47,332
עריכות
שינויים
קפיצה לניווט
קפיצה לחיפוש
שורה 26:
שורה 26: − + שורה 57:
שורה 57: − ===דירות כהשקעה=== − ====חוסר אטרקטביות של אפיקי השקעה אחרים ==== − אזרח ישראלי שהרוויח כסף או שלקח הלוואה, יכול לבחור להשקיע אותו במספר אפיקי השקעה - לקנות מניות בבורסה, לקנות אג"ח מדינה או קונצרני, לשים את הכסף בבנק או בתוכנית חסכון (שבתורם יתנו הלוואות או ישקיעו בעצמם - דבר שמחזיר אותנו לבעיה הקודמת). − − האפיקים של השקעות בבורסה ושל החזקת הככסף כפקדון בבנק הם לא יעילים בישראל. שני בנקים גדולים (פועלים ולאומי) שולטים במעל 60% משוק הבנקאות וגורמים לכך שאין תחרות, שחסכון בבנק הוא אפיק השקעה לא משתלם במיוחד. − − האפיק של השקעה בבורסה או בקרן השקעות בעייתי בישראל בגלל ריכוזיות שוק ההון בישראל. בעלי השליטה בחברות ממנים דירקטורים צולבים, לוקחים הלוואות במינוף גבוה (ובשנים האחרונות לא מהססים לא להחזיר את הכסף לציבור - ראו מקרה טאו), ומגלגלים את העלויות שלהם על החוסכים הקטנים ועל מי שמשקיע את כספו דרך קרנות הפנסיה וקרנות. ברוקרים ומנהלים של קרנות נאמנות ופנסיה מקורבים אף הם לצלחת וגורמים לכך שגם מי שמושקע בבורסה דרך קרן הפנסיה או ההשתלמות שלו , מספיד כסף רב לטובת בעלי ההון. בנוסף עמלות הניהול בקרנות גבוהות מאד וגורמות לאי כדאיות של השקעות כאלה. [http://www.themarker.com/markerweek/1.662635] [http://www.themarker.com/markerweek/1.662656] − − האפיקים שנשאר פתוחים בפני משקיע ישראלי - הם השקעה במניות בחו"ל, השקעה בסחורות, והשקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל. השקעה בחו"ל במניות דורשת מעקב וידע, וחשופה לשינויים בשער המטבע. השקעה בסחורות היא רבת סיכונים. יחסית לעמיתיו בחו"ל, הגיוני שהחוסך הישראלי ישקיע יותר בשוק הנדל"ן, מה גם שבגלל הסיבות האחרות (גידול אוכלוסיה וספקולציה של שאר המשקיעים בתחום) יש עליה רבת שנים במחירי הדירות. השקעת היתר בנדל"ן תורמת לעליית הביקוש לנדל"ן ולכן מובילה לעלייה נוספת במחירי הדירות. − − ====ספקולציה על מחירי הדירות==== − המצב של עלייה ארוכת טווח במחירי הדירות והקרקע ידועה היטב למשפחות עמידות ועשירות בישראל. משפחות רבות התעשרו בזכות קרקע שקיבלו במקרה במתנה מהמדינה בצהלה, או ברמת אביב, או קנו בזיל הזול בעבר. במצב זה אנשים מוכנים להשקיע מאמצים רבים כדי לקנות דירות, משום שיש לכולם ציפיה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. (המנגנון הבסיסי הוא עלייה המחירים בגלל שהביקוש ממשיך לגדול עם הגידול באוכלוסיה, בעוד שהשטח אינו גדל). הציפיה מתממשת ויוצרת גל חדש של ציפיות להמשך העליות. − − החשיבות של קניית דירה כדי גורמת לאנשים לקחת משכנתא גבוהה. דבר זה גורר מצב שבו מצד אחד יש ביקוש גבוה לדירות, ומצד שני חצי מהמחיר שמשלמים על הדירה הוא בעצם החזר חוב המשכנתא. דבר זה בתורו מעודד את הבנקים לתת משכנתא נמוכה - דבר שדוחף עוד יותר את מחיר הדירות. − − במאמר בדה-מרקר נטען כי מחצית מהדירות נקנו על ידי משקיעים, דבר שהביא לעליית מחירים<ref>[http://www.themarker.com/realestate/1.670311 המספרים שמאחורי מחאת הדיור: המשקיעים התעשרו - ורכשו יותר ממחצית הדירות בת"א, דה מרקר, 18 ליולי 2011]</ref>. − − ====מתן אשראי גבוה וריבית נמוכה==== − כיום הציבור מקבל אשראי גבוה, והדבר מתבטא ביכולת קנייה הגדולה מיכולותיו של הציבור. כתוצאה מכך עולים מחירי הדיור, וכך למעשה נכנס הציבור הרחב לחובות אשראי יותר ויותר גבוהים. הגבלת האשראי, תאפשר למשק להתאזן לכוח הקניה האמיתי, אם כי במחיר האטה במשק ואבטלה גואה<ref>[http://www.realestatetoday.co.il/%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%92%D7%91%D7%95%D7%94%D7%99%D7%9D-%D7%9E%D7%93%D7%99-%D7%96%D7%94-%D7%94%D7%96%D7%9E%D7%9F-%D7%9C%D7%97%D7%A9%D7%91%D7%95%D7%9F-9134/ נדלן היום]</ref>. − − ד"ר ירון זליכה, מתריע כי בנק ישראל שומר על רבית נמוכה, שעוזרת לו לקנות מט"ח. כתוצאה מכך ריבית הפריים נמוכה, והמשכנתאות זולות. כתוצאה מכך, יש כסף רב בשוק, שיוצר עלית מחירי דירות<ref>[http://www.themarker.com/markets/1.585714 דה - מרקר 22 לאוקטובר ]2010</ref>. גם נגיד בנק ישראל מודע לנזק של ריבית נמוכה על שוק הדיור. מצד שני, ריבית גבוה מושכת לישראל כסף זר (של ספקולנטים שרוצים להרוויח מהריבית הישראלית יחסית לריבית במדינות אחרות), ודבר זה גורם לשער גבוה של השקל מול הדולר והיורו. שער דולר נמוך מקשה על הייצואנים לייצא שכן ההוצאות שלהם הם בשקלים והרווחים שלהם הם בדולרים. שורה 97:
שורה 76: + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +
←בעיות מונטריות וממשלתיות
בישראל, כמו במדינות מערביות אחרות, יש גידול חד באחוז המשפחות המתגרשות. כמו כן יש גידול במשפחות חד הוריות. אחוז גירושין גדל גורם להגדלת הביקוש לדירות. שכן במקום דירת 3-4 חדרים למשפחה של 4 נפשות, לאחר הגירושין צורך ב-2 דירות, אחת בעלת חדר אחד לפחות והשניה בת 2-3 חדרים. חדרים כמו מטבח, שירותים, שטחי שירות, ועוד תשתיות (כמו מעלית, חדרי מדרגות וכו') משוכפלים. מסיבה זו הגדלת אחוז הגירושין נחשבת לגורם ידוע בקרב גורמי נדל"ן כסיבה לעלייה במחירים. [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4096357,00.html]
בישראל, כמו במדינות מערביות אחרות, יש גידול חד באחוז המשפחות המתגרשות. כמו כן יש גידול במשפחות חד הוריות. אחוז גירושין גדל גורם להגדלת הביקוש לדירות. שכן במקום דירת 3-4 חדרים למשפחה של 4 נפשות, לאחר הגירושין צורך ב-2 דירות, אחת בעלת חדר אחד לפחות והשניה בת 2-3 חדרים. חדרים כמו מטבח, שירותים, שטחי שירות, ועוד תשתיות (כמו מעלית, חדרי מדרגות וכו') משוכפלים. מסיבה זו הגדלת אחוז הגירושין נחשבת לגורם ידוע בקרב גורמי נדל"ן כסיבה לעלייה במחירים. [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4096357,00.html]
==בעיות מונטריות וממשלתיות==
==בעיות הקשורות בתחבורה ובתכנון עירוני==
===העדר תחבורה ציבורית טובה ===
===העדר תחבורה ציבורית טובה ===
כשאתם הולכים לסופר לקנות אפרסמון והוא עולה 12 שקל – אתם קונים במקום אפרסמון קלמנטינה ב 4 שקלים. מה לגבי דירה? אתם רוצים לגור במרכז, כי שם העבודה ושם החיים. אבל שם יקר, יקר מאוד. אז למה לא לקנות דירה בנהריה או בלוד<ref>[http://www.kitesite.co.il/phpbb3/viewtopic.php?f=1&t=76726&start=0 משתמש DeKine באתר ]kiteSite</ref>
כשאתם הולכים לסופר לקנות אפרסמון והוא עולה 12 שקל – אתם קונים במקום אפרסמון קלמנטינה ב 4 שקלים. מה לגבי דירה? אתם רוצים לגור במרכז, כי שם העבודה ושם החיים. אבל שם יקר, יקר מאוד. אז למה לא לקנות דירה בנהריה או בלוד<ref>[http://www.kitesite.co.il/phpbb3/viewtopic.php?f=1&t=76726&start=0 משתמש DeKine באתר ]kiteSite</ref>
יש דרכים רבות לייעול התחבורה הציבורית. אלא שהממשלה מרוויחה כ-20 מיליארד ש"ח בשנה ממיסים הקשורים ברכב. לעומת זאת המשק כולו מפסיד כ-40 מיליארד ש"ח בגלל השפעות חיצוניות של הרכב הפרטי והנהגים מוציאים עוד כ-60 מיליארד ש"ח בשנה, (או כ-30,000 ש"ח בשנה למכונית, על כל אחת מ-2 מיליון המכוניות בישראל. הוצאות הרכב עוד גדלות בפרברים שם יש צורך בעוד מכוניות שצריכות לנסוע מרחקים גדולים יותר.
יש דרכים רבות לייעול התחבורה הציבורית. אלא שהממשלה מרוויחה כ-20 מיליארד ש"ח בשנה ממיסים הקשורים ברכב. לעומת זאת המשק כולו מפסיד כ-40 מיליארד ש"ח בגלל השפעות חיצוניות של הרכב הפרטי והנהגים מוציאים עוד כ-60 מיליארד ש"ח בשנה, (או כ-30,000 ש"ח בשנה למכונית, על כל אחת מ-2 מיליון המכוניות בישראל. הוצאות הרכב עוד גדלות בפרברים שם יש צורך בעוד מכוניות שצריכות לנסוע מרחקים גדולים יותר.
===מחסור באישורים לבניית דירות עירוניות כתוצאה מסיאוב ושחיתות מנהלית===
===מחסור באישורים לבניית דירות עירוניות כתוצאה מסיאוב ושחיתות מנהלית===
במקביל, יש מונופול של מידע על תשתיות הבינוי (רכוש של מרכז למיפוי ישראל), תוכניות הבניה מפורסמות בצורה מאד לא נגישה (בצורה של גוש וחלקה בעיתונות הכתובה), מעכרים מקבלים כסף ממי שרוצה לבנות ומקדמים את האינטרסים שלו בוועדות. העיריות מושחתות ולא פעם הוועדות העירוניות בנושאי בניה מקדמים אינטרסים של מקורבים לראשי הערים או לתומכים פוליטיים שלו. חסור השקיפות והשחיתות תורמים מן הסתם (אם כי לא ברור כמה) למחירי הדיור.
במקביל, יש מונופול של מידע על תשתיות הבינוי (רכוש של מרכז למיפוי ישראל), תוכניות הבניה מפורסמות בצורה מאד לא נגישה (בצורה של גוש וחלקה בעיתונות הכתובה), מעכרים מקבלים כסף ממי שרוצה לבנות ומקדמים את האינטרסים שלו בוועדות. העיריות מושחתות ולא פעם הוועדות העירוניות בנושאי בניה מקדמים אינטרסים של מקורבים לראשי הערים או לתומכים פוליטיים שלו. חסור השקיפות והשחיתות תורמים מן הסתם (אם כי לא ברור כמה) למחירי הדיור.
==דירות כהשקעה וסיבות פיננסיות==
===חוסר אטרקטביות של אפיקי השקעה אחרים ===
אזרח ישראלי שהרוויח כסף או שלקח הלוואה, יכול לבחור להשקיע אותו במספר אפיקי השקעה - לקנות מניות בבורסה, לקנות אג"ח מדינה או קונצרני, לשים את הכסף בבנק או בתוכנית חסכון (שבתורם יתנו הלוואות או ישקיעו בעצמם - דבר שמחזיר אותנו לבעיה הקודמת).
האפיקים של השקעות בבורסה ושל החזקת הככסף כפקדון בבנק הם לא יעילים בישראל. שני בנקים גדולים (פועלים ולאומי) שולטים במעל 60% משוק הבנקאות וגורמים לכך שאין תחרות, שחסכון בבנק הוא אפיק השקעה לא משתלם במיוחד.
האפיק של השקעה בבורסה או בקרן השקעות בעייתי בישראל בגלל ריכוזיות שוק ההון בישראל. בעלי השליטה בחברות ממנים דירקטורים צולבים, לוקחים הלוואות במינוף גבוה (ובשנים האחרונות לא מהססים לא להחזיר את הכסף לציבור - ראו מקרה טאו), ומגלגלים את העלויות שלהם על החוסכים הקטנים ועל מי שמשקיע את כספו דרך קרנות הפנסיה וקרנות. ברוקרים ומנהלים של קרנות נאמנות ופנסיה מקורבים אף הם לצלחת וגורמים לכך שגם מי שמושקע בבורסה דרך קרן הפנסיה או ההשתלמות שלו , מספיד כסף רב לטובת בעלי ההון. בנוסף עמלות הניהול בקרנות גבוהות מאד וגורמות לאי כדאיות של השקעות כאלה. [http://www.themarker.com/markerweek/1.662635] [http://www.themarker.com/markerweek/1.662656]
האפיקים שנשאר פתוחים בפני משקיע ישראלי - הם השקעה במניות בחו"ל, השקעה בסחורות, והשקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל. השקעה בחו"ל במניות דורשת מעקב וידע, וחשופה לשינויים בשער המטבע. השקעה בסחורות היא רבת סיכונים. יחסית לעמיתיו בחו"ל, הגיוני שהחוסך הישראלי ישקיע יותר בשוק הנדל"ן, מה גם שבגלל הסיבות האחרות (גידול אוכלוסיה וספקולציה של שאר המשקיעים בתחום) יש עליה רבת שנים במחירי הדירות. השקעת היתר בנדל"ן תורמת לעליית הביקוש לנדל"ן ולכן מובילה לעלייה נוספת במחירי הדירות.
===ספקולציה על מחירי הדירות===
המצב של עלייה ארוכת טווח במחירי הדירות והקרקע ידועה היטב למשפחות עמידות ועשירות בישראל. משפחות רבות התעשרו בזכות קרקע שקיבלו במקרה במתנה מהמדינה בצהלה, או ברמת אביב, או קנו בזיל הזול בעבר. במצב זה אנשים מוכנים להשקיע מאמצים רבים כדי לקנות דירות, משום שיש לכולם ציפיה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. (המנגנון הבסיסי הוא עלייה המחירים בגלל שהביקוש ממשיך לגדול עם הגידול באוכלוסיה, בעוד שהשטח אינו גדל). הציפיה מתממשת ויוצרת גל חדש של ציפיות להמשך העליות.
החשיבות של קניית דירה כדי גורמת לאנשים לקחת משכנתא גבוהה. דבר זה גורר מצב שבו מצד אחד יש ביקוש גבוה לדירות, ומצד שני חצי מהמחיר שמשלמים על הדירה הוא בעצם החזר חוב המשכנתא. דבר זה בתורו מעודד את הבנקים לתת משכנתא נמוכה - דבר שדוחף עוד יותר את מחיר הדירות.
במאמר בדה-מרקר נטען כי מחצית מהדירות נקנו על ידי משקיעים, דבר שהביא לעליית מחירים<ref>[http://www.themarker.com/realestate/1.670311 המספרים שמאחורי מחאת הדיור: המשקיעים התעשרו - ורכשו יותר ממחצית הדירות בת"א, דה מרקר, 18 ליולי 2011]</ref>.
===מתן אשראי גבוה וריבית נמוכה===
כיום הציבור מקבל אשראי גבוה, והדבר מתבטא ביכולת קנייה הגדולה מיכולותיו של הציבור. כתוצאה מכך עולים מחירי הדיור, וכך למעשה נכנס הציבור הרחב לחובות אשראי יותר ויותר גבוהים. הגבלת האשראי, תאפשר למשק להתאזן לכוח הקניה האמיתי, אם כי במחיר האטה במשק ואבטלה גואה<ref>[http://www.realestatetoday.co.il/%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%92%D7%91%D7%95%D7%94%D7%99%D7%9D-%D7%9E%D7%93%D7%99-%D7%96%D7%94-%D7%94%D7%96%D7%9E%D7%9F-%D7%9C%D7%97%D7%A9%D7%91%D7%95%D7%9F-9134/ נדלן היום]</ref>.
ד"ר ירון זליכה, מתריע כי בנק ישראל שומר על רבית נמוכה, שעוזרת לו לקנות מט"ח. כתוצאה מכך ריבית הפריים נמוכה, והמשכנתאות זולות. כתוצאה מכך, יש כסף רב בשוק, שיוצר עלית מחירי דירות<ref>[http://www.themarker.com/markets/1.585714 דה - מרקר 22 לאוקטובר ]2010</ref>. גם נגיד בנק ישראל מודע לנזק של ריבית נמוכה על שוק הדיור. מצד שני, ריבית גבוה מושכת לישראל כסף זר (של ספקולנטים שרוצים להרוויח מהריבית הישראלית יחסית לריבית במדינות אחרות), ודבר זה גורם לשער גבוה של השקל מול הדולר והיורו. שער דולר נמוך מקשה על הייצואנים לייצא שכן ההוצאות שלהם הם בשקלים והרווחים שלהם הם בדולרים.
===גידול באי השוויון הכלכלי===
===גידול באי השוויון הכלכלי===