שינויים

==נתונים על עליית המחיר ==

==נתונים על עליית המחיר ==

[[תמונה:Housing prices in israel.png|left|thumb|400px|הגורמים וההשלכות של עליית מחירי הדיור בתרשים אחד, כ[[מערכת מורכבת]] בעלת [[לולאות משוב]].]]

[[תמונה:Housing prices in israel.png|left|thumb|400px|הגורמים וההשלכות של עליית מחירי הדיור בתרשים אחד, כ[[מערכת מורכבת]] בעלת [[לולאות משוב]].]]

שוק הדיור בישראל מתחלק למעשה ל-3 תתי שווקים. שוק הדיור בפריפרייה, שוק הדיור במרכז ושוק הדיור של דירות היוקרה. מבחינה של עלות הדירות במונחים ריאלים ממוצעים, שוק הדיור כולו מתנהג באופן מחזורי. בשנים 1994-1997 היתה עליה בשוק הדיור. בין השנים 1997-2007 היתה ירידה במחירי הדיור ומאז 2007 יש עליה חדה במחירי הדיור. עם זאת, מגמה זו עלולה להטעות, הדיור באיזור המרכז התייקר והלך, ועימו מגמה של הגירת אוכלוסייה מהפריפרייה לאיזור המרכז.  

[[שוק הדיור בישראל]] מתחלק למעשה ל-3 תתי-שווקים. שוק הדיור בפריפרייה, שוק הדיור במרכז ושוק הדיור של דירות היוקרה. מבחינה של עלות הדירות במונחים ריאלים ממוצעים, שוק הדיור כולו מתנהג באופן מחזורי. בשנים 1994-1997 היתה עליה בשוק הדיור. בין השנים 1997-2007 היתה ירידה במחירי הדיור ומאז 2007 יש עליה חדה במחירי הדיור. עם זאת, מגמה זו עלולה להטעות, הדיור באיזור המרכז התייקר והלך, ועימו מגמה של הגירת אוכלוסייה מהפריפרייה לאיזור המרכז.  

מאז 2007 ועד 2011 עלו מחירי הדיור בממוצע בשיעור של כ-60%. לפי שר האוצר, יובל שטייניץ הסיבה לעלייה זו היא שפחות מידי דירות נבנו יחסית לביקוש, בתקופה שבין 2001 לבין 2009. [http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3525351,00.html]

מאז 2007 ועד 2011 עלו מחירי הדיור בממוצע בשיעור של כ-60%. לפי שר האוצר לשעבר, יובל שטייניץ הסיבה לעלייה זו היא שפחות מידי דירות נבנו יחסית לביקוש, בתקופה שבין 2001 לבין 2009. [http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3525351,00.html]

 

 

 

 

 

==גורמים המשפיעים על הביקוש לדיור==

==גורמים המשפיעים על הביקוש לדיור==

===גידול אוכלוסיה===

===גידול אוכלוסיה===

{{הפניה לערך מורחב|גידול אוכלוסיית ישראל}}

{{הפניה לערך מורחב|גידול אוכלוסיית ישראל}}

ישראל היא אחת המדינות המערביות שבה יש [[גידול אוכלוסיית ישראל|גידול מתמיד באוכלוסיה]]. גם יחסית למדינות עניות יותר, ישראל במקום "מכובד" הן במובן של צפיפות, צפיפות "אמיתית" (גודל האוכלוסיה יחסית לגודל השטח הניתן לעיבוד חקלאי) וגם במובן של גידול האכולוסיה השנתי.  

ישראל היא אחת המדינות המערביות שבה יש [[גידול אוכלוסיית ישראל|גידול מתמיד באוכלוסיה]]. גם יחסית ל[[מדינות עניות]] יותר, ישראל במקום "מכובד" הן במובן של [[צפיפות אוכלוסין]], [[צפיפות פיזיולוגית]] (גודל האוכלוסיה יחסית לגודל השטח הניתן לעיבוד חקלאי) וגם במובן של גידול האכולוסיה השנתי.  

לפי התאחדות הקבלנים, יש צורך בתוספת של בבניה של כ-40,000 יחידות דיור בשנה כדי לסגור את הפער בין ביקוש להיצע. בגלל גידול האוכלוסיה נתון זה צריך לגדול מדי שנה (בממוצע רב שנתי). אם גידול האוכלוסיה היה יורד ל-0, היתה הקטנה משמעותית של הגידול בביקוש לבתים - היו נשארים היבטים אחרים של גידול בביקוש כמו קניית בתים על ידי כסף חם מקומי או עולמי בנסיון ליצור השקעה, בניית בתים חדשים במקום בתים ישנים שהתבלו, וגידול בגלל צרכנים שרוצים להגדיל את מספר החדרים בדירות שלהם. ועדיין סביר שרוב הגורמים האלה מתגדמים לעומת הגידול בביקוש בגלל גידול האוכלוסין.

לפי התאחדות הקבלנים, יש צורך בתוספת של בבניה של כ-40,000 יחידות דיור בשנה כדי לסגור את הפער בין ביקוש להיצע. בגלל גידול האוכלוסיה נתון זה צריך לגדול מדי שנה (בממוצע רב שנתי) בצורה של [[גידול מעריכי]] אם הגידול יואט ההשפעה תהיה בצורה של [[גידול סיגמואידי]]. אם גידול האוכלוסיה היה יורד ל-0, היתה הקטנה משמעותית של הגידול בביקוש לבתים - היו נשארים היבטים אחרים של גידול בביקוש כמו קניית בתים על ידי כסף חם מקומי או עולמי בנסיון ליצור השקעה, בניית בתים חדשים במקום בתים ישנים שהתבלו, וגידול בגלל צרכנים שרוצים להגדיל את מספר החדרים בדירות שלהם. ועדיין סביר שרוב הגורמים האלה מתגדמים לעומת הגידול בביקוש בגלל גידול האוכלוסין.

 

האוכלוסיה גדלה הן בגלל שיעור פריון גובה לאשה, והן בגלל עידוד הגירה - הן עידוד של הגירת יהודים לישראל (חוק השבות) והן בגלל מדיניות הגירה של [[עובדים זרים]] (ראו בהמשך).  

===עליה בשיעור הגירושין ובמשפחות חד הוריות===

===עליה בשיעור הגירושין ובמשפחות חד הוריות===

בישראל, כמו במדינות מערביות אחרות, יש גידול חד באחוז המשפחות המתגרשות. כמו כן יש גידול במשפחות חד הוריות. אחוז גירושין גדל גורם להגדלת הביקוש לדירות. שכן במקום דירת 3-4 חדרים למשפחה של 4 נפשות, לאחר הגירושין צורך ב-2 דירות, אחת בעלת חדר אחד לפחות (ולרוב 2 חדרים) והשניה בת 2-3 חדרים. יש צורך להכפיל חדרים כמו מטבח, שירותים, שטחי שירות, ועוד שטחים ציבוריים (כמו מעלית, חדרי מדרגות וכו'). מסיבה זו הגדלת אחוז הגירושין נחשבת לגורם ידוע בקרב גורמי נדל"ן כסיבה לעלייה במחירי הדיור. [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4096357,00.html]

בישראל, כמו במדינות מערביות אחרות, יש גידול חד באחוז המשפחות המתגרשות. כמו כן יש גידול במשפחות חד הוריות. אחוז גירושין גדל גורם להגדלת הביקוש לדירות. שכן במקום דירת 3-4 חדרים למשפחה של 4 נפשות, לאחר הגירושין צורך ב-2 דירות, אחת בעלת חדר אחד לפחות (ולרוב 2 חדרים) והשניה בת 2-3 חדרים. יש צורך להכפיל חדרים כמו מטבח, שירותים, שטחי שירות, ועוד שטחים ציבוריים (כמו מעלית, חדרי מדרגות וכו'). מסיבה זו הגדלת אחוז הגירושין נחשבת לגורם ידוע בקרב גורמי נדל"ן כסיבה לעלייה במחירי הדיור. [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4096357,00.html]

===הסתננות===

===מהגרי עבודה, מסתננים ופליטים===

[https://he.wikipedia.org/wiki/הסתננות_מאפריקה_לישראל בשנים האחרונות חדרו לישראל באופן לא חוקי לפחות שישים אלף מסתננים מאפריקה]. זהו מספר המסתננים המוכרים ע"י רשות ההגירה, ויש טוענים שהמספר האמיתי גבוה הרבה יותר. המסתננים כמובן צריכים דירה, וכתוצאה מכך הביקוש לדירות גדל, בעיקר בתל-אביב וסביבתה.

[https://he.wikipedia.org/wiki/הסתננות_מאפריקה_לישראל בשנים האחרונות חדרו לישראל באופן לא חוקי לפחות שישים אלף מסתננים מאפריקה]. זהו מספר המסתננים המוכרים ע"י רשות ההגירה. המסתננים צריכים דירה, וכתוצאה מכך הביקוש לדירות גדל, בעיקר בתל-אביב וסביבתה. באופן דומה גם [[עובדים זרים בישראל]] שמונים כמה מאות אלפי מהגרים, מגדילים את הביקוש לדירות.  

==דירות כהשקעה וסיבות פיננסיות==

===דירות כהשקעה וסיבות פיננסיות===

יש סיבות פיננסיות רבות הגורמות לכך שיש ביקוש גדול לדירות.  

יש סיבות פיננסיות רבות הגורמות לכך שיש ביקוש גדול לדירות.  

===חוסר אטרקטביות של אפיקי השקעה אחרים ===

====חוסר אטרקטביות של אפיקי השקעה אחרים ====

אזרח ישראלי שהרוויח כסף או שלקח הלוואה,  יכול לבחור להשקיע אותו במספר אפיקי השקעה - לקנות [[מניות בבורסה]], לקנות אג"ח מדינה או קונצרני, לשים את הכסף בבנק או בתוכנית חסכון (שבתורם יתנו הלוואות או ישקיעו בעצמם - דבר שמחזיר אותנו לאפיקי ההשקעה האחרים).  

אזרח ישראלי שהרוויח כסף או שלקח הלוואה,  יכול לבחור להשקיע אותו במספר אפיקי השקעה - לקנות [[מניות בבורסה]], לקנות אג"ח מדינה או קונצרני, לשים את הכסף בבנק או בתוכנית חסכון (שבתורם יתנו הלוואות או ישקיעו בעצמם - דבר שמחזיר אותנו לאפיקי ההשקעה האחרים).  

האפיקים שנשאר פתוחים בפני משקיע ישראלי הם השקעה במניות בחו"ל, השקעה בסחורות, והשקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל. השקעה בחו"ל בנדל"ן או במניות דורשת מעקב וידע, וחשופה לשינויים בשער המטבע. השקעה בסחורות היא רבת סיכונים. יחסית לעמיתיו בחו"ל, הגיוני שהחוסך הישראלי ישקיע יותר בשוק הנדל"ן, מה גם שבגלל הסיבות האחרות (גידול אוכלוסיה וספקולציה של שאר המשקיעים בתחום) יש עליה רבת שנים במחירי הדירות בעיקר במרכז הארץ. השקעת היתר בנדל"ן תורמת לעליית הביקוש לנדל"ן ולכן מובילה לעלייה נוספת במחירי הדירות.

האפיקים שנשאר פתוחים בפני משקיע ישראלי הם השקעה במניות בחו"ל, השקעה בסחורות, והשקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל. השקעה בחו"ל בנדל"ן או במניות דורשת מעקב וידע, וחשופה לשינויים בשער המטבע. השקעה בסחורות היא רבת סיכונים. יחסית לעמיתיו בחו"ל, הגיוני שהחוסך הישראלי ישקיע יותר בשוק הנדל"ן, מה גם שבגלל הסיבות האחרות (גידול אוכלוסיה וספקולציה של שאר המשקיעים בתחום) יש עליה רבת שנים במחירי הדירות בעיקר במרכז הארץ. השקעת היתר בנדל"ן תורמת לעליית הביקוש לנדל"ן ולכן מובילה לעלייה נוספת במחירי הדירות.

===ספקולציה על מחירי הדירות (מצד משקיעים)===

====ספקולציה על מחירי הדירות (מצד משקיעים)====

המצב של עלייה ארוכת טווח במחירי הדירות והקרקע ידועה היטב למשפחות עמידות ועשירות בישראל. משפחות רבות התעשרו בזכות קרקע שקיבלו במקרה במתנה מהמדינה בצהלה, או ברמת אביב, או קנו בזיל הזול בעבר. במצב זה אנשים מוכנים להשקיע מאמצים רבים כדי לקנות דירות, משום שיש לכולם ציפיה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. (המנגנון הבסיסי הוא עלייה המחירים בגלל שהביקוש ממשיך לגדול עם הגידול באוכלוסיה, בעוד שהשטח אינו גדל). הציפיה מתממשת ויוצרת גל חדש של ציפיות להמשך העליות.  

המצב של עלייה ארוכת טווח במחירי הדירות והקרקע ידועה היטב למשפחות עמידות ועשירות בישראל. משפחות רבות התעשרו בזכות קרקע שקיבלו במקרה במתנה מהמדינה בצהלה, או ברמת אביב, או קנו בזיל הזול בעבר. במצב זה אנשים מוכנים להשקיע מאמצים רבים כדי לקנות דירות, משום שיש לכולם ציפיה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. (המנגנון הבסיסי הוא עלייה המחירים בגלל שהביקוש ממשיך לגדול עם הגידול באוכלוסיה, בעוד שהשטח אינו גדל). הציפיה מתממשת ויוצרת גל חדש של ציפיות להמשך העליות.  

במאמר בדה-מרקר נטען כי מחצית מהדירות נקנו על ידי משקיעים, דבר שהביא לעליית מחירים<ref>[http://www.themarker.com/realestate/1.670311 המספרים שמאחורי מחאת הדיור: המשקיעים התעשרו - ורכשו יותר ממחצית הדירות בת"א, דה מרקר, 18 ליולי 2011]</ref>.

במאמר בדה-מרקר נטען כי מחצית מהדירות נקנו על ידי משקיעים, דבר שהביא לעליית מחירים<ref>[http://www.themarker.com/realestate/1.670311 המספרים שמאחורי מחאת הדיור: המשקיעים התעשרו - ורכשו יותר ממחצית הדירות בת"א, דה מרקר, 18 ליולי 2011]</ref>.

===מתן אשראי גבוה וריבית נמוכה===

====מתן אשראי גבוה וריבית נמוכה====

כיום הציבור מקבל אשראי גבוה, והדבר מתבטא ביכולת קנייה הגדולה מיכולותיו של הציבור. כתוצאה מכך עולים מחירי הדיור, וכך למעשה נכנס הציבור הרחב לחובות אשראי יותר ויותר גבוהים. הגבלת האשראי, תאפשר למשק להתאזן לכוח הקניה האמיתי, אם כי במחיר האטה במשק ואבטלה גואה<ref>[http://www.realestatetoday.co.il/%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%92%D7%91%D7%95%D7%94%D7%99%D7%9D-%D7%9E%D7%93%D7%99-%D7%96%D7%94-%D7%94%D7%96%D7%9E%D7%9F-%D7%9C%D7%97%D7%A9%D7%91%D7%95%D7%9F-9134/ נדלן היום]</ref>.

כיום הציבור מקבל אשראי גבוה, והדבר מתבטא ביכולת קנייה הגדולה מיכולותיו של הציבור. כתוצאה מכך עולים מחירי הדיור, וכך למעשה נכנס הציבור הרחב לחובות אשראי יותר ויותר גבוהים. הגבלת האשראי, תאפשר למשק להתאזן לכוח הקניה האמיתי, אם כי במחיר האטה במשק ואבטלה גואה<ref>[http://www.realestatetoday.co.il/%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%92%D7%91%D7%95%D7%94%D7%99%D7%9D-%D7%9E%D7%93%D7%99-%D7%96%D7%94-%D7%94%D7%96%D7%9E%D7%9F-%D7%9C%D7%97%D7%A9%D7%91%D7%95%D7%9F-9134/ נדלן היום]</ref>.

ד"ר ירון זליכה, מתריע כי בנק ישראל שומר על רבית נמוכה, שעוזרת לו לקנות מט"ח. כתוצאה מכך ריבית הפריים נמוכה, והמשכנתאות זולות. כתוצאה מכך, יש כסף רב בשוק, שיוצר עלית מחירי דירות<ref>[http://www.themarker.com/markets/1.585714 דה - מרקר 22 לאוקטובר ]2010</ref>. גם נגיד בנק ישראל מודע לנזק של ריבית נמוכה על שוק הדיור. מצד שני, ריבית גבוה מושכת לישראל כסף זר (של ספקולנטים שרוצים להרוויח מהריבית הישראלית יחסית לריבית במדינות אחרות), ודבר זה גורם לשער גבוה של השקל מול הדולר והיורו. שער דולר נמוך מקשה על הייצואנים לייצא שכן ההוצאות שלהם הם בשקלים והרווחים שלהם הם בדולרים.

ד"ר ירון זליכה, מתריע כי בנק ישראל שומר על רבית נמוכה, שעוזרת לו לקנות מט"ח. כתוצאה מכך ריבית הפריים נמוכה, והמשכנתאות זולות. כתוצאה מכך, יש כסף רב בשוק, שיוצר עלית מחירי דירות<ref>[http://www.themarker.com/markets/1.585714 דה - מרקר 22 לאוקטובר ]2010</ref>. גם נגיד בנק ישראל מודע לנזק של ריבית נמוכה על שוק הדיור. מצד שני, ריבית גבוה מושכת לישראל כסף זר (של ספקולנטים שרוצים להרוויח מהריבית הישראלית יחסית לריבית במדינות אחרות), ודבר זה גורם לשער גבוה של השקל מול הדולר והיורו. שער דולר נמוך מקשה על הייצואנים לייצא שכן ההוצאות שלהם הם בשקלים והרווחים שלהם הם בדולרים.

===גידול באי השוויון הכלכלי===

 

 

===גידול באי השוויון הכלכלי ועליית מחירי ביחש לשכר===

{{הפניה לערך מורחב|אי שוויון בישראל}}

{{הפניה לערך מורחב|אי שוויון בישראל}}

בעשורים האחרונים גדלו מאד [[הפערים הכלכליים בישראל]]. בתוך כ 2 עשורים ישראל הפכה מאחת המדינות המערביות [[אי שוויון כלכלי|השוויוניות ביותר]] לאחת המדינות המערביות בעלות הפערים הגדולים ביותר.  

בעשורים האחרונים גדלו מאד [[הפערים הכלכליים בישראל]]. בתוך כ 2 עשורים ישראל הפכה מאחת המדינות המערביות [[אי שוויון כלכלי|השוויוניות ביותר]] לאחת המדינות המערביות בעלות הפערים הגדולים ביותר.  

יש סיבות שונות לגידול בפער הכלכלי בישראל. בינהן [[גלובליזציה]], אי שוויון בהשכלה, [[אי שוויון בתחבורה]] [[שחיתות]] ובעיות הקשורות בשוק ההון, [[כלכלה ריכוזית]] המנוהלת על ידי כמה טייקונים, [[מיסוי רגרסיבי]], ועוד.  

יש סיבות שונות לגידול בפער הכלכלי בישראל. בינהן [[גלובליזציה]], אי שוויון בהשכלה, [[אי שוויון בתחבורה]] [[שחיתות]] ובעיות הקשורות בשוק ההון, [[כלכלה ריכוזית]] המנוהלת על ידי כמה טייקונים, [[מיסוי רגרסיבי]], ועוד.  

בחברה שבה יש אי שוויון גדול, ייתכן מנגון של "אינפלציה פנימית" כלומר ירידה בכוח הקניה של כספם של רוב האנשים על ידי מנגנון שונה מאשר אינפלציה של הדפסת כסף אלא על ידי הגדלת אי השוויון.  

בחברה שבה יש אי שוויון גדול, ייתכן מנגון של "אינפלציה פנימית" כלומר ירידה בכוח הקניה של כספם של רוב האנשים על ידי על ידי הגדלת אי השוויון במקום אינפלציה של הדפסת כסף.  

בהקשר של דיור המנגנון הזה יכול לפעול כך - קבוצה של מיעוט קטן מרוויחה סכומים גדולים של כסף. הסיבות הן כניסה של כסף זר (בגלל ריבית גבוהה), כניסה של משקיעים מחו"ל (לדוגמה יהודי צרפת), ספקולנטים זרים, הטייקונים שהרווחיו כסף על ידי ניצול מונופולים בישראל ועל ידי השקעות וספקולציות בחו"ל, מנהלים בכירים בחברות של טייקונים ועוד. הגידול בכמות הכסף של אוכלוסיה זו פרושה שיש להם כסף רב להשקעות ולקניה - ולכן קבוצה זו מעלה את הביקוש בשוק הנדל"ן - הן את הביקוש לדירות יוקרה והן את הביקוש לדיור כללי ולקרקע (כהשקעה)- דבר שמעלה את מחיר הדיור.  

בהקשר של דיור המנגנון הזה יכול לפעול כך - קבוצה של מיעוט קטן מרוויחה סכומים גדולים של כסף. הסיבות הן כניסה של כסף זר (בגלל ריבית גבוהה), כניסה של משקיעים מחו"ל (לדוגמה יהודי צרפת), ספקולנטים זרים, הטייקונים שהרווחיו כסף על ידי ניצול מונופולים בישראל ועל ידי השקעות וספקולציות בחו"ל, מנהלים בכירים בחברות של טייקונים ועוד. הגידול בכמות הכסף של אוכלוסיה זו פרושה שיש להם כסף רב להשקעות ולקניה - ולכן קבוצה זו מעלה את הביקוש בשוק הנדל"ן - הן את הביקוש לדירות יוקרה והן את הביקוש לדיור כללי ולקרקע (כהשקעה)- דבר שמעלה את מחיר הדיור.  

הגידול בפערים הכלכליים יכול בתורו לגרור עלייה במחירי הדירות (עד גבול מסויים). הגדלת כמות העניים היחסיים פרושה הקטנת אחוז האנשים שיכולים להרשות לעצמם לקנות דירה. דבר זה פרושו שאחוז השוכרים בשוק גדל, ןלכן גידול בשוק להשכרת דירות. דבר זה גורר הגדלת הרנטה על החזקת דירה ולהגדלת הביקוש מצד מי שיכול לקנות דירה.

הגידול בפערים הכלכליים יכול בתורו לגרור עלייה במחירי הדירות (עד גבול מסויים). הגדלת כמות העניים היחסיים פרושה הקטנת אחוז האנשים שיכולים להרשות לעצמם לקנות דירה. דבר זה פרושו שאחוז השוכרים בשוק גדל, ןלכן גידול בשוק להשכרת דירות. דבר זה גורר הגדלת הרנטה על החזקת דירה ולהגדלת הביקוש מצד מי שיכול לקנות דירה.

==השפעות על מחיר הקרקע==

==השפעות על מחיר הקרקע==