שינויים

תשתיות [[רכבת בישראל|הרכבת בישראל]] מפגרות והתפקוד שלה לקוי. תחנות הרכבת נמצאות בדרך כלל בשולי העיר וקשה להגיע אליהם בתחבורה ציבורית. כך תחנת הרכבת היחידה של ראש העין נמצאת מחוץ לאיזורי התעשייה באיזור ומחוץ לעיר, ואי אפשר להגיע אליה ברגל או אפילו באופניים. אין תאום בין הרכבת לבין האוטובוסים, כך שנסיעה מתל אביב לראש העין שיכולה לקחת במכונית חצי שעה, עלולה לקחת ברכבת+אוטובוס כשעה וחצי עד שעתיים.  

תשתיות [[רכבת בישראל|הרכבת בישראל]] מפגרות והתפקוד שלה לקוי. תחנות הרכבת נמצאות בדרך כלל בשולי העיר וקשה להגיע אליהם בתחבורה ציבורית. כך תחנת הרכבת היחידה של ראש העין נמצאת מחוץ לאיזורי התעשייה באיזור ומחוץ לעיר, ואי אפשר להגיע אליה ברגל או אפילו באופניים. אין תאום בין הרכבת לבין האוטובוסים, כך שנסיעה מתל אביב לראש העין שיכולה לקחת במכונית חצי שעה, עלולה לקחת ברכבת+אוטובוס כשעה וחצי עד שעתיים.  

בגלל התחבורה הציבורית הלקויה בישראל, שכולל גם העדר הקצאת נתיבי אוטובוסים ותעדוף שלהם ברמזורים, והעדר [[תחבורת מעברים]], קשה להתנייד לעבודה ולסידורים בערי הלווין של תל אביב ללא מכונית פרטית. העלות של מכונית פרטית היא כ-30,000 ש"ח בשנה בממוצע. העלות של התחבורה בישראל עולה גם היא משנה לשנה ומשפחה ממוצעת הוציאה בשנת 2011 כ 3,000 ש"ח על תחבורה ותקשורת - יותר מאשר על דיור או כל סעיף תקציבי אחר.[http://www.themarker.com/consumer/prices/1.667769] דבר זה גורר אנשים להעדיף לחיות כמה שיותר קרוב למרכז תל אביב ודוחף מעלה את הביקושים לאיזורים אלה. במקביל, תחבורה ציבורית לקויה ותכנון מוטה רכב פרטי גוררים בעיות כמו [[פרבור]] (ראו בהמשך).  

בגלל התחבורה הציבורית הלקויה בישראל, שכולל גם העדר הקצאת נתיבי אוטובוסים ותעדוף שלהם ברמזורים, והעדר [[תחבורת מעברים]], קשה להתנייד לעבודה ולסידורים בערי הלווין של תל אביב ללא מכונית פרטית. העלות של מכונית פרטית היא כ-30,000 ש"ח בשנה בממוצע. העלות של התחבורה בישראל עולה גם היא משנה לשנה ומשפחה ממוצעת הוציאה בשנת 2011 כ-3,000 ש"ח על תחבורה ותקשורת - יותר מאשר על דיור או כל סעיף תקציבי אחר.[http://www.themarker.com/consumer/prices/1.667769] דבר זה גורר אנשים להעדיף לחיות כמה שיותר קרוב למרכז תל אביב ודוחף מעלה את הביקושים לאיזורים אלה. במקביל, תחבורה ציבורית לקויה ותכנון מוטה רכב פרטי גוררים בעיות כמו [[פרבור]] (ראו בהמשך).  

מסיבות אלה, נהוג במקומות רבים בעולם לא להסתכל רק על מחיר הדיור לבדו, אלא גם על מחיר הדיור +מחיר התחבורה יחד. [http://www.tlv1.co.il/?p=4958] מגורים בפרברים לדוגמה יכולים לספק קרקע זולה, אבל הם מייקרים את הוצאות התחבורה.

מסיבות אלה, נהוג במקומות רבים בעולם לא להסתכל רק על מחיר הדיור לבדו, אלא גם על מחיר הדיור +מחיר התחבורה יחד. [http://www.tlv1.co.il/?p=4958] מגורים בפרברים לדוגמה יכולים לספק קרקע זולה, אבל הם מייקרים את הוצאות התחבורה.

[[הפרדת שימושי קרקע]] - הפרדה לאיזורי מסחר ומגורים לדוגמה, גורמת לכך שבבוקר הרחובות והבתים באיזורי המגורים הם כמעט נטושים, ובלילה איזורי העסקים הם נטושים. דבר זה כרוך בהקמה כפולה של תשתיות כמו כבישים, מדרכות ביוב, וכן גורם לאי יעילות בתחבורה ותלות ברכב פרטי - ושוב לעליית מחירי הקרקע והדירות. [http://www.tlv1.co.il/?p=4928]

[[הפרדת שימושי קרקע]] - הפרדה לאיזורי מסחר ומגורים לדוגמה, גורמת לכך שבבוקר הרחובות והבתים באיזורי המגורים הם כמעט נטושים, ובלילה איזורי העסקים הם נטושים. דבר זה כרוך בהקמה כפולה של תשתיות כמו כבישים, מדרכות ביוב, וכן גורם לאי יעילות בתחבורה ותלות ברכב פרטי - ושוב לעליית מחירי הקרקע והדירות. [http://www.tlv1.co.il/?p=4928]

עירובי שימושי קרקע היה יכול להקטין הן את הוצאות התחבורה, הן את בזבוז השטח לטובת מכוניות והן לתרום להקטנת הביקוש לדיור - לדוגמה משרד שממוקם בתוך הבית או בבנין או בבנין סמוך - מאפשר לנצל חללים עירוניים בלתי מנוצלים כמו דירות מרתף, וכן להשתמש במשרדים ובמבנים קטנים יותר ולחסוך שימושי קרקע. דוגמה נוספת לדבר זה היא גני ילדים. בעוד שגן עירוני דורש שימושי קרקע נרחבים, ואין בניה מעליו, גנים פרטיים בנויים בדרך כלל בתוך בניינים, יש להם חצר קטנה יותר והם בעלי מספר קומות שבנויות מעליהן.  

עירובי שימושי קרקע היה יכול להקטין הן את הוצאות התחבורה, הן את בזבוז השטח לטובת מכוניות והן לתרום להקטנת הביקוש לדיור - לדוגמה משרד שממוקם בתוך הבית או בבניין או בבניין סמוך - מאפשר לנצל חללים עירוניים בלתי מנוצלים כמו דירות מרתף, וכן להשתמש במשרדים ובמבנים קטנים יותר ולחסוך שימושי קרקע. דוגמה נוספת לדבר זה היא גני ילדים. בעוד שגן עירוני דורש שימושי קרקע נרחבים, ואין בניה מעליו, גנים פרטיים בנויים בדרך כלל בתוך בניינים, יש להם חצר קטנה יותר והם בעלי מספר קומות שבנויות מעליהן.  

===תכנון מוטה רכב פרטי===

===תכנון מוטה רכב פרטי===

===נסיגות מרצועת עזה===

===נסיגות מרצועת עזה===

בעקבות הנסיגה של ישראל מרצועת עזה וגוש קטיף, פונו ממנה כ-8600 תושבים יהודים ישראלים.<ref>[http://www1.cbs.gov.il/reader/shnaton/templ_shnaton.html?num_tab=st02_10x&CYear=2006 השנתון הסטטיסטי לישראל 2006]</ref> אם מניחים גודל משפחה ממוצע מדובר בכ-2000 משפחות המהוות כפרומיל אחד מכמות משקי הבית בישראל. רצועת עזה היוותה עתודת קרקע גדולה, אך הדבר מתעלם מכך שברצועה חיים מילוני פלסטינים ויש בה [[צפיפות אוכלוסין]] מהגבוהות בעולם, מסיבה זו ומסיבות של רגישות מדינית ובטחונית היא לא נחשבה כשטח שיוכל לקלוט אליו כמות משמעותית של ישראלים.

בעקבות הנסיגה של ישראל מרצועת עזה וגוש קטיף, פונו ממנה כ-8600 תושבים יהודים ישראלים.<ref>[http://www1.cbs.gov.il/reader/shnaton/templ_shnaton.html?num_tab=st02_10x&CYear=2006 השנתון הסטטיסטי לישראל 2006]</ref> אם מניחים גודל משפחה ממוצע מדובר בכ-2000 משפחות המהוות כפרומיל אחד מכמות משקי הבית בישראל. רצועת עזה היוותה עתודת קרקע גדולה, אך הדבר מתעלם מכך שברצועה חיים מילוני פלסטינים ויש בה [[צפיפות אוכלוסין]] מהגבוהות בעולם, מסיבה זו ומסיבות של רגישות מדינית וביטחונית היא לא נחשבה כשטח שיוכל לקלוט אליו כמות משמעותית של ישראלים.

עם זאת, הנסיגה מרצועת עזה יצרה ספקולציות על נסיגות משטחים נוספים. על-פי [http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3521160,00.html נייר עמדה של לשכת השמאים], אם אכן יתבצע מעבר של תושבי יהודה ושומרון לתוך אזור הקו הירוק, יביא מעברם לעליית מחירי דיור שיכולה להגיע עד לכ־18% באזורים שבהם הם יתיישבו.  

עם זאת, הנסיגה מרצועת עזה יצרה ספקולציות על נסיגות משטחים נוספים. על-פי [http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3521160,00.html נייר עמדה של לשכת השמאים], אם אכן יתבצע מעבר של תושבי יהודה ושומרון לתוך אזור הקו הירוק, יביא מעברם לעליית מחירי דיור שיכולה להגיע עד לכ-18% באזורים שבהם הם יתיישבו.

==השפעות על היצע הקרקעות==

==השפעות על היצע הקרקעות==