את מחיר הדירות.

כיום הציבור מקבל אשראי גבוה, והדבר מתבטא ביכולת קנייה הגדולה מיכולותיו של הציבור. כתוצאה מכך עולים מחירי הדיור, וכך למעשה נכנס הציבור הרחב לחובות אשראי יותר ויותר גבוהים. הגבלת האשראי, תאפשר למשק להתאזן לכוח הקניה האמיתי, אם כי במחיר האטה במשק ואבטלה גואה<ref>[http://www.realestatetoday.co.il/%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%92%D7%91%D7%95%D7%94%D7%99%D7%9D-%D7%9E%D7%93%D7%99-%D7%96%D7%94-%D7%94%D7%96%D7%9E%D7%9F-%D7%9C%D7%97%D7%A9%D7%91%D7%95%D7%9F-9134/ נדלן היום]</ref>.

כיום הציבור מקבל אשראי גבוה, והדבר מתבטא ביכולת קנייה הגדולה מיכולותיו של הציבור. כתוצאה מכך עולים מחירי הדיור, וכך למעשה נכנס הציבור הרחב לחובות אשראי יותר ויותר גבוהים. הגבלת האשראי, תאפשר למשק להתאזן לכוח הקניה האמיתי, אם כי במחיר האטה במשק ואבטלה גואה<ref>[http://www.realestatetoday.co.il/%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%92%D7%91%D7%95%D7%94%D7%99%D7%9D-%D7%9E%D7%93%D7%99-%D7%96%D7%94-%D7%94%D7%96%D7%9E%D7%9F-%D7%9C%D7%97%D7%A9%D7%91%D7%95%D7%9F-9134/ נדלן היום]</ref>.

ד"ר ירון זליכה, מתריע כי בנק ישראל שומר על רבית נמוכה, שעוזרת לו לקנות מט"ח. כתוצאה מכך ריבית הפריים נמוכה, והמשכנתאות זולות. כתוצאה מכך, יש כסף רב בשוק, שיוצר עלית מחירי דירות<ref>[http://www.themarker.com/markets/1.585714 דה - מרקר 22 לאוקטובר ]2010</ref>. גם נגיד בנק ישראל מודע לנזק של ריבית נמוכה על שוק הדיור. מצד שני, ריבית גבוה מושכת לישראל כסף זר (של ספקולנטים שרוצים להרוויח מהריבית הישראלית יחסית לריבית במדינות אחרות), ודבר זה גורם לשער גבוה של השקל מול הדולר והיורו. שער דולר נמוך מקשה על הייצואנים לייצא שכן ההוצאות שלהם הם בשקלים והרווחים שלהם הם בדולרים.

ד"ר ירון זליכה, מתריע כי בנק ישראל שומר על רבית נמוכה, שעוזרת לו לקנות מט"ח. כתוצאה מכך ריבית הפריים נמוכה, והמשכנתאות זולות. כתוצאה מכך, יש כסף רב בשוק, שיוצר עלית מחירי דירות<ref>[http://www.themarker.com/markets/1.585714 דה - מרקר 22 לאוקטובר ]2010</ref>. גם נגיד בנק ישראל מודע לנזק של ריבית נמוכה על שוק הדיור. מצד שני, ריבית גבוה מושכת לישראל כסף זר (של ספקולנטים שרוצים להרוויח מהריבית הישראלית יחסית לריבית במדינות אחרות), ודבר זה גורם לשער גבוה של השקל מול הדולר והאירו. שער דולר נמוך מקשה על הייצואנים לייצא שכן ההוצאות שלהם הם בשקלים והרווחים שלהם הם בדולרים.

====כסף חם עולמי====

====כסף חם עולמי====

לפי [[מייקל רובות'אם‏]] אחת הסיבות המרכזיות לעליית מחירי הנדל"ן בארצות הברית ובבריטניה לפני משבר הסאב-פריים היתה כסף חם שמחפש אפיק השקעה. הכוונה לספקולנטים שהרוויחו מיליוני דולרים במשחקים פיננסים שונים כמו סחר בנגזרות, [[מינוף פיננסי]] של נגזרות בשוק הנדל"ן האמריקאי, בעלי הון שחור שרוצים להלבין אותו ועוד. ספקולנטים אלה מחפשים השקעות יציבות שישמרו להם על ערך הכסף הקל שהם הרוויחו. אפיק השקעה מרכזי שכזה הוא נדל"ן. היבט אחר הוא בנייה של דירות יוקרה על ידי המתעשרים החדשים. הכסף החם הזה העלה את מחירי הנדל"ן בעיקר במרכזי הערים הגדולות. בועות נדל"ן של כסף חם גורמות לעליות מחירים לא רק בתל אביב אלא בערים רבות נוספות בעולם[http://www.themarker.com/markets/marketmoney/1.630860]

לפי [[מייקל רובות'אם‏]] אחת הסיבות המרכזיות לעליית מחירי הנדל"ן בארצות הברית ובבריטניה לפני משבר הסאב-פריים הייתה כסף חם שמחפש אפיק השקעה. הכוונה לספקולנטים שהרוויחו מיליוני דולרים במשחקים פיננסים שונים כמו סחר בנגזרות, [[מינוף פיננסי]] של נגזרות בשוק הנדל"ן האמריקאי, בעלי הון שחור שרוצים להלבין אותו ועוד. ספקולנטים אלה מחפשים השקעות יציבות שישמרו להם על ערך הכסף הקל שהם הרוויחו. אפיק השקעה מרכזי שכזה הוא נדל"ן. היבט אחר הוא בנייה של דירות יוקרה על ידי המתעשרים החדשים. הכסף החם הזה העלה את מחירי הנדל"ן בעיקר במרכזי הערים הגדולות. בועות נדל"ן של כסף חם גורמות לעליות מחירים לא רק בתל אביב אלא בערים רבות נוספות בעולם[http://www.themarker.com/markets/marketmoney/1.630860]

לא ברור כמה מהכסף החם העולמי הגיע גם לארץ, ועד כמה הוא תרם לעליית מחירי הנדל"ן בישראל. דוגמה אחת יכולה להיות קניית הדירות על ידי יהודי צרפת, אלא שקנייה זו קשורה גם לעליה באנטישמיות בצרפת.

לא ברור כמה מהכסף החם העולמי הגיע גם לארץ, ועד כמה הוא תרם לעליית מחירי הנדל"ן בישראל. דוגמה אחת יכולה להיות קניית הדירות על ידי יהודי צרפת, אלא שקנייה זו קשורה גם לעליה באנטישמיות בצרפת.

קרקע היא מרכיב המרכזי בעלות הדירה בישראל, בגודל ממוצע של 30% ממחיר הדירה. באיזורי המרכז מחירה יקר עוד יותר. מנהל מקרקעי ישראל אחראי על הקצאת רוב הקרקעות בישראל, 93% מהשטח בישראל נמצא בידי המדינה קק"ל, רשות פיתוח או ישירות על ידי המדינה. 7% מהקרקעות הן פרטיות. זהו [[מונופול]]. אחת הטענות של כלכלנים נגד מונופולים היא שהם רוצים למכור מעט יחידות וביוקר. בנוסף יש טענה כי לממשלה יש אינטרס למחירי נדל"ן גבוהים בגלל שהדבר מוביל להגדלת ההכנסה ממיסים (אם כי לדבר זה יש גם צד שני - הפסד מיסים בגלל שפחות אנשים קונים דירה, וגם בגלל שיש התמרמרות ציבורית בנושא). לממשלה ולמפלגות יש השפעה ניכרת על מנהל מקרקעי ישראל. טענות אלה מתגבשות לכדי טענה כי מנהל מקרקעי ישראל מספק פחות מידי קרקע לבניה וכך שומר את מחיר הקרקע גבוה באופן מלאכותי. ראו לדוגמה את טענות של הכלכלן העירוני נחמן שלף בתגובות [http://www.tlv1.co.il/?p=4928]

קרקע היא מרכיב המרכזי בעלות הדירה בישראל, בגודל ממוצע של 30% ממחיר הדירה. באיזורי המרכז מחירה יקר עוד יותר. מנהל מקרקעי ישראל אחראי על הקצאת רוב הקרקעות בישראל, 93% מהשטח בישראל נמצא בידי המדינה קק"ל, רשות פיתוח או ישירות על ידי המדינה. 7% מהקרקעות הן פרטיות. זהו [[מונופול]]. אחת הטענות של כלכלנים נגד מונופולים היא שהם רוצים למכור מעט יחידות וביוקר. בנוסף יש טענה כי לממשלה יש אינטרס למחירי נדל"ן גבוהים בגלל שהדבר מוביל להגדלת ההכנסה ממיסים (אם כי לדבר זה יש גם צד שני - הפסד מיסים בגלל שפחות אנשים קונים דירה, וגם בגלל שיש התמרמרות ציבורית בנושא). לממשלה ולמפלגות יש השפעה ניכרת על מנהל מקרקעי ישראל. טענות אלה מתגבשות לכדי טענה כי מנהל מקרקעי ישראל מספק פחות מידי קרקע לבניה וכך שומר את מחיר הקרקע גבוה באופן מלאכותי. ראו לדוגמה את טענות של הכלכלן העירוני נחמן שלף בתגובות [http://www.tlv1.co.il/?p=4928]

עם זאת, כאמור רוב הקרקעות הפנויות לבנייה שבידי המדינה נמצאות בצפון ובדרום הארץ (או בשטחים), ולא באיזורי הביקוש במרכז הארץ. נכון לשנת  2014 עתודות הקרקע המופשרות לבנייה שוות בגודלן לשטח הבנוי , כך שלכאורה מחסור בקרקע אינו מהווה גורם מהותי בייקור הדיור <ref name="maor_06_14"/>  

עם זאת, כאמור רוב הקרקעות הפנויות לבנייה שבידי המדינה נמצאות בצפון ובדרום הארץ (או בשטחים), ולא באיזורי הביקוש במרכז הארץ. נכון לשנת  2014 עתודות הקרקע המופשרות לבנייה שוות בגודלן לשטח הבנוי, כך שלכאורה מחסור בקרקע אינו מהווה גורם מהותי בייקור הדיור <ref name="maor_06_14"/>  

===מחסור בקרקע באיזורי ביקוש ===

===מחסור בקרקע באיזורי ביקוש ===

למרות שיש שטח גדול של קרקעות מופשרות באיזורי הביקוש, חלק גדול מהדירות בשטחים אלה תקועות בגלל סיבות שונות כגון התנגדות לבנייה בידי ארגוני סביבה ותושבים, בעיות בתכנון בגלל הצורך להוסיף תשתיות (כולל תחבורה, ביוב, חשמל), סבסוכי קרקע ו[[זיהום קרקע]]. מכן הסיבות האלה דפנה מאור מעריכה כי בעיות תכנון הן הדבר המרכזי המגביל בנייה של דירות חדשות. <ref name="maor_06_14"/>

למרות שיש שטח גדול של קרקעות מופשרות באיזורי הביקוש, חלק גדול מהדירות בשטחים אלה תקועות בגלל סיבות שונות כגון התנגדות לבנייה בידי ארגוני סביבה ותושבים, בעיות בתכנון בגלל הצורך להוסיף תשתיות (כולל תחבורה, ביוב, חשמל), סכסוכי קרקע ו[[זיהום קרקע]]. מכן הסיבות האלה דפנה מאור מעריכה כי בעיות תכנון הן הדבר המרכזי המגביל בנייה של דירות חדשות. <ref name="maor_06_14"/>

===ספקולציות על קרקעות===

===ספקולציות על קרקעות===

===צפיפות בנייה נמוכה מידי ושטחים פתוחים===

===צפיפות בנייה נמוכה מידי ושטחים פתוחים===

בישראל יש תקנים נדיבים לגינון רב. זה לכאורה משפר את איכות החיים, אבל בפועל זה מוריד את רמת הצפיפות העירונית, גורם להתארכות הנסיעות וליצירת שטחים מתים בעיר. אפשר לראות מרחבים גדולים (ונטושים ) בעיירות פיתוח וכן "גינות פרטיות" שלא משרתות שום דבר , זאת לעומת המרחב העירוני (רחובות כמו שיינקין) שבו יש צפיפות גבוהה יותר ופחות גינות. [http://www.tlv1.co.il/?p=4917]

בישראל יש תקנים נדיבים לגינון רב. זה לכאורה משפר את איכות החיים, אבל בפועל זה מוריד את רמת הצפיפות העירונית, גורם להתארכות הנסיעות וליצירת שטחים מתים בעיר. אפשר לראות מרחבים גדולים (ונטושים ) בעיירות פיתוח וכן "גינות פרטיות" שלא משרתות שום דבר, זאת לעומת המרחב העירוני (רחובות כמו שינקין) שבו יש צפיפות גבוהה יותר ופחות גינות. [http://www.tlv1.co.il/?p=4917]

צפיפות נמוכה גורמת להקטנת היצע הקרקע העירונית שניתן להקדיש לדיור ולייקור הקרקע. [http://www.tlv1.co.il/?p=3730] בנוסף צפיפות בניה נמוכה מידי תורמת לאי יעילות של תחבורה ציבורית שהיא גורם מרכזי בייקור הדיור במרכז.

צפיפות נמוכה גורמת להקטנת היצע הקרקע העירונית שניתן להקדיש לדיור ולייקור הקרקע. [http://www.tlv1.co.il/?p=3730] בנוסף צפיפות בניה נמוכה מידי תורמת לאי יעילות של תחבורה ציבורית שהיא גורם מרכזי בייקור הדיור במרכז.

===בנייה ביהודה ושומרון ובנגב===

===בנייה ביהודה ושומרון ובנגב===

בנייה ביהודה ושומרון סיפקה בעשורים האחרונים 5-10% מסך הבניה בישראל. הקפאות בניה בשטחים אלה מקטינות את היצע הדירות. בשנים שבהן הבנייה ביהודה ושומרון הוקפאה, עלו מחירי הדירות בעשרות אחוזים. <ref>[http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000602668 כתבה בגלובס: "הקפאה בשטחים - הסיפור האמיתי"]</ref> גורמים בימין המדיני, כמו שר השיכון אורי אריאל, מציעים להגדיל את הבניה בשטחים כדי להקטין את מצוקת הדיור [http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3607286,00.html].

בנייה ביהודה ושומרון סיפקה בעשורים האחרונים 5%-10% מסך הבניה בישראל. הקפאות בניה בשטחים אלה מקטינות את היצע הדירות. בשנים שבהן הבנייה ביהודה ושומרון הוקפאה, עלו מחירי הדירות בעשרות אחוזים. <ref>[http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000602668 כתבה בגלובס: "הקפאה בשטחים - הסיפור האמיתי"]</ref> גורמים בימין המדיני, כמו שר השיכון אורי אריאל, מציעים להגדיל את הבניה בשטחים כדי להקטין את מצוקת הדיור [http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3607286,00.html].

מצד שני, טוענים גורמים בשמאל המדיני כי חלק ממצוקת הדיור נובע מכך שהממשלה מתעדפת את יהודה ושומרון ומשקיעה בהם יותר כסף בתשתיות, במשאבי תכנון, בהפשרת קרקעות לבנייה ובבניה ממשלתית, על חשבון הבניה באיזורי ביקוש בתוך שטחי מדינת ישראל. לטענת ח"כ זהבה גלאון, המדינה אחראית ל-50% מהתחלות הבניה בשטחים לעומת 18% בתוך הקו הירוק. [https://meretz.org.il/%D7%92%D7%9C%D7%90%D7%95%D7%9F-%D7%91%D7%93%D7%99%D7%95%D7%9F-%D7%A2%D7%9C-%D7%9E%D7%A6%D7%95%D7%A7%D7%AA-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8-%D7%9E%D7%A2%D7%91%D7%A8-%D7%9C%D7%A7%D7%95-%D7%94%D7%99/]. גם בזמנים של הקפאת בניה יש קידום של תוכניות ברמת התכנון[http://www.nrg.co.il/online/1/ART1/979/299.html]. לטענת "שלום עכשיו" מאז הפסקת ההקפאה של ההתנחלויות, קצב הבנייה של בתים מעבר לקו הירוק כפול יחסית לקצב הבנייה בישראל.[http://news.walla.co.il/?w=/9/1857825]. פרופסור לב גרינברג טוען כי חלק ממצוקת הדיור בתוך הקו הירוק היא מכוונות, וכי באופן זה המדינה מעודדת את הישראלים לעבור לגור ביהודה ושומרון.[http://www.haokets.org/2011/11/06/%D7%91%D7%99%D7%91%D7%99-%D7%96%D7%94-%D7%91-%D7%91%D7%A9%D7%98%D7%97%D7%99%D7%9D/]

מצד שני, טוענים גורמים בשמאל המדיני כי חלק ממצוקת הדיור נובע מכך שהממשלה מתעדפת את יהודה ושומרון ומשקיעה בהם יותר כסף בתשתיות, במשאבי תכנון, בהפשרת קרקעות לבנייה ובבניה ממשלתית, על חשבון הבניה באיזורי ביקוש בתוך שטחי מדינת ישראל. לטענת ח"כ זהבה גלאון, המדינה אחראית ל-50% מהתחלות הבניה בשטחים לעומת 18% בתוך הקו הירוק. [https://meretz.org.il/%D7%92%D7%9C%D7%90%D7%95%D7%9F-%D7%91%D7%93%D7%99%D7%95%D7%9F-%D7%A2%D7%9C-%D7%9E%D7%A6%D7%95%D7%A7%D7%AA-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8-%D7%9E%D7%A2%D7%91%D7%A8-%D7%9C%D7%A7%D7%95-%D7%94%D7%99/]. גם בזמנים של הקפאת בניה יש קידום של תוכניות ברמת התכנון[http://www.nrg.co.il/online/1/ART1/979/299.html]. לטענת "שלום עכשיו" מאז הפסקת ההקפאה של ההתנחלויות, קצב הבנייה של בתים מעבר לקו הירוק כפול יחסית לקצב הבנייה בישראל.[http://news.walla.co.il/?w=/9/1857825]. פרופסור לב גרינברג טוען כי חלק ממצוקת הדיור בתוך הקו הירוק היא מכוונות, וכי באופן זה המדינה מעודדת את הישראלים לעבור לגור ביהודה ושומרון.[http://www.haokets.org/2011/11/06/%D7%91%D7%99%D7%91%D7%99-%D7%96%D7%94-%D7%91-%D7%91%D7%A9%D7%98%D7%97%D7%99%D7%9D/]

שטח יהודה ושומרון עומד על כ-5,860 קמ"ר, וגרים בהם 1.5-2.5 מיליון פלסטינים ועוד כ-350 אלף יהודים. [[צפיפות אוכלוסין|צפיפות האוכלוסין]] הממוצעת בשטח זה היא לכן כ-341 בני אדם לקמ"ר, לעומת צפיפות של 350 בני אדם לקמ"ר בתוך הקו הירוק. היות וקצב [[גידול אוכלוסין|גידול האוכלוסייה]] בשטחים אלה גבוה יותר באוכלוסייה הפלסטינית ובהתנחלויות, ניתן לצפות כי ללא סיוע ממשלתי, תחריף מצוקת הדיור מעבר לקו הירוק.

שטח יהודה ושומרון עומד על כ-5,860 קמ"ר, וגרים בהם 1.5-2.5 מיליון פלסטינים ועוד כ-350 אלף יהודים. [[צפיפות אוכלוסין|צפיפות האוכלוסין]] הממוצעת בשטח זה היא לכן כ-341 בני אדם לקמ"ר, לעומת צפיפות של 350 בני אדם לקמ"ר בתוך הקו הירוק. היות וקצב [[גידול אוכלוסין|גידול האוכלוסייה]] בשטחים אלה גבוה יותר באוכלוסייה הפלסטינית ובהתנחלויות, ניתן לצפות כי ללא סיוע ממשלתי, תחריף מצוקת הדיור מעבר לקו הירוק.

בנוסף לכך, כיום גם בניה בשטחי הקו הירוק נחשבת בעייתית מבחינה פוליטית. לדוגמה, היישוב חירן, המתוכנן לקום על אדמות מדינה בנגב, מעורר [http://www.nrg.co.il/online/54/ART2/521/069.html התנגדות עזה מצד ארגוני שמאל הטוענים לפגיעה בזכויות הבדוים], וכן התנגדות מצד ארגונים סביבתיים הטוענים לפגיעה באיכות הסביבה. כיום, חלקים גדולים מהנגב חסומים להתיישבות של יהודים, עקב בניה לא חוקית של בדואים התופסת שטחים נרחבים.

בנוסף לכך, כיום גם בניה בשטחי הקו הירוק נחשבת בעייתית מבחינה פוליטית. לדוגמה, היישוב חירן, המתוכנן לקום על אדמות מדינה בנגב, מעורר [http://www.nrg.co.il/online/54/ART2/521/069.html התנגדות עזה מצד ארגוני שמאל הטוענים לפגיעה בזכויות הבדואים], וכן התנגדות מצד ארגונים סביבתיים הטוענים לפגיעה באיכות הסביבה. כיום, חלקים גדולים מהנגב חסומים להתיישבות של יהודים, עקב בניה לא חוקית של בדואים התופסת שטחים נרחבים.

===יצירת מחסור על ידי השלטון במטרה להחליש את מוסדות התכנון===

===יצירת מחסור על ידי השלטון במטרה להחליש את מוסדות התכנון===

נציגי [[החברה להגנת הטבע]] טוענים כי אין מחסור בקרקעות או בתוכניות לבניית דירות. לטענת הארגון, נתניהו ביצע בשנים 2009-11 מהלך ציני של תקיעה של בניית דירות חדשות, במטרה לקדם את תוכנית הרפורמה שלו בקרקעות ובתכנון. כמו כן מזהירים בארגון ובארגונים סביבתיים נוספים כי החלשת הוועדות תגרום לנזק ארוך טווח בדמות פיתוח עירוני פרוע ופרבור. [http://www.teva.org.il/?CategoryID=216&ArticleID=6530]

נציגי [[החברה להגנת הטבע]] טוענים כי אין מחסור בקרקעות או בתוכניות לבניית דירות. לטענת הארגון, נתניהו ביצע בשנים 2009-2011 מהלך ציני של תקיעה של בניית דירות חדשות, במטרה לקדם את תוכנית הרפורמה שלו בקרקעות ובתכנון. כמו כן מזהירים בארגון ובארגונים סביבתיים נוספים כי החלשת הוועדות תגרום לנזק ארוך טווח בדמות פיתוח עירוני פרוע ופרבור. [http://www.teva.org.il/?CategoryID=216&ArticleID=6530]

==השפעות על עלות בנייה==

==השפעות על עלות בנייה==

===הגדלת שטח הדירות===

===הגדלת שטח הדירות===

במשך השנים יש עליה בשטח הדירות שנבנות. דבר זה גורר ייקור של עלויות הבנייה. בשנים שבין 2000 ל-2010, גדל שטח הדירה הממוצעת בישראל מ-133 מ"ר ל-172 מ"ר, שהיא עליה של 30% משטח הדירה. הדבר כולל גם הגדלה של חדרים - בעיקר של חדרי אירוח והסלון, וכן הוספת חדרים. כך שבשנת 2010 היתה השנה הראשונה שבה נמכרו יותר דירות חדשות של 5 חדרים מאשר דירות של 4 חדרים.[http://www.nrg.co.il/online/16/ART2/186/740.html]

במשך השנים יש עליה בשטח הדירות שנבנות. דבר זה גורר ייקור של עלויות הבנייה. בשנים שבין 2000 ל-2010, גדל שטח הדירה הממוצעת בישראל מ-133 מ"ר ל-172 מ"ר, שהיא עליה של 30% משטח הדירה. הדבר כולל גם הגדלה של חדרים - בעיקר של חדרי אירוח והסלון, וכן הוספת חדרים. כך שבשנת 2010 הייתה השנה הראשונה שבה נמכרו יותר דירות חדשות של 5 חדרים מאשר דירות של 4 חדרים.[http://www.nrg.co.il/online/16/ART2/186/740.html]

הסיבות להגדלת הדירות מגוונות. הן כוללות את [[תרבות הצריכה]] ושימוש בדירה גדולה כבסוג של סימן סטטוס. סיבה נוספת היא שעם הגידול בכמות הצריכה לנפש, יש צורך ביותר מקומות אחסון לבגדים, רהיטים וכו'. הדרישה הגדלה לטלוויזיות גדולות יותר ולחדרי מחשב לילדים גורמת גם היא להגדלת הביקוש לדירות גדולות יותר. היבט אחר שדוחף לבנייה של דירות גדולות יותר הוא בניה של מגדלי יוקרה מצד אחד ופרבור מצד שני. גידול האוכלוסייה פירושו שמספר הילדים הממוצע למשפחה עולה, דבר שמביא לעלייה בביקוש לעוד חדרים.  

הסיבות להגדלת הדירות מגוונות. הן כוללות את [[תרבות הצריכה]] ושימוש בדירה גדולה כבסוג של סימן סטטוס. סיבה נוספת היא שעם הגידול בכמות הצריכה לנפש, יש צורך ביותר מקומות אחסון לבגדים, רהיטים וכו'. הדרישה הגדלה לטלוויזיות גדולות יותר ולחדרי מחשב לילדים גורמת גם היא להגדלת הביקוש לדירות גדולות יותר. היבט אחר שדוחף לבנייה של דירות גדולות יותר הוא בניה של מגדלי יוקרה מצד אחד ופרבור מצד שני. גידול האוכלוסייה פירושו שמספר הילדים הממוצע למשפחה עולה, דבר שמביא לעלייה בביקוש לעוד חדרים.  

כמו כן העליה הצפויה במחירי הדירות יוצרת תמריץ לקנות דירה גדולה יותר, מתוך ציפיה שערכה העתידי יהיה רב יותר.

כמו כן העליה הצפויה במחירי הדירות יוצרת תמריץ לקנות דירה גדולה יותר, מתוך ציפייה שערכה העתידי יהיה רב יותר.

===מדיניות של בניית דירות גדולות===

===מדיניות של בניית דירות גדולות===

לפי טענת חבר הכנסת דב חנין, סיבה אחת לעליות המחירים היא קבלנים שמקבלים אישור על תוכנית בניה, אבל מעכבים את הבניה במקום בציפייה לעליית מחירים. לטענתו, 160,000 יחידות דיור נמצאות במצב זה. הממשלה לא מתערבת בנושא בגלל אידאולוגיה כלכלית של אי התערבות. [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4093064,00.html]

לפי טענת חבר הכנסת דב חנין, סיבה אחת לעליות המחירים היא קבלנים שמקבלים אישור על תוכנית בניה, אבל מעכבים את הבניה במקום בציפייה לעליית מחירים. לטענתו, 160,000 יחידות דיור נמצאות במצב זה. הממשלה לא מתערבת בנושא בגלל אידאולוגיה כלכלית של אי התערבות. [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4093064,00.html]

לפי אייל עופר מ"ישראל יקרה לנו" קבלנים מקבלים אישור לבנות על קרקע מסויימת, אבל מעכבים את הבנייה מתוך ציפיה שמחירי הקרקע והדירות עלי יעלו בעתיד. כדי למנוע מצב כזה הוא מציע למסות קרקע שקיבלה אישור לבנייה אבל לא נבנתה בתוך 4 שנים. [http://www.themarker.com/magazine/1.2456561]

לפי אייל עופר מ"ישראל יקרה לנו" קבלנים מקבלים אישור לבנות על קרקע מסויימת, אבל מעכבים את הבנייה מתוך ציפייה שמחירי הקרקע והדירות עלי יעלו בעתיד. כדי למנוע מצב כזה הוא מציע למסות קרקע שקיבלה אישור לבנייה אבל לא נבנתה בתוך 4 שנים. [http://www.themarker.com/magazine/1.2456561]

===מחסור בעובדים זרים===

===מחסור בעובדים זרים===

היבט נוסף של מיסוי הוא מיסים גבוהים כתוצאה מ[[פרבור]]. פרבור הוא גורם מרכזי בהגדלת השימוש ברכב פרטי הן בקניית עוד רכבים והן בהגדלת כמות הנסיעות בהן. המדינה ממסה בכבדות גם את הדלק ואת הרכב, וכתוצאה מפרבור היא מקבלת עוד מיסים.

היבט נוסף של מיסוי הוא מיסים גבוהים כתוצאה מ[[פרבור]]. פרבור הוא גורם מרכזי בהגדלת השימוש ברכב פרטי הן בקניית עוד רכבים והן בהגדלת כמות הנסיעות בהן. המדינה ממסה בכבדות גם את הדלק ואת הרכב, וכתוצאה מפרבור היא מקבלת עוד מיסים.

==גידול באי השוויון הכלכלי ועליית מחיר הדירות ביחש לשכר==

==גידול באי השוויון הכלכלי ועליית מחיר הדירות ביחס לשכר==

{{הפניה לערך מורחב|אי שוויון בישראל}}

{{הפניה לערך מורחב|אי שוויון בישראל}}

חלק מהעליה במחירי הדירות ביחס לשכר הממוצע יכול להיות מוסבר על ידי גידול ב[[אי שוויון בישראל|הפערים הכלכליים בישראל]] והקטנת היכולת של שכירים לקנות דירה בגלל שחיקת שכר. בעשורים האחרונים גדלו מאד [[הפערים הכלכליים בישראל]]. מאז שנות ה-80 ישראל הפכה מאחת המדינות המערביות [[אי שוויון כלכלי|השוויוניות ביותר]] לאחת המדינות המערביות בעלות הפערים הגדולים ביותר.  

חלק מהעליה במחירי הדירות ביחס לשכר הממוצע יכול להיות מוסבר על ידי גידול ב[[אי שוויון בישראל|הפערים הכלכליים בישראל]] והקטנת היכולת של שכירים לקנות דירה בגלל שחיקת שכר. בעשורים האחרונים גדלו מאד [[הפערים הכלכליים בישראל]]. מאז שנות ה-80 ישראל הפכה מאחת המדינות המערביות [[אי שוויון כלכלי|השוויוניות ביותר]] לאחת המדינות המערביות בעלות הפערים הגדולים ביותר.  

יש סיבות שונות לגידול בפער הכלכלי בישראל. בינהן [[גלובליזציה]], [[אי שוויון בהשכלה]], [[אי שוויון בתחבורה]] [[שחיתות]] ובעיות הקשורות בשוק ההון, [[כלכלה ריכוזית]] המנוהלת על ידי כמה טייקונים, [[מיסוי רגרסיבי]], ועוד. בחברה שבה יש אי שוויון גדול, ייתכן מנגנון של "אינפלציה פנימית" כלומר ירידה בכוח הקניה של כספם של רוב האנשים על ידי הגדלת אי השוויון במקום [[אינפלציה]] של הדפסת [[כסף]].  

יש סיבות שונות לגידול בפער הכלכלי בישראל. ביניהן [[גלובליזציה]], [[אי שוויון בהשכלה]], [[אי שוויון בתחבורה]] [[שחיתות]] ובעיות הקשורות בשוק ההון, [[כלכלה ריכוזית]] המנוהלת על ידי כמה טייקונים, [[מיסוי רגרסיבי]], ועוד. בחברה שבה יש אי שוויון גדול, ייתכן מנגנון של "אינפלציה פנימית" כלומר ירידה בכוח הקניה של כספם של רוב האנשים על ידי הגדלת אי השוויון במקום [[אינפלציה]] של הדפסת [[כסף]].  

בהקשר של דיור המנגנון הזה יכול לפעול כך - קבוצה של מיעוט קטן מרוויחה סכומים גדולים של כסף. הסיבות הן כניסה של כסף זר (בגלל ריבית גבוהה), כניסה של משקיעים מחו"ל (לדוגמה יהודי צרפת), ספקולנטים זרים, הטייקונים שהרוויחו כסף על ידי ניצול [[מונופול|מונופולים]] בישראל ועל ידי השקעות וספקולציות בחו"ל, מנהלים בכירים בחברות של טייקונים ועוד. הגידול בכמות הכסף של אוכלוסייה זו פרושה שיש להם כסף רב להשקעות ולקניה - ולכן קבוצה זו מעלה את הביקוש בשוק הנדל"ן - הן את הביקוש לדירות יוקרה והן את הביקוש לדיור כללי ולקרקע (כהשקעה)- דבר שמעלה את מחיר הדיור.  

בהקשר של דיור המנגנון הזה יכול לפעול כך - קבוצה של מיעוט קטן מרוויחה סכומים גדולים של כסף. הסיבות הן כניסה של כסף זר (בגלל ריבית גבוהה), כניסה של משקיעים מחו"ל (לדוגמה יהודי צרפת), ספקולנטים זרים, הטייקונים שהרוויחו כסף על ידי ניצול [[מונופול|מונופולים]] בישראל ועל ידי השקעות וספקולציות בחו"ל, מנהלים בכירים בחברות של טייקונים ועוד. הגידול בכמות הכסף של אוכלוסייה זו פרושה שיש להם כסף רב להשקעות ולקניה - ולכן קבוצה זו מעלה את הביקוש בשוק הנדל"ן - הן את הביקוש לדירות יוקרה והן את הביקוש לדיור כללי ולקרקע (כהשקעה)- דבר שמעלה את מחיר הדיור.  

עבור שוכרי הדירות עליית מחירי הדירות פרושה הגדלת ההוצאות והרעת מצבם. במקביל עליית מחירי הדירות דוחקת ישראלים עניים יותר הרחק מהעיר וכך פוגעת באפשרויות הפרנסה שלהם. זה המנגנון שבו עליית מחירי הדירות מגדילה את הפערים הכלכליים בישראל. כפי שמוסבר בסעיף אחר, הגידול בפערים דוחף למעלה את מחירי הדירות במונחים ריאליים עבור רוב האוכלוסייה.  

עבור שוכרי הדירות עליית מחירי הדירות פרושה הגדלת ההוצאות והרעת מצבם. במקביל עליית מחירי הדירות דוחקת ישראלים עניים יותר הרחק מהעיר וכך פוגעת באפשרויות הפרנסה שלהם. זה המנגנון שבו עליית מחירי הדירות מגדילה את הפערים הכלכליים בישראל. כפי שמוסבר בסעיף אחר, הגידול בפערים דוחף למעלה את מחירי הדירות במונחים ריאליים עבור רוב האוכלוסייה.  

הגידול בפערים הכלכליים יכול בתורו לגרור עלייה במחירי הדירות (עד גבול מסויים). הגדלת כמות העניים היחסיים פרושה הקטנת אחוז האנשים שיכולים להרשות לעצמם לקנות דירה. דבר זה פרושו שאחוז השוכרים בשוק גדל, ןלכן גידול בשוק להשכרת דירות. דבר זה גורר הגדלת הרנטה על החזקת דירה והגדלת הביקוש מצד מי שיכול לקנות דירה.

הגידול בפערים הכלכליים יכול בתורו לגרור עלייה במחירי הדירות (עד גבול מסויים). הגדלת כמות העניים היחסיים פרושה הקטנת אחוז האנשים שיכולים להרשות לעצמם לקנות דירה. דבר זה פירושו שאחוז השוכרים בשוק גדל, ןלכן גידול בשוק להשכרת דירות. דבר זה גורר הגדלת הרנטה על החזקת דירה והגדלת הביקוש מצד מי שיכול לקנות דירה.

 

 

==קישורים חיצוניים==

==קישורים חיצוניים==

===מחקרים===

===מחקרים===

* [http://www.knesset.gov.il/mmm/data/pdf/m02661.pdf מצוקת הדיור בישראל] רון תקוה, מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 3.5.2008

* [http://www.knesset.gov.il/mmm/data/pdf/m02661.pdf מצוקת הדיור בישראל] {{pdf}} רון תקוה, מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 3.5.2008

* [http://www.knesset.gov.il/mmm/data/pdf/m02354.pdf התייקרות הדירות בישראל – השלכות ודרכי התמודדות] תמיר אגמון, מרכז המחקר והמידע של הכנסת,11/5/2009  

* [http://www.knesset.gov.il/mmm/data/pdf/m02354.pdf התייקרות הדירות בישראל – השלכות ודרכי התמודדות] {{pdf}} תמיר אגמון, מרכז המחקר והמידע של הכנסת,5.11.2009  

* [http://www.knesset.gov.il/mmm/data/pdf/m02621.pdf תיאור וניתוח העלייה במחירי הדיור] תמיר אגמון, מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 10.10.2010

* [http://www.knesset.gov.il/mmm/data/pdf/m02621.pdf תיאור וניתוח העלייה במחירי הדיור] {{pdf}} תמיר אגמון, מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 10.10.2010

* [http://www.knesset.gov.il/mmm/data/pdf/m02828.pdf מודלים שונים של דיור בר-השגה במדינות המפותחות ובישראל] תמיר אגמון, מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 17.11.2010

* [http://www.knesset.gov.il/mmm/data/pdf/m02828.pdf מודלים שונים של דיור בר-השגה במדינות המפותחות ובישראל] {{pdf}} תמיר אגמון, מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 17.11.2010

===כתבות ומאמרים===

===כתבות ומאמרים===

* [http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3525351,00.html שטייניץ: "לא כולם יכולים לגור בפנטהאוז בתל אביב"] שר האוצר מספק את זווית הראייה שלו. כלכליסט, 24.07.11.  

* [http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3525351,00.html שטייניץ: "לא כולם יכולים לגור בפנטהאוז בתל אביב"] שר האוצר מספק את זווית הראייה שלו. כלכליסט, 24.7.2011

* [http://www.themarker.com/realestate/yad2/1.670248 כלכלנים: אין קיצורי דרך להורדת מחירי הדירות - דרוש תכנון לטווח הארוך] דה מארקר, 18.07.2011

* [http://www.themarker.com/realestate/yad2/1.670248 כלכלנים: אין קיצורי דרך להורדת מחירי הדירות - דרוש תכנון לטווח הארוך] דה מארקר, 18.7.2011

* [http://www.nrg.co.il/online/54/ART2/262/225.html?hp=54&cat=869&loc=47 כדי להוזיל את מחירי הדיור צריך לממש חלק מתוכנית ספדיה] פרופ' שלמה חסון, מעריב, 21/7/2011

* [http://www.nrg.co.il/online/54/ART2/262/225.html?hp=54&cat=869&loc=47 כדי להוזיל את מחירי הדיור צריך לממש חלק מתוכנית ספדיה] פרופ' שלמה חסון, מעריב, 21.7.2011

* [http://www.themarker.com/realestate/1.581685 פרופ' סטיוארט גבריאל: מחירי הדירות בישראל גבוהים - המצב מזכיר את ארצות הברית שלפני המשבר] דה מארקר, 17.07.2010

* [http://www.themarker.com/realestate/1.581685 פרופ' סטיוארט גבריאל: מחירי הדירות בישראל גבוהים - המצב מזכיר את ארצות הברית שלפני המשבר] דה מארקר, 17.7.2010

* [http://www.themarker.com/realestate/1.670311 המספרים שמאחורי מחאת הדיור: המשקיעים התעשרו - ורכשו יותר ממחצית הדירות בתל אביב]  דה מארקר, 18.07.2011

* [http://www.themarker.com/realestate/1.670311 המספרים שמאחורי מחאת הדיור: המשקיעים התעשרו - ורכשו יותר ממחצית הדירות בתל אביב]  דה מארקר, 18.7.2011

* [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4099163,00.html בדיקה: רוב מכרזי הדיור מיועדים לחרדים] עופר פטרסבורג, ynet 24.7.2011

* [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4099163,00.html בדיקה: רוב מכרזי הדיור מיועדים לחרדים] עופר פטרסבורג, ynet 24.7.2011

* [http://www.themarker.com/realestate/1.668322 מחקר: חוסר השקיפות במינהל מקרקעי ישראל תורם לעליית מחירי הנדל"ן] מחקר של [[מכון ירושלים]] דה מארקר, 13.07.2011

* [http://www.themarker.com/realestate/1.668322 מחקר: חוסר השקיפות במינהל מקרקעי ישראל תורם לעליית מחירי הנדל"ן] מחקר של [[מכון ירושלים]] דה מארקר, 13.7.2011

* [http://www.vanleer.org.il/Data/UploadedFiles/Files/%D7%A2%D7%9C%20%D7%9E%D7%94%20%D7%94%D7%9E%D7%97%D7%90%D7%94.pdf כלכלת מחאה: איך הגענו עד הלום ומה אפשר לעשות?] אביה ספיבק, טל וולפסון, מכון ואן ליר. יולי 2011.

* [http://www.vanleer.org.il/Data/UploadedFiles/Files/%D7%A2%D7%9C%20%D7%9E%D7%94%20%D7%94%D7%9E%D7%97%D7%90%D7%94.pdf כלכלת מחאה: איך הגענו עד הלום ומה אפשר לעשות?] {{pdf}} אביה ספיבק, טל וולפסון, מכון ואן ליר. יולי 2011  

* [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-3979638,00.html כלכלנים: עליית מחירי הדיור החלה להיעצר] ynet, 04.11.10

* [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-3979638,00.html כלכלנים: עליית מחירי הדיור החלה להיעצר] ynet, 4.11.2010

* [http://www.facebook.com/notes/%D7%90%D7%95%D7%A8%D7%90%D7%9C-%D7%99%D7%94%D7%99-%D7%A9%D7%9C%D7%95%D7%9D-%D7%A2%D7%95%D7%A8%D7%9A-%D7%93%D7%99%D7%9F/%D7%9E%D7%95%D7%93%D7%9C-%D7%9C%D7%A4%D7%AA%D7%A8%D7%95%D7%9F-%D7%9E%D7%A6%D7%95%D7%A7%D7%AA-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8-%D7%91%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C-%D7%9C%D7%9C%D7%90-%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%A2%D7%94-%D7%A2%D7%A1%D7%A7%D7%AA-%D7%A7%D7%95%D7%9E%D7%91%D7%99%D7%A0%D7%A6%D7%99%D7%94-%D7%A2%D7%9D-%D7%94%D7%9E%D7%93%D7%99%D7%A0%D7%94/10150244629237024 מודל לפתרון מצוקת הדיור - עסקת קומבינציה עם המדינה]

* [http://www.facebook.com/notes/%D7%90%D7%95%D7%A8%D7%90%D7%9C-%D7%99%D7%94%D7%99-%D7%A9%D7%9C%D7%95%D7%9D-%D7%A2%D7%95%D7%A8%D7%9A-%D7%93%D7%99%D7%9F/%D7%9E%D7%95%D7%93%D7%9C-%D7%9C%D7%A4%D7%AA%D7%A8%D7%95%D7%9F-%D7%9E%D7%A6%D7%95%D7%A7%D7%AA-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8-%D7%91%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C-%D7%9C%D7%9C%D7%90-%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%A2%D7%94-%D7%A2%D7%A1%D7%A7%D7%AA-%D7%A7%D7%95%D7%9E%D7%91%D7%99%D7%A0%D7%A6%D7%99%D7%94-%D7%A2%D7%9D-%D7%94%D7%9E%D7%93%D7%99%D7%A0%D7%94/10150244629237024 מודל לפתרון מצוקת הדיור - עסקת קומבינציה עם המדינה]

* [http://www.themarker.com/realestate/1.850802 אז כמה באמת שווה הבית שלכם? מדדי הנדל"ן הם חסרי כל משמעות] על עיוותים בשיטות המדידה, אריק מירובסקי, דה מארקר 19.08.2011

* [http://www.themarker.com/realestate/1.850802 אז כמה באמת שווה הבית שלכם? מדדי הנדל"ן הם חסרי כל משמעות] על עיוותים בשיטות המדידה, אריק מירובסקי, דה מארקר 19.8.2011

* [http://www.themarker.com/wallstreet/moneytime2/1.2352062 אדמה יקרה שלי: למה מחירי הדירות 
במדינת ישראל גבוהים כל כך?] דפנה מאור, דה מרקר, 18.06.2014  

* [http://www.themarker.com/wallstreet/moneytime2/1.2352062 אדמה יקרה שלי: למה מחירי הדירות 
במדינת ישראל גבוהים כל כך?] דפנה מאור, דה מרקר, 18.6.2014  

* [http://www.themarker.com/magazine/1.2456561 ארבע דרכים טובות לקלקל חגיגה רעה] אייל עופר, ישראל יקרה לנו, דה מרקר, 14.10.2014  

* [http://www.themarker.com/magazine/1.2456561 ארבע דרכים טובות לקלקל חגיגה רעה] אייל עופר, ישראל יקרה לנו, דה מרקר, 14.10.2014