שינויים

רוב התומכים בהקמת מגדלי מגורים טוענים כי דבר זה משרת אינטרסים של החברה כולה. בניית מגדלים נועדה כדי להגדיל את [[צפיפות אוכלוסין|צפיפות המגורים]] בערים, וכדי לשמור על עתודות שטח לבנייה נוספת, לשם שימור [[שטחים פתוחים]] מחוץ לעיר ובתוכה. עם זאת במקרים רבים מגדלים לא מובילים להגדלת הצפיפות העירונית ומצד שני עלולים לגרור בעיות סביבתיות וחברתיות הן לתושבי המגדל, הן לשכונות סביבן והן לעודד צריכת אנרגיה גבוה יותר. (ראו בהמשך).  

רוב התומכים בהקמת מגדלי מגורים טוענים כי דבר זה משרת אינטרסים של החברה כולה. בניית מגדלים נועדה כדי להגדיל את [[צפיפות אוכלוסין|צפיפות המגורים]] בערים, וכדי לשמור על עתודות שטח לבנייה נוספת, לשם שימור [[שטחים פתוחים]] מחוץ לעיר ובתוכה. עם זאת במקרים רבים מגדלים לא מובילים להגדלת הצפיפות העירונית ומצד שני עלולים לגרור בעיות סביבתיות וחברתיות הן לתושבי המגדל, הן לשכונות סביבן והן לעודד צריכת אנרגיה גבוה יותר. (ראו בהמשך).  

יש מקומות ומצבים שבהם בנייה לגובה היא הגיונית יותר ויכולה לתרום לסביבה העירונית על ידי משיכה של אוכלוסיה [[עושר|עשירה]] יותר שמשלמת יותר ארנונה ורוכשת שירותים ומוצרים ב[[כלכלה עירונית|עסקים עירוניים]] שמשרתים גם את התושבים האחרים. משיכה של אוכלוסיה כזו עשויה לתרום הכנסות לעיר אבל עלולה גם לפגוע בה על ידי דחיקת חלק מהתושבים החוצה על ידי ייקור עלויות המחייה.  

יש מקומות ומצבים שבהם בנייה לגובה היא הגיונית יותר ויכולה לתרום לסביבה העירונית על ידי משיכה של אוכלוסייה [[עושר|עשירה]] יותר שמשלמת יותר ארנונה ורוכשת שירותים ומוצרים ב[[כלכלה עירונית|עסקים עירוניים]] שמשרתים גם את התושבים האחרים. משיכה של אוכלוסייה כזו עשויה לתרום הכנסות לעיר אבל עלולה גם לפגוע בה על ידי דחיקת חלק מהתושבים החוצה על ידי ייקור עלויות המחייה.  

בנייה לגובה מתאימה יותר למקומות שבהם ערך הקרקע גבוה, יש ביקוש גבוה למגורים, ויש נגישות טובה ל[[תחבורה ציבורית]],<ref name="rofe2013"/> במיוחד אם התחבורה הציבורית במדינה מפותחת ברמה טובה והחזקת [[רכב פרטי]] אינה הכרחית (כך שניתן לוותר על [[חנייה]] לרכב הפרטי, ואין בעיות של [[פקקי תנועה]]). אם צפיפות הדיור גבוה, בניה לגובה יכולה לשפר את התפקוד של תחבורה ציבורית ולהיות חלק מ[[תכנון מוטה תחבורה ציבורית]]. בנייה גבוה מתאימה יותר למשפחות ללא ילדים כמו גם לצעירים, ומבוגרים. כמו כן היא יכולה להתאים לאנשים בעלי הכנסה גבוהה. המרוויחים העיקריים מבנייה גבוה הם היזמים וחלק מבין הדיירים בקומות העליונות שנהנים מהנוף העירוני.

בנייה לגובה מתאימה יותר למקומות שבהם ערך הקרקע גבוה, יש ביקוש גבוה למגורים, ויש נגישות טובה ל[[תחבורה ציבורית]],<ref name="rofe2013"/> במיוחד אם התחבורה הציבורית במדינה מפותחת ברמה טובה והחזקת [[רכב פרטי]] אינה הכרחית (כך שניתן לוותר על [[חנייה]] לרכב הפרטי, ואין בעיות של [[פקקי תנועה]]). אם צפיפות הדיור גבוה, בניה לגובה יכולה לשפר את התפקוד של תחבורה ציבורית ולהיות חלק מ[[תכנון מוטה תחבורה ציבורית]]. בנייה גבוה מתאימה יותר למשפחות ללא ילדים כמו גם לצעירים, ומבוגרים. כמו כן היא יכולה להתאים לאנשים בעלי הכנסה גבוהה. המרוויחים העיקריים מבנייה גבוה הם היזמים וחלק מבין הדיירים בקומות העליונות שנהנים מהנוף העירוני.

לקבלנים, במיוחד לחברות גדולות עם הון פיננסי גבוה, יש תמריץ כלכלי לבנות מגדלים, במיוחד במרכזי ערים,  שכן כל תוספת בניה של עוד קומה מוסיפה לקבלן הכנסות של עשרות מיליוני שקלים, כאשר חלק מן ההוצאות לבניית המגדל הן הוצאות קבועות שאינן תלויות בגובה המגדל - במיוחד הוצאות הקשורות במחיר הקרקע. מצד שני עלות הבנייה של מגדל היא גבוהה יותר יחסית לבניין רגיל, בגלל הצורך לחפור יסודות עמוקים יותר, להקים שלד כבד יותר ובאופן כללי לבנות בניין באיכות גבוהה יותר שיכול לעמוד בעומסים גבוהים יותר של משקל ורוחות, ויתמוך במערכות המורכבות יותר שיש במגדל. מבחינת היזם הבונה גם ההכנסות במגדל צפויות להיות גבוהות יותר שכן יש אפשרות לשווק אותו כ"מגדל יוקרה". בהיבט זה מגדלים הם סוג של [[מינוף פיננסי|מינוף]] שכן אם מצליחים למכור את הדירות בהן ההכנסה והרווחים גבוהים יותר אבל אם לא מצליחים ההוצאות הגבוהות עלולות לגרום לקבלן הפסדים ניכרים. המינוף הזה הוא מינוף כפול שכן לשם בניית הפרוייקט הקבלן בדרך כלל כבר לוקח הלוואה מהבנקים.  

לקבלנים, במיוחד לחברות גדולות עם הון פיננסי גבוה, יש תמריץ כלכלי לבנות מגדלים, במיוחד במרכזי ערים,  שכן כל תוספת בניה של עוד קומה מוסיפה לקבלן הכנסות של עשרות מיליוני שקלים, כאשר חלק מן ההוצאות לבניית המגדל הן הוצאות קבועות שאינן תלויות בגובה המגדל - במיוחד הוצאות הקשורות במחיר הקרקע. מצד שני עלות הבנייה של מגדל היא גבוהה יותר יחסית לבניין רגיל, בגלל הצורך לחפור יסודות עמוקים יותר, להקים שלד כבד יותר ובאופן כללי לבנות בניין באיכות גבוהה יותר שיכול לעמוד בעומסים גבוהים יותר של משקל ורוחות, ויתמוך במערכות המורכבות יותר שיש במגדל. מבחינת היזם הבונה גם ההכנסות במגדל צפויות להיות גבוהות יותר שכן יש אפשרות לשווק אותו כ"מגדל יוקרה". בהיבט זה מגדלים הם סוג של [[מינוף פיננסי|מינוף]] שכן אם מצליחים למכור את הדירות בהן ההכנסה והרווחים גבוהים יותר אבל אם לא מצליחים ההוצאות הגבוהות עלולות לגרום לקבלן הפסדים ניכרים. המינוף הזה הוא מינוף כפול שכן לשם בניית הפרוייקט הקבלן בדרך כלל כבר לוקח הלוואה מהבנקים.  

מבחינת הרשויות יש כמה תמריצים לספק היתרים לבניית מגדלים. סיבה אחת היא כדי למשוך אוכלוסיה חזקה ולהנות מתדמית עירונית יוקרתית. בנוסף בבניה של מגדלי יוקרה יכולה לגרור עליה זמנית בהכנסות העירייה מארנונה. סיבה נוספת להיתרים לבניית מגדלים היא [[שחיתות ברשויות מקומיות בישראל|שחיתות ברשויות המקומיות]] והעדפת אינטרסים של היזם הבונה את המגדלים על פני האינטרס העירוני והאינטרס של רוב הדיירים הפוטנציאלים בדירות מגדלים. זאת כיוון שהמגדלים תורמים להווצרות של [[פקקי תנועה]] מקומיים, ועלולים ליצור בעיות של מחסור בתשתיות עבור תושבי העיר, ובעיות לדיירי המגדל ולשכניו (ראו בהמשך).

מבחינת הרשויות יש כמה תמריצים לספק היתרים לבניית מגדלים. סיבה אחת היא כדי למשוך אוכלוסייה חזקה ולהנות מתדמית עירונית יוקרתית. בנוסף בבניה של מגדלי יוקרה יכולה לגרור עליה זמנית בהכנסות העירייה מארנונה. סיבה נוספת להיתרים לבניית מגדלים היא [[שחיתות ברשויות מקומיות בישראל|שחיתות ברשויות המקומיות]] והעדפת אינטרסים של היזם הבונה את המגדלים על פני האינטרס העירוני והאינטרס של רוב הדיירים הפוטנציאלים בדירות מגדלים. זאת כיוון שהמגדלים תורמים להווצרות של [[פקקי תנועה]] מקומיים, ועלולים ליצור בעיות של מחסור בתשתיות עבור תושבי העיר, ובעיות לדיירי המגדל ולשכניו (ראו בהמשך).

==מגדלים וצפיפות מגורים==

==מגדלים וצפיפות מגורים==