שינויים

יש לזכור שאלו הם נתונים ממוצעים. כך לדוגמה קרקע באיזור המרכז עולה הרבה יותר מאשר קרקע באיזורי פריפרייה. בניית בתים צמודי קרקע או [[מגדלי מגורים]] יקרה יותר יחסית לבניית דירות בבתים משותפים בעלי גובה של 4-8 קומות.  

יש לזכור שאלו הם נתונים ממוצעים. כך לדוגמה קרקע באיזור המרכז עולה הרבה יותר מאשר קרקע באיזורי פריפרייה. בניית בתים צמודי קרקע או [[מגדלי מגורים]] יקרה יותר יחסית לבניית דירות בבתים משותפים בעלי גובה של 4-8 קומות.  

כמו כן, מעבר לעלוית של הדירה עצמה, משלמים קונים רבים עבור [[משכנתא]] לבנקים. לקיחת משכנתא גדולה יכולה להכפיל את הכסף שמשמלמים על הדירה.  

כמו כן, מעבר לעלוית של הדירה עצמה, משלמים קונים רבים עבור [[משכנתא]] לבנקים. לקיחת משכנתא גדולה יכולה להכפיל את הכסף שמשלמים על הדירה.  

==גורמים המשפיעים על הביקוש לדיור==

==גורמים המשפיעים על הביקוש לדיור==

ישראל היא אחת המדינות המערביות שבה יש [[גידול אוכלוסיית ישראל|גידול מתמיד באוכלוסיה]]. גם יחסית ל[[מדינות עניות]] יותר, ישראל במקום "מכובד" הן במובן של [[צפיפות אוכלוסין]], [[צפיפות פיזיולוגית]] (גודל האוכלוסיה יחסית לגודל השטח הניתן לעיבוד חקלאי) וגם במובן של גידול האוכלוסיה השנתי.  

ישראל היא אחת המדינות המערביות שבה יש [[גידול אוכלוסיית ישראל|גידול מתמיד באוכלוסיה]]. גם יחסית ל[[מדינות עניות]] יותר, ישראל במקום "מכובד" הן במובן של [[צפיפות אוכלוסין]], [[צפיפות פיזיולוגית]] (גודל האוכלוסיה יחסית לגודל השטח הניתן לעיבוד חקלאי) וגם במובן של גידול האוכלוסיה השנתי.  

לפי התאחדות הקבלנים, יש צורך בתוספת של בבניה של כ-40,000 יחידות דיור בשנה כדי לסגור את הפער בין ביקוש להיצע. בגלל גידול האוכלוסיה נתון זה צריך לגדול מדי שנה (בממוצע רב שנתי) בצורה של [[גידול מעריכי]] אם הגידול יואט ההשפעה תהיה בצורה של [[גידול סיגמואידי]]. אם גידול האוכלוסיה היה יורד ל-0, היתה הקטנה משמעותית של הגידול בביקוש לבתים - היו נשארים היבטים אחרים של גידול בביקוש כמו קניית בתים על ידי כסף חם מקומי או עולמי בנסיון ליצור השקעה, בניית בתים חדשים במקום בתים ישנים שהתבלו, וגידול בגלל צרכנים שרוצים להגדיל את מספר החדרים בדירות שלהם. ועדיין סביר שרוב הגורמים האלה מתגדמים לעומת הגידול בביקוש בגלל גידול האוכלוסין.

לפי התאחדות הקבלנים, יש צורך בתוספת של בבניה של כ-40,000 יחידות דיור בשנה כדי לסגור את הפער בין ביקוש להיצע. בגלל גידול האוכלוסיה נתון זה צריך לגדול מדי שנה (בממוצע רב שנתי) בצורה של [[גידול מעריכי]] אם הגידול יואט ההשפעה תהיה בצורה של [[גידול סיגמואידי]]. אם גידול האוכלוסיה היה יורד ל-0, היתה הקטנה משמעותית של הגידול בביקוש לבתים - היו נשארים היבטים אחרים של גידול בביקוש כמו קניית בתים על ידי כסף חם מקומי או עולמי בנסיון ליצור השקעה, בניית בתים חדשים במקום בתים ישנים שהתבלו, וגידול בגלל צרכנים שרוצים להגדיל את מספר החדרים בדירות שלהם. ועדיין סביר שרוב הגורמים האלה מתגמדים לעומת הגידול בביקוש בגלל גידול האוכלוסין.

האוכלוסיה גדלה הן בגלל שיעור פריון גובה לאשה, והן בגלל עידוד הגירה - הן עידוד של הגירת יהודים לישראל (חוק השבות) והן בגלל מדיניות הגירה של [[עובדים זרים]] (ראו בהמשך).  

האוכלוסיה גדלה הן בגלל שיעור פריון גובה לאשה, והן בגלל עידוד הגירה - הן עידוד של הגירת יהודים לישראל (חוק השבות) והן בגלל מדיניות הגירה של [[עובדים זרים]] (ראו בהמשך).  

כך לדוגמה קל לתת דוגמה מ[[משק המים בישראל]]. מחיר המים לא גדל בצורה לינארית עם הגידול בצריכה. כאשר צריכת המים גדלה מעל סף מסויים, יש צורך להקטין את הצריכה, לייעל את המשק או להתפיל מים. התפלת מים מייקרת את המים בצורה לא לינארית. המחיר "קופץ" בצורה פתאומית.  

כך לדוגמה קל לתת דוגמה מ[[משק המים בישראל]]. מחיר המים לא גדל בצורה לינארית עם הגידול בצריכה. כאשר צריכת המים גדלה מעל סף מסויים, יש צורך להקטין את הצריכה, לייעל את המשק או להתפיל מים. התפלת מים מייקרת את המים בצורה לא לינארית. המחיר "קופץ" בצורה פתאומית.  

ביחס לדיור יש מצבים דומים - לדוגמה כאשר השטחים הפתחוים לבניה בתל אביב נגמרים, המחיר של הדירות בעיר מתחיל לעלות בקצב מהיר בהרבה יחסית לעליה שהיתה שם קודם. שטחים פתוחים באיזור לוד לדוגמה יהיו שווים פחות, לדוגמה בגלל שאדם בלוד צריך להשתמש במכונית שלו יותר ובגלל שלוד מספקת שירותים עירוניים נחותים לעומת תל אביב. מנגנון דומה שמוסבר במקום אחר הוא מנגנון של בנייה לגובה.  

ביחס לדיור יש מצבים דומים - לדוגמה כאשר השטחים הפתוחים לבניה בתל אביב נגמרים, המחיר של הדירות בעיר מתחיל לעלות בקצב מהיר בהרבה יחסית לעליה שהיתה שם קודם. שטחים פתוחים באיזור לוד לדוגמה יהיו שווים פחות, לדוגמה בגלל שאדם בלוד צריך להשתמש במכונית שלו יותר ובגלל שלוד מספקת שירותים עירוניים נחותים לעומת תל אביב. מנגנון דומה שמוסבר במקום אחר הוא מנגנון של בנייה לגובה.  

גם מהירות הנסיעה בכביש נתון יורדת באופן של מעבר סף  - מעל כמות מסויימת של כמות מכוניות בשעה מהירות הנסיעה יורדת בצורה תלולה. צפיפות האוכלוסיה והגדלת כמות המינוע גורמים שניהם להגברת בעיית פקקי התנועה ובהתאם לכך להגברת הביקוש למגורים קרוב למרכז. צפיפות אוכלוסין משפיע גם על הנטיה לבנות לגובה ועל היבטים של אי שוויון - ולכן היא גורם מרכזי שמשנה פרמטרים רבים במערכת - לרוב בכיוון של העלאת מחיר הדיור.

גם מהירות הנסיעה בכביש נתון יורדת באופן של מעבר סף  - מעל כמות מסויימת של כמות מכוניות בשעה מהירות הנסיעה יורדת בצורה תלולה. צפיפות האוכלוסיה והגדלת כמות המינוע גורמים שניהם להגברת בעיית פקקי התנועה ובהתאם לכך להגברת הביקוש למגורים קרוב למרכז. צפיפות אוכלוסין משפיע גם על הנטיה לבנות לגובה ועל היבטים של אי שוויון - ולכן היא גורם מרכזי שמשנה פרמטרים רבים במערכת - לרוב בכיוון של העלאת מחיר הדיור.

המצב של עלייה ארוכת טווח במחירי הדירות והקרקע ידועה היטב למשפחות עמידות ועשירות בישראל. משפחות רבות התעשרו בזכות קרקע שקיבלו במקרה במתנה מהמדינה בצהלה, או ברמת אביב, או קנו בזיל הזול בעבר. במצב זה אנשים מוכנים להשקיע מאמצים רבים כדי לקנות דירות, משום שיש לכולם ציפיה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. (המנגנון הבסיסי הוא עלייה המחירים בגלל שהביקוש ממשיך לגדול עם הגידול באוכלוסיה, בעוד שהשטח אינו גדל). הציפיה מתממשת ויוצרת גל חדש של ציפיות להמשך העליות.  

המצב של עלייה ארוכת טווח במחירי הדירות והקרקע ידועה היטב למשפחות עמידות ועשירות בישראל. משפחות רבות התעשרו בזכות קרקע שקיבלו במקרה במתנה מהמדינה בצהלה, או ברמת אביב, או קנו בזיל הזול בעבר. במצב זה אנשים מוכנים להשקיע מאמצים רבים כדי לקנות דירות, משום שיש לכולם ציפיה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. (המנגנון הבסיסי הוא עלייה המחירים בגלל שהביקוש ממשיך לגדול עם הגידול באוכלוסיה, בעוד שהשטח אינו גדל). הציפיה מתממשת ויוצרת גל חדש של ציפיות להמשך העליות.  

החשיבות של קניית דירה גורמת לאנשים לקחת משכנתא גבוהה. דבר זה גורר מצב שבו מצד אחד יש ביקוש גבוה לדירות, ומצד שני חלק מהותימהמחיר שמשלמים על הדירה  (לפעמים חצי מהמחיר) הוא בעצם החזר חוב המשכנתא. דבר זה בתורו מעודד את הבנקים לתת משכנתא נמוכה - דבר שמעלה עוד יותר את מחיר הדירות.

החשיבות של קניית דירה גורמת לאנשים לקחת משכנתא גבוהה. דבר זה גורר מצב שבו מצד אחד יש ביקוש גבוה לדירות, ומצד שני חלק מהותי מהמחיר שמשלמים על הדירה  (לפעמים חצי מהמחיר) הוא בעצם החזר חוב המשכנתא. דבר זה בתורו מעודד את הבנקים לתת משכנתא נמוכה - דבר שמעלה עוד יותר את מחיר הדירות.

במאמר בדה-מרקר נטען כי מחצית מהדירות בתל אביב נקנו על ידי משקיעים, דבר שהביא לעליית מחירים<ref>[http://www.themarker.com/realestate/1.670311 המספרים שמאחורי מחאת הדיור: המשקיעים התעשרו - ורכשו יותר ממחצית הדירות בת"א, דה מרקר, 18 ליולי 2011]</ref>.

במאמר בדה-מרקר נטען כי מחצית מהדירות בתל אביב נקנו על ידי משקיעים, דבר שהביא לעליית מחירים<ref>[http://www.themarker.com/realestate/1.670311 המספרים שמאחורי מחאת הדיור: המשקיעים התעשרו - ורכשו יותר ממחצית הדירות בת"א, דה מרקר, 18 ליולי 2011]</ref>.

====כסף חם עולמי====

====כסף חם עולמי====

לפי [[מייקל רובות'אם‏]] אחת הסיבות המרכזיות לעליית מחירי הנדל"ן בארצות הברית ובבריטניה לפני משבר הסאב-פריים היתה כסף חם שמחפש אפיק השקעה. הכוונה לספקולנטים שהרוויחו מיליוני דולרים במשחקים פיננסים שונים כמו סחר בנגזרות, [[מינוף פיננסי]] של נגזרות בשוק הנל"ן האמריקאי, בעלי הון שחור שרוצים להלבין אותו ועוד. ספקולנטים אלה מחפשים השקעות יציבות שישמרו להם על ערך הכסף הקל שהם הרוויחו. אפיק השקעה מרכזי שכזה הוא נדל"ן. היבט אחר הוא בנייה של דירות יוקרה על ידי המתעשרים החדשים. הכסף החם הזה העלה את מחירי הנדל"ן בעיקר במרכזי הערים הגדולות. בועות נדל"ן של כסף חם גורמות לעליות מחירים לא רק בתל אביב אלא בערים רבות נוספות בעולם[http://www.themarker.com/markets/marketmoney/1.630860]

לפי [[מייקל רובות'אם‏]] אחת הסיבות המרכזיות לעליית מחירי הנדל"ן בארצות הברית ובבריטניה לפני משבר הסאב-פריים היתה כסף חם שמחפש אפיק השקעה. הכוונה לספקולנטים שהרוויחו מיליוני דולרים במשחקים פיננסים שונים כמו סחר בנגזרות, [[מינוף פיננסי]] של נגזרות בשוק הנדל"ן האמריקאי, בעלי הון שחור שרוצים להלבין אותו ועוד. ספקולנטים אלה מחפשים השקעות יציבות שישמרו להם על ערך הכסף הקל שהם הרוויחו. אפיק השקעה מרכזי שכזה הוא נדל"ן. היבט אחר הוא בנייה של דירות יוקרה על ידי המתעשרים החדשים. הכסף החם הזה העלה את מחירי הנדל"ן בעיקר במרכזי הערים הגדולות. בועות נדל"ן של כסף חם גורמות לעליות מחירים לא רק בתל אביב אלא בערים רבות נוספות בעולם[http://www.themarker.com/markets/marketmoney/1.630860]

לא ברור כמה מהכסף החם העולמי הגיע גם לארץ, ועד כמה הוא תרם לעליית מחירי הנדל"ן בישראל. דוגמה אחת יכולה להיות קניית הדירות על ידי יהודי צרפת, אלא שקנייה זו קשורה גם לעליה באנטישמיות בצרפת.

לא ברור כמה מהכסף החם העולמי הגיע גם לארץ, ועד כמה הוא תרם לעליית מחירי הנדל"ן בישראל. דוגמה אחת יכולה להיות קניית הדירות על ידי יהודי צרפת, אלא שקנייה זו קשורה גם לעליה באנטישמיות בצרפת.

לפי אייל עופר מ[[ישראל יקרה לנו]], בעקבות הגברת הרגולציה על הבנקים של ארצות הברית ואירופה, עלתה דרישה מבנקים לחשוף חשבונות עם כסף שחור (כסף שמקורו בפשיעה). דבר זה אילץ בעלי חשבונות להמיר את הכסף שלהם לצורות הון אחרות בינהן דירות. רישום של הכנסות מדירות אלה עלול לחשוף את בעלי הדירות לחקירה של רשויות המס ולכן הם מעדיפים שלא להשכיר אותה כלל. [http://www.themarker.com/magazine/1.2456561]

לפי אייל עופר מ[[ישראל יקרה לנו]], בעקבות הגברת הרגולציה על הבנקים של ארצות הברית ואירופה, עלתה דרישה מבנקים לחשוף חשבונות עם כסף שחור (כסף שמקורו בפשיעה). דבר זה אילץ בעלי חשבונות להמיר את הכסף שלהם לצורות הון אחרות ביניהן דירות. רישום של הכנסות מדירות אלה עלול לחשוף את בעלי הדירות לחקירה של רשויות המס ולכן הם מעדיפים שלא להשכיר אותה כלל. [http://www.themarker.com/magazine/1.2456561]

==הגדלת הביקושים לבנייה במרכז הארץ==

==הגדלת הביקושים לבנייה במרכז הארץ==

===נסיגות מרצועת עזה===

===נסיגות מרצועת עזה===

בעקבות הנסיגה של ישראל מרצועת עזה וגוש קטיף, פונו ממנה כ-8600 תושבים יהודים ישראלים.<ref>[http://www1.cbs.gov.il/reader/shnaton/templ_shnaton.html?num_tab=st02_10x&CYear=2006 השנתון הסטטיסטי לישראל 2006]</ref> אם מניחים גודל משפחה ממוצע מדובר בכ-2000 משפחות המהוות כ-פרומיל אחד מכמות משקי הבית בישראל. רצועת עזה היוותה עותדת קרקע גדולה, אך הדבר מתעלם מכך שברצועה חיים מילוני פלסטינים ויש בה [[צפיפות אוכלוסין]] מהגבוהות בעולם, מסיבה זו ומסיבות של רגישות מדינית ובטחונית היא לא נחשבה כשטח שיוכל לקלוט אליו כמות משמעותית של ישראלים.

בעקבות הנסיגה של ישראל מרצועת עזה וגוש קטיף, פונו ממנה כ-8600 תושבים יהודים ישראלים.<ref>[http://www1.cbs.gov.il/reader/shnaton/templ_shnaton.html?num_tab=st02_10x&CYear=2006 השנתון הסטטיסטי לישראל 2006]</ref> אם מניחים גודל משפחה ממוצע מדובר בכ-2000 משפחות המהוות כפרומיל אחד מכמות משקי הבית בישראל. רצועת עזה היוותה עתודת קרקע גדולה, אך הדבר מתעלם מכך שברצועה חיים מילוני פלסטינים ויש בה [[צפיפות אוכלוסין]] מהגבוהות בעולם, מסיבה זו ומסיבות של רגישות מדינית ובטחונית היא לא נחשבה כשטח שיוכל לקלוט אליו כמות משמעותית של ישראלים.

עם זאת, הנסיגה מרצועת עזה יצרה ספקולציות על נסיגות משטחים נוספים. על-פי [http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3521160,00.html נייר עמדה של לשכת השמאים], אם אכן יתבצע מעבר של תושבי יהודה ושומרון לתוך אזור הקו הירוק, יביא מעברם לעליית מחירי דיור שיכולה להגיע עד לכ־18% באזורים שבהם הם יתיישבו.  

עם זאת, הנסיגה מרצועת עזה יצרה ספקולציות על נסיגות משטחים נוספים. על-פי [http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3521160,00.html נייר עמדה של לשכת השמאים], אם אכן יתבצע מעבר של תושבי יהודה ושומרון לתוך אזור הקו הירוק, יביא מעברם לעליית מחירי דיור שיכולה להגיע עד לכ־18% באזורים שבהם הם יתיישבו.  

===ספקולציות על קרקעות===

===ספקולציות על קרקעות===

{{הפניה לערך מורחב|שחיתות ברשויות מקומיות בישראל}}

{{הפניה לערך מורחב|שחיתות ברשויות מקומיות בישראל}}

יש מקרים שבהם יזמים קונים קרקע עירונית שנועדה לשימוש קרקע מסויים (לדוגמה הקמת מבנה ציבור), ולא בונים עליה, וזאת כדי לשנות את ייעוד הקרקע שלה בעירייה. בדרך כלל הדבר מבוצע באמצעות "מאכרים" וקשרי [[הון שלטון]]. לאחר שינוי יעוד הקרקע עולה ערכה באופן מהותי. דבר זה גם מהווה הזדמנות טובה לבצע [[הלבנת הון]] (כמתואר באחת העונות של הסדרה "הסמויה"). גם לאחר שינוי ייעוד הקרקע קבלנים לא ממהרים לבנות עליה מתוך תקווה להעלות את אחוזי הבנייה בקרקע וכך להרוויח עליה יותר. אייל עופר מישראל יקרה לנו מעיר ששינוי ערך הקרקע לא נבע מפעילות של המשקיעים אלא דווקא מפעילות של גורמים אחרים לדוגמה שכנים בשכונה שהפכו אותה למבוקשת יותר. הוא מציע שעל רווחים הנובעים משינוי יעוד קרקע יחול מיסוי כבד מאד, כך שסוג כזה של ספקולציה לא יהיה משתלם. [http://www.themarker.com/magazine/1.2456561]

יש מקרים שבהם יזמים קונים קרקע עירונית שנועדה לשימוש קרקע מסויים (לדוגמה הקמת מבנה ציבור), ולא בונים עליה, וזאת כדי לשנות את ייעוד הקרקע שלה בעירייה. בדרך כלל הדבר מבוצע באמצעות "מאעכרים" וקשרי [[הון שלטון]]. לאחר שינוי יעוד הקרקע עולה ערכה באופן מהותי. דבר זה גם מהווה הזדמנות טובה לבצע [[הלבנת הון]] (כמתואר באחת העונות של הסדרה "הסמויה"). גם לאחר שינוי ייעוד הקרקע קבלנים לא ממהרים לבנות עליה מתוך תקווה להעלות את אחוזי הבנייה בקרקע וכך להרוויח עליה יותר. אייל עופר מישראל יקרה לנו מעיר ששינוי ערך הקרקע לא נבע מפעילות של המשקיעים אלא דווקא מפעילות של גורמים אחרים לדוגמה שכנים בשכונה שהפכו אותה למבוקשת יותר. הוא מציע שעל רווחים הנובעים משינוי יעוד קרקע יחול מיסוי כבד מאד, כך שסוג כזה של ספקולציה לא יהיה משתלם. [http://www.themarker.com/magazine/1.2456561]

===הקצאת שטח עירוני לטובת מכוניות===

===הקצאת שטח עירוני לטובת מכוניות===

שטח יהודה ושומרון עומד על כ-5,860 קמ"ר, וגרים בהם 1.5-2.5 מיליון פלסטינים ועוד כ-350 אלף יהודים. [[צפיפות אוכלוסין|צפיפות האוכלוסין]] הממוצעת בשטח זה היא לכן כ-341 בני אדם לקמ"ר, לעומת צפיפות של 350 בני אדם לקמ"ר בתוך הקו הירוק. היות וקצב [[גידול אוכלוסין|גידול האוכלוסיה]] בשטחים אלה גבוה יותר באוכלוסיה הפלסטינית ובהתנחלויות, ניתן לצפות כי ללא סיוע ממשלתי, תחריף מצוקת הדיור מעבר לקו הירוק.

שטח יהודה ושומרון עומד על כ-5,860 קמ"ר, וגרים בהם 1.5-2.5 מיליון פלסטינים ועוד כ-350 אלף יהודים. [[צפיפות אוכלוסין|צפיפות האוכלוסין]] הממוצעת בשטח זה היא לכן כ-341 בני אדם לקמ"ר, לעומת צפיפות של 350 בני אדם לקמ"ר בתוך הקו הירוק. היות וקצב [[גידול אוכלוסין|גידול האוכלוסיה]] בשטחים אלה גבוה יותר באוכלוסיה הפלסטינית ובהתנחלויות, ניתן לצפות כי ללא סיוע ממשלתי, תחריף מצוקת הדיור מעבר לקו הירוק.

בנוסף לכך, כיום גם בניה בשטחי הקו הירוק נחשבת בעייתית מבחינה פוליטית. לדוגמה, היישוב חירן, המתוכנן לקום על אדמות מדינה בנגב, מעורר [http://www.nrg.co.il/online/54/ART2/521/069.html התנגדות עזה מצד ארגוני שמאל הטוענים לפגיעה בזכויות הבדוים], וכן התנגדות מצד ארגונים סביבתיים הטוענים לפגיעה באיכות הסביבה. כיום, חלקים גדולים מהנגב חסומים להתיישבות של יהודים, עקב בניה לא חוקית של בדוים התופסת שטחים נרחבים.

בנוסף לכך, כיום גם בניה בשטחי הקו הירוק נחשבת בעייתית מבחינה פוליטית. לדוגמה, היישוב חירן, המתוכנן לקום על אדמות מדינה בנגב, מעורר [http://www.nrg.co.il/online/54/ART2/521/069.html התנגדות עזה מצד ארגוני שמאל הטוענים לפגיעה בזכויות הבדוים], וכן התנגדות מצד ארגונים סביבתיים הטוענים לפגיעה באיכות הסביבה. כיום, חלקים גדולים מהנגב חסומים להתיישבות של יהודים, עקב בניה לא חוקית של בדואים התופסת שטחים נרחבים.

===יצירת מחסור על ידי השלטון במטרה להחליש את מוסדות התכנון===

===יצירת מחסור על ידי השלטון במטרה להחליש את מוסדות התכנון===

===מדיניות של בניית דירות גדולות===

===מדיניות של בניית דירות גדולות===

עיריות רבות מעודדות קבלנים לבנות דירות גדולות בנות 3-5 חדרים שמתאימות למשפחות מבוססות, ולא לבנות דירות קטנות יותר של 1-3 חדרים שמתאימות יותר לרווקים ולזוגות צעירים. הסיבה היא שמשפחות בעלות בתים גדולים יותר משלמות ארוננה גבוה יותר יחסית לזוגות צעירים. כמו כן משפחות עניות אינן יכולות לקנות דירות גדולות כאלה, דבר שמקטין את כמות השירותים העירוניים שהעירייה צריכה לספק.  

עיריות רבות מעודדות קבלנים לבנות דירות גדולות בנות 3-5 חדרים שמתאימות למשפחות מבוססות, ולא לבנות דירות קטנות יותר של 1-3 חדרים שמתאימות יותר לרווקים ולזוגות צעירים. הסיבה היא שמשפחות בעלות בתים גדולים יותר משלמות ארנונה גבוה יותר יחסית לזוגות צעירים. כמו כן משפחות עניות אינן יכולות לקנות דירות גדולות כאלה, דבר שמקטין את כמות השירותים העירוניים שהעירייה צריכה לספק.  

מצב זה גורם למחסור בדירות קטנות במרכזי הערים. מעודד בעלי בתים לפצל דירות באופן לא חוקי ומעלה את מחירי הדירות במרכז גוש דן.

מצב זה גורם למחסור בדירות קטנות במרכזי הערים. מעודד בעלי בתים לפצל דירות באופן לא חוקי ומעלה את מחירי הדירות במרכז גוש דן.

צפיפות אוכלוסין גבוהה וכן סיבות פיננסיות (כסף חם) מעודדות [[מגדל מגורים|בניה לגובה]]. צפיפות האוכלוסיה, יחד עם הגדרות מוטעות בתמ"א 35 לגבי צפיפות נטו וסיבות פיננסיות מעודדות הקמת מגדלים למגורים. באופן אבסורדי צורות רבות של הקמת מגדלים גורמות לייקור הקרקע ולבזבוז שטח במקום לחסכון בשטח. שכן סביב המגדלים, בעיקר כאלה הנבנים בשכונות חדשות נבנית תשתית רחבה של חניות ושל שטחים ציבוריים פתוחים.  

צפיפות אוכלוסין גבוהה וכן סיבות פיננסיות (כסף חם) מעודדות [[מגדל מגורים|בניה לגובה]]. צפיפות האוכלוסיה, יחד עם הגדרות מוטעות בתמ"א 35 לגבי צפיפות נטו וסיבות פיננסיות מעודדות הקמת מגדלים למגורים. באופן אבסורדי צורות רבות של הקמת מגדלים גורמות לייקור הקרקע ולבזבוז שטח במקום לחסכון בשטח. שכן סביב המגדלים, בעיקר כאלה הנבנים בשכונות חדשות נבנית תשתית רחבה של חניות ושל שטחים ציבוריים פתוחים.  

גורמים בזרם [[עירוניות מתחדשת]] כמו יואב לרמן וד"ר יודן רופא טוענים כי לא צריך לבנות בניינים גבוהים כדי לקבל צפיפות בנייה גבוהה, וכי הנוהג של בניית מגדלים לאו דווקא מוביל לבנייה צפופה יותר - בגלל הגנים הרחבים הנבנים סביבם. [http://www.tlv1.co.il/?p=3918] כך לדוגמה איזור המגדלים ברמת אביב ג' (רחוב רקנטי) הוא בעל צפיפות של 14,000 אנשים לקמ"ר, זאת לעומת איזורים בבת-ים, גבעתיים ובני ברק שמגיעים לצפיפויות של 25,000 ו-40,000 אנשים לקמ"ר. תל אביב לדוגמה היא בעלת צפיפות של כ 7,000 אנשים לקמ"ר, זאת לעומת ברצלונה בעלת 15,000 אנשים לקמ"ר, ופאריס שהיא בעלת 20,000 אנשים לקמ"ר - בשתי הערים הצפיפות מושגת לא על ידי בניית מגדלים אלא על ידי אמצעים אחרים, כמו [[בנייה מרקמית]], ביטול החובה ל"קו בניין" בתב"עות, צמצום וביטול [[חנייה|תקני חנייה]], הצרת רחובות, צמצום של שטחים פתוחים שאינם בשימוש ועוד.[http://shinygreen.wordpress.com/2011/07/24/15/]

גורמים בזרם [[עירוניות מתחדשת]] כמו יואב לרמן וד"ר יודן רופא טוענים כי לא צריך לבנות בניינים גבוהים כדי לקבל צפיפות בנייה גבוהה, וכי הנוהג של בניית מגדלים לאו דווקא מוביל לבנייה צפופה יותר - בגלל הגנים הרחבים הנבנים סביבם. [http://www.tlv1.co.il/?p=3918] כך לדוגמה איזור המגדלים ברמת אביב ג' (רחוב רקנטי) הוא בעל צפיפות של 14,000 אנשים לקמ"ר, זאת לעומת איזורים בבת-ים, גבעתיים ובני ברק שמגיעים לצפיפויות של 25,000 ו-40,000 אנשים לקמ"ר. תל אביב לדוגמה היא בעלת צפיפות של כ 7,000 אנשים לקמ"ר, זאת לעומת ברצלונה בעלת 15,000 אנשים לקמ"ר, ופריז שהיא בעלת 20,000 אנשים לקמ"ר - בשתי הערים הצפיפות מושגת לא על ידי בניית מגדלים אלא על ידי אמצעים אחרים, כמו [[בנייה מרקמית]], ביטול החובה ל"קו בניין" בתב"עות, צמצום וביטול [[חנייה|תקני חנייה]], הצרת רחובות, צמצום של שטחים פתוחים שאינם בשימוש ועוד.[http://shinygreen.wordpress.com/2011/07/24/15/]

בבנייה גבוהה של מגדלים, מעל 6-8 קומות, מתחילות עלויות גבוהות של הקמה ותחזוקה של בניינים. עלויות הקמה גבוהות יותר כוללות מנוף יקר יותר וכן השקעה רבה יותר במלט ובפלדה וחפירה מסובכת יותר של יסודות הבניין. שכן המשקל היחסי של השלד לבניין [[אי לינאריות|לא גדלה בצורה לינארית]] לגודל הבניין יש גם צורך בהקמת מערכות מסובכות של מיזוג אוויר, כיבוי אש, מים ועוד, דבר שמייקר את הבנייה. גם עלות ההחזקה והתחזוקה של מגדל היא יקרה בהרבה יחסית לבניין נמוך יותר. מגדל קשה יותר לבידוד תרמי ולכן הוא בזבזני יותר בהיבט של [[שימור אנרגיה]] ומוביל להוצאות חשמל גבוהות. בנוסף יקר יותר לתחזק את המערכות המורכבות של מעליות, כיבוי אש, מיזוג-אוויר וחימום מים של המגדל.  

בבנייה גבוהה של מגדלים, מעל 6-8 קומות, מתחילות עלויות גבוהות של הקמה ותחזוקה של בניינים. עלויות הקמה גבוהות יותר כוללות מנוף יקר יותר וכן השקעה רבה יותר במלט ובפלדה וחפירה מסובכת יותר של יסודות הבניין. שכן המשקל היחסי של השלד לבניין [[אי לינאריות|לא גדלה בצורה לינארית]] לגודל הבניין יש גם צורך בהקמת מערכות מסובכות של מיזוג אוויר, כיבוי אש, מים ועוד, דבר שמייקר את הבנייה. גם עלות ההחזקה והתחזוקה של מגדל היא יקרה בהרבה יחסית לבניין נמוך יותר. מגדל קשה יותר לבידוד תרמי ולכן הוא בזבזני יותר בהיבט של [[שימור אנרגיה]] ומוביל להוצאות חשמל גבוהות. בנוסף יקר יותר לתחזק את המערכות המורכבות של מעליות, כיבוי אש, מיזוג-אוויר וחימום מים של המגדל.  

===מחסור באישורים לבניית דירות עירוניות כתוצאה מסיאוב ושחיתות מנהלית===

===מחסור באישורים לבניית דירות עירוניות כתוצאה מסיאוב ושחיתות מנהלית===

הבלוגר יואב לרמן טוען שעיקר הביקוש לדירות הן דירות במרכזים עירוניים כמו תל אביב. הביקוש שם הוא לדיור צפוף בלי הרבה שטחים פתוחים, ובמקומות שאין בהן חניות. עודף רגולציה, שחיתות וקיבעון מחשבתי של משרד הפנים לא מאפשרים לבנות את הדירות החדשות במקומות אלה, אלא בעיקר פרוייקטים של שכונות חדשות שלמות בפאתי העיר, או מגדלי יוקרה לאלפיון העליון<ref>[http://www.tlv1.co.il/?p=4928 17 ליולי 2011, עוד בלוג תל-אביבי, יואב לרמן]</ref>.

האדריכל יואב לרמן טוען שעיקר הביקוש לדירות הן דירות במרכזים עירוניים כמו תל אביב. הביקוש שם הוא לדיור צפוף בלי הרבה שטחים פתוחים, ובמקומות שאין בהן חניות. עודף רגולציה, שחיתות וקיבעון מחשבתי של משרד הפנים לא מאפשרים לבנות את הדירות החדשות במקומות אלה, אלא בעיקר פרוייקטים של שכונות חדשות שלמות בפאתי העיר, או מגדלי יוקרה לאלפיון העליון<ref>[http://www.tlv1.co.il/?p=4928 17 ליולי 2011, עוד בלוג תל-אביבי, יואב לרמן]</ref>.

לרמן מציין כי העדר שוק חופשי בשוק הדירות, לא מאפשר לדוגמה להסב בנייני משרדים נטושים למגורים, ומחייב בנייה של חניות לכל דירה.<ref>[http://www.tlv1.co.il/?p=4928 17 ליולי 2011, עוד בלוג תל-אביבי, יואב לרמן]</ref>

לרמן מציין כי העדר שוק חופשי בשוק הדירות, לא מאפשר לדוגמה להסב בנייני משרדים נטושים למגורים, ומחייב בנייה של חניות לכל דירה.<ref>[http://www.tlv1.co.il/?p=4928 17 ליולי 2011, עוד בלוג תל-אביבי, יואב לרמן]</ref>

===בעיות בירוקרטיות===

===בעיות בירוקרטיות===

לפי מדד "Ease of Doing Business" של הבנק העולמי ישראל נמצאת במקון ה121 בעולם בהתעסקות/ מתן אישורי בנייה מרשויות המדינה ובמקום ה-147 ברישום נכס, הרבה מעבר לרוב מדינות המערב. הנתון הזה מקשה על יזמים לפתח קרקעות, לבצע פינוי בינוי ולמכור דירות, מה שמוביל לירידה בהיצע ולעלייה כמעט תמידית במחירים, כשיש עלייה חזקה בביקוש<ref>[http://rotter.net/cgi-bin/forum/dcboard.cgi?az=read_count&om=23943&forum=scoops1&viewmode=threaded משתמש רנה-דקארט באתר רוטר]</ref>.

לפי מדד "Ease of Doing Business" של הבנק העולמי ישראל נמצאת במקון ה-121 בעולם בהתעסקות/ מתן אישורי בנייה מרשויות המדינה ובמקום ה-147 ברישום נכס, הרבה מעבר לרוב מדינות המערב. הנתון הזה מקשה על יזמים לפתח קרקעות, לבצע פינוי בינוי ולמכור דירות, מה שמוביל לירידה בהיצע ולעלייה כמעט תמידית במחירים, כשיש עלייה חזקה בביקוש<ref>[http://rotter.net/cgi-bin/forum/dcboard.cgi?az=read_count&om=23943&forum=scoops1&viewmode=threaded משתמש רנה-דקארט באתר רוטר]</ref>.

לפי טענה זו, שמובאת על ידי ראש הממשלה בנימין נתניהו, מי שרוצה להוריד את המחירים בארץ חייב ללחוץ על הממשלה לבצע מהפך שלם בתפיסה התכנונית בארץ, שתבוא לידי ביטוי בפישוט הליכי רישוי מחויבים למציאות וביטול מנגוני בירוקרטיה מיותרים.

לפי טענה זו, שמובאת על ידי ראש הממשלה בנימין נתניהו, מי שרוצה להוריד את המחירים בארץ חייב ללחוץ על הממשלה לבצע מהפך שלם בתפיסה התכנונית בארץ, שתבוא לידי ביטוי בפישוט הליכי רישוי מחויבים למציאות וביטול מנגנוני בירוקרטיה מיותרים.

מתנגדים לנתניהו כמו דב חנין, [[החברה להגנת הטבע]] וארגונים סביבה וחברה טוענים כי זהו טיעון מוטעה. אין לטענתם עיכוב בתהליכי התכנון, כי אם בשלבים אחרים של הבנייה - לדוגמה ספקולציה של קבלנים שמחכים שמחיר הקרקע יעלה לאחר שכבר קיבלו אישור בנייה. (ראו סעיף בנושא). הנסיון של ביבי לעקוף את וועדות התכנון דומה לתוכנית של שרון מתחילת שנות ה-90 לבניית דירות לעלייה הרוסית. צעד שנתקף דווקא על ידי הימין הכלכלי. [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4093064,00.html]

מתנגדים לנתניהו כמו דב חנין, [[החברה להגנת הטבע]] וארגונים סביבה וחברה טוענים כי זהו טיעון מוטעה. אין לטענתם עיכוב בתהליכי התכנון, כי אם בשלבים אחרים של הבנייה - לדוגמה ספקולציה של קבלנים שמחכים שמחיר הקרקע יעלה לאחר שכבר קיבלו אישור בנייה. (ראו סעיף בנושא). הנסיון של ביבי לעקוף את וועדות התכנון דומה לתוכנית של שרון מתחילת שנות ה-90 לבניית דירות לעלייה הרוסית. צעד שנתקף דווקא על ידי הימין הכלכלי. [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4093064,00.html]

מאידך, ישראל סובלת קשות מהעדר תכנון עירוני (לדוגמה תחנות הרכבת נבנות בשולי הערים ולא בתוך הערים, לדוגמה תוכנית בניין עיר של ירושלים היתה עד לפני מספר שנים מימי המנדט), כך שסתם "מסלול מהיר" עלול להוריד את המחירים לזמן קצר ולגרור בעיות קשות יותר מאוחר יותר.  

מאידך, ישראל סובלת קשות מהעדר תכנון עירוני (לדוגמה תחנות הרכבת נבנות בשולי הערים ולא בתוך הערים, לדוגמה תוכנית בניין עיר של ירושלים היתה עד לפני מספר שנים מימי המנדט), כך שסתם "מסלול מהיר" עלול להוריד את המחירים לזמן קצר ולגרור בעיות קשות יותר מאוחר יותר.  

במקביל, יש מונופול של מידע על תשתיות הבינוי (רכוש של מרכז למיפוי ישראל), תוכניות הבניה מפורסמות בצורה מאד לא נגישה (בצורה של גוש וחלקה בעיתונות הכתובה), מעכרים מקבלים כסף ממי שרוצה לבנות ומקדמים את האינטרסים שלו בוועדות. העיריות מושחתות ולא פעם הוועדות העירוניות בנושאי בניה מקדמים אינטרסים של מקורבים לראשי הערים או לתומכים פוליטיים שלו. חסור השקיפות והשחיתות תורמים מן הסתם (אם כי לא ברור כמה) למחירי הדיור.

במקביל, יש מונופול של מידע על תשתיות הבינוי (רכוש של מרכז למיפוי ישראל), תוכניות הבניה מפורסמות בצורה מאד לא נגישה (בצורה של גוש וחלקה בעיתונות הכתובה), מאעכרים מקבלים כסף ממי שרוצה לבנות ומקדמים את האינטרסים שלו בוועדות. העיריות מושחתות ולא פעם הוועדות העירוניות בנושאי בניה מקדמים אינטרסים של מקורבים לראשי הערים או לתומכים פוליטיים שלו. חסור השקיפות והשחיתות תורמים מן הסתם (אם כי לא ברור כמה) למחירי הדיור.

===ספקולציה על מחירי הדירות (מצד קבלנים)===

===ספקולציה על מחירי הדירות (מצד קבלנים)===