שינויים

'''מגדל מגורים''' הוא בניין מגורים גבוה - מעל 10 או 12 קומות.

'''מגדל מגורים''' הוא בניין מגורים גבוה - מעל 10 או 12 קומות.

==היקף ומגמות בבנייה של מגדלים==

==היקף ומגמות בבנייה של מגדלים==

בישראל יש מגמה גוברת של הקמת מגדלי מגורים. על פי בדיקה של חברת השיווק אלדר מ-2013, 16% מיחידות הדיור החדשות בישראל נבנו במגדלים מעל 16 קומות. לפי הבדיקה יש 83,270 דירות שנמצאות בשלבים שונים של בנייה ומתוכן 13,939 יחידות מתוכן נמצאות במגדלי מגורים בני 16 קומות ומעלה. מגדלים מגורים נבנו בתחילה בעיקר בתל אביב וברמת גן. אבל מדובר במגמה מתפשטת. נכון לשנת 2014 נבנים מגדלי מגורים נוספים בכל ישראל:  באור עקיבא נבנה מגדל בן 15 קומות, בחיפה יש מגדלים שמתקרבים ל- 30 קומות, ומגדלים נוספים מוקמים בראשון לציון, יבנה, אשדוד, אשקלון, פתח תקווה, חולון ודימונה.[http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4489785,00.html]

בישראל יש מגמה גוברת של הקמת מגדלי מגורים. על פי בדיקה של חברת השיווק אלדר מ-2013, 16% מיחידות הדיור החדשות בישראל נבנו במגדלים מעל 16 קומות. לפי הבדיקה יש 83,270 דירות שנמצאות בשלבים שונים של בנייה ומתוכן 13,939 יחידות מתוכן נמצאות במגדלי מגורים בני 16 קומות ומעלה. מגדלים מגורים נבנו בתחילה בעיקר בתל אביב וברמת גן. אבל מדובר במגמה מתפשטת. נכון לשנת 2014 נבנים מגדלי מגורים נוספים בכל ישראל:  באור עקיבא נבנה מגדל בן 15 קומות, בחיפה יש מגדלים שמתקרבים ל-30 קומות, ומגדלים נוספים מוקמים בראשון לציון, יבנה, אשדוד, אשקלון, פתח תקווה, חולון ודימונה.[http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4489785,00.html]

מגמה זו דומה ל[[תהליך|מגמות]] שקיימות גם במקומות אחרים בעולם של הקמת מגדלים בכלל ודיור במגדלים בפרט.  

מגמה זו דומה ל[[תהליך|מגמות]] שקיימות גם במקומות אחרים בעולם של הקמת מגדלים בכלל ודיור במגדלים בפרט.  

לקבלנים, במיוחד לחברות גדולות עם הון פיננסי גבוה, יש תמריץ כלכלי לבנות מגדלים, במיוחד במרכזי ערים,  שכן כל תוספת בניה של עוד קומה מוסיפה לקבלן הכנסות של עשרות מיליוני שקלים, כאשר חלק מן ההוצאות לבניית המגדל הן הוצאות קבועות שאינן תלויות בגובה המגדל - במיוחד הוצאות הקשורות במחיר הקרקע. מצד שני עלות הבנייה של מגדל היא גבוהה יותר יחסית לבניין רגיל, בגלל הצורך לחפור יסודות עמוקים יותר, להקים שלד כבד יותר ובאופן כללי לבנות בניין באיכות גבוהה יותר שיכול לעמוד בעומסים גבוהים יותר של משקל ורוחות, ויתמוך במערכות המורכבות יותר שיש במגדל. מבחינת היזם הבונה גם ההכנסות במגדל צפויות להיות גבוהות יותר שכן יש אפשרות לשווק אותו כ"מגדל יוקרה". בהיבט זה מגדלים הם סוג של [[מינוף פיננסי|מינוף]] שכן אם מצליחים למכור את הדירות בהן ההכנסה והרווחים גבוהים יותר אבל אם לא מצליחים ההוצאות הגבוהות עלולות לגרום לקבלן הפסדים ניכרים. המינוף הזה הוא מינוף כפול שכן לשם בניית הפרוייקט הקבלן בדרך כלל כבר לוקח הלוואה מהבנקים.  

לקבלנים, במיוחד לחברות גדולות עם הון פיננסי גבוה, יש תמריץ כלכלי לבנות מגדלים, במיוחד במרכזי ערים,  שכן כל תוספת בניה של עוד קומה מוסיפה לקבלן הכנסות של עשרות מיליוני שקלים, כאשר חלק מן ההוצאות לבניית המגדל הן הוצאות קבועות שאינן תלויות בגובה המגדל - במיוחד הוצאות הקשורות במחיר הקרקע. מצד שני עלות הבנייה של מגדל היא גבוהה יותר יחסית לבניין רגיל, בגלל הצורך לחפור יסודות עמוקים יותר, להקים שלד כבד יותר ובאופן כללי לבנות בניין באיכות גבוהה יותר שיכול לעמוד בעומסים גבוהים יותר של משקל ורוחות, ויתמוך במערכות המורכבות יותר שיש במגדל. מבחינת היזם הבונה גם ההכנסות במגדל צפויות להיות גבוהות יותר שכן יש אפשרות לשווק אותו כ"מגדל יוקרה". בהיבט זה מגדלים הם סוג של [[מינוף פיננסי|מינוף]] שכן אם מצליחים למכור את הדירות בהן ההכנסה והרווחים גבוהים יותר אבל אם לא מצליחים ההוצאות הגבוהות עלולות לגרום לקבלן הפסדים ניכרים. המינוף הזה הוא מינוף כפול שכן לשם בניית הפרוייקט הקבלן בדרך כלל כבר לוקח הלוואה מהבנקים.  

מבחינת הרשויות יש כמה תמריצים לספק היתרים לבניית מגדלים. סיבה אחת היא כדי למשוך אוכלוסייה חזקה ולהנות מתדמית עירונית יוקרתית. בנוסף בבניה של מגדלי יוקרה יכולה לגרור עליה זמנית בהכנסות העירייה מארנונה. סיבה נוספת להיתרים לבניית מגדלים היא [[שחיתות ברשויות מקומיות בישראל|שחיתות ברשויות המקומיות]] והעדפת אינטרסים של היזם הבונה את המגדלים על פני האינטרס העירוני והאינטרס של רוב הדיירים הפוטנציאלים בדירות מגדלים. זאת כיוון שהמגדלים תורמים להווצרות של [[פקקי תנועה]] מקומיים, ועלולים ליצור בעיות של מחסור בתשתיות עבור תושבי העיר, ובעיות לדיירי המגדל ולשכניו (ראו בהמשך).

מבחינת הרשויות יש כמה תמריצים לספק היתרים לבניית מגדלים. סיבה אחת היא כדי למשוך אוכלוסייה חזקה ולהנות מתדמית עירונית יוקרתית. בנוסף בבניה של מגדלי יוקרה יכולה לגרור עליה זמנית בהכנסות העירייה מארנונה. סיבה נוספת להיתרים לבניית מגדלים היא [[שחיתות ברשויות מקומיות בישראל|שחיתות ברשויות המקומיות]] והעדפת אינטרסים של היזם הבונה את המגדלים על פני האינטרס העירוני והאינטרס של רוב הדיירים הפוטנציאלים בדירות מגדלים. זאת כיוון שהמגדלים תורמים להיווצרות של [[פקקי תנועה]] מקומיים, ועלולים ליצור בעיות של מחסור בתשתיות עבור תושבי העיר, ובעיות לדיירי המגדל ולשכניו (ראו בהמשך).

==מגדלים וצפיפות מגורים==

==מגדלים וצפיפות מגורים==

רופא מדגים כיצד על אותו שטח, ובהקמה של 3 סוגי צורות דיור, ניתן לספק אותו מספר של דירות בגודל זהה.  

רופא מדגים כיצד על אותו שטח, ובהקמה של 3 סוגי צורות דיור, ניתן לספק אותו מספר של דירות בגודל זהה.  

* '''הקמה של מגדל'''-  משאירה לכאורה הכי הרבה שטח פתוח לשימוש הציבור, אבל לרוב השטח הזה אינו משמש את הציבור העירוני, שכן זהו שטח מוצל ולא מזמין שגם נתפס כשטח פרטי. ניתן לבנות שטחים ציבוריים סמוכים למגדל אבל אז צפיפות הבנייה יורדת. יש שתי אפשרויות נוספות של בנייה צפופה.  

* '''הקמה של מגדל'''-  משאירה לכאורה הכי הרבה שטח פתוח לשימוש הציבור, אבל לרוב השטח הזה אינו משמש את הציבור העירוני, שכן זהו שטח מוצל ולא מזמין שגם נתפס כשטח פרטי. ניתן לבנות שטחים ציבוריים סמוכים למגדל אבל אז צפיפות הבנייה יורדת. יש שתי אפשרויות נוספות של בנייה צפופה.  

* '''בנייה של בניינים בני 5 קומות שכל אחד מהם מוקף בחצר פרטית'''. סוג כזה של בנייה מקובל בישראל כאשר הקומה הראשונה היא לרוב קומת עמודים ומשמשת לחנייה. באופן כזה השטח מסביב לביניינים אינו מנוצל כמעט בכלל ואינו מזמין פעילות ציבורית.  

* '''בנייה של בניינים בני 5 קומות שכל אחד מהם מוקף בחצר פרטית'''. סוג כזה של בנייה מקובל בישראל כאשר הקומה הראשונה היא לרוב קומת עמודים ומשמשת לחנייה. באופן כזה השטח מסביב לבניינים אינו מנוצל כמעט בכלל ואינו מזמין פעילות ציבורית.  

* '''[[בנייה מרקמית]] או "מבנה חצר"''' - בנייה בעלת חצר פנימית גדולה ובתים שיש להם "חזית אפס" אל הרחוב (ללא גינה מהצד הקדמי של הבניין). זהו פתרון שמקובל בחלק מהערים העתיקות באירופה. באופן כזה מתקבל שטח פתוח דומה לזה של בנייה מקובלת בישראל, אבל השטח הפתוח הוא נגיש ונעים יותר לשהייה יחסית למגדלים ולחצר שמקיפה את הבית מכל צדדיו.

* '''[[בנייה מרקמית]] או "מבנה חצר"''' - בנייה בעלת חצר פנימית גדולה ובתים שיש להם "חזית אפס" אל הרחוב (ללא גינה מהצד הקדמי של הבניין). זהו פתרון שמקובל בחלק מהערים העתיקות באירופה. באופן כזה מתקבל שטח פתוח דומה לזה של בנייה מקובלת בישראל, אבל השטח הפתוח הוא נגיש ונעים יותר לשהייה יחסית למגדלים ולחצר שמקיפה את הבית מכל צדדיו.

==השפעות סביבתיות וחברתיות==

==השפעות סביבתיות וחברתיות==

===צריכת אנרגיה===

===צריכת אנרגיה===

מגדלים באופן כללי מעודדים צריכה גבוה יותר של [[אנרגיה]] בעיקר בהקשרים של מיזוג אוויר, הובלת מים ותחזוקת מערכות מורכבות. כדי לבנות בניין גבוה שיעמוד בעומסי המשקל והרוחות יש צורך להקים שלד חזק ככל האפשר (בדרך כלל כזה הבנוי מפלדה ובטון) ולנסות להוריד את משקל הבניין ככל האפשר - כלומר לבנות כמה שיותר אלמנטים של מעטפת הבניין מחומרים קלים יחסית כמו זכוכית ואלומיניום ולא מקיר אבן. הבעיה היא שחומרים אלה הם בעלי בידוד גרוע והזכוכית יוצרת גם "אפקט חממה" בתוך הבניין כך שיש צורך להשתמש הרבה יותר במיזוג אוויר יחסית לבנייה נמוכה יותר. בבניני מגורים השימוש בזכוכית נמוך יותר יחסית לבנייה משרדית אבל עדיין יש תמריץ להגדיל ככל האפשר את החלונות בבניין כדי להקל על העומס המופעל על שלד הבניין.  

מגדלים באופן כללי מעודדים צריכה גבוה יותר של [[אנרגיה]] בעיקר בהקשרים של מיזוג אוויר, הובלת מים ותחזוקת מערכות מורכבות. כדי לבנות בניין גבוה שיעמוד בעומסי המשקל והרוחות יש צורך להקים שלד חזק ככל האפשר (בדרך כלל כזה הבנוי מפלדה ובטון) ולנסות להוריד את משקל הבניין ככל האפשר - כלומר לבנות כמה שיותר אלמנטים של מעטפת הבניין מחומרים קלים יחסית כמו זכוכית ואלומיניום ולא מקיר אבן. הבעיה היא שחומרים אלה הם בעלי בידוד גרוע והזכוכית יוצרת גם "אפקט חממה" בתוך הבניין כך שיש צורך להשתמש הרבה יותר במיזוג אוויר יחסית לבנייה נמוכה יותר. בבנייני מגורים השימוש בזכוכית נמוך יותר יחסית לבנייה משרדית אבל עדיין יש תמריץ להגדיל ככל האפשר את החלונות בבניין כדי להקל על העומס המופעל על שלד הבניין.  

בנוסף, בקומות גבוהות יש בעיה לאפשר פתיחת חלונות, או אלמנטים מחוץ לבניין כמו מזגנים ולכן כדי לאוורור ולקרר את הבניין יש צורך במיזוג מרכזי יקר ומסובך.  

בנוסף, בקומות גבוהות יש בעיה לאפשר פתיחת חלונות, או אלמנטים מחוץ לבניין כמו מזגנים ולכן כדי לאוורור ולקרר את הבניין יש צורך במיזוג מרכזי יקר ומסובך.  

ברחבי העולם נעשים נסיונות של מתכננים שונים כדי ליצור מגדלים "ירוקים" יותר שהם חסכוניים יותר במים ובחשמל.  

ברחבי העולם נעשים ניסיונות של מתכננים שונים כדי ליצור מגדלים "ירוקים" יותר שהם חסכוניים יותר במים ובחשמל.  

===השפעה על מערכות מים===

===השפעה על מערכות מים===

פרופסור רחל אלתרמן מהטכניון, טוענת כי מגדלים אלה סובלים מבעיה מובנית והיא עלויות תחזוקה גבוהות יותר יחסית לבנייני מגורים נמוכים יותר, לדוגמה בתחזוקת מעטפת הבניין, מעליות, מיזוג אוויר, מערכות מים, כיבוי אש ועוד.  

פרופסור רחל אלתרמן מהטכניון, טוענת כי מגדלים אלה סובלים מבעיה מובנית והיא עלויות תחזוקה גבוהות יותר יחסית לבנייני מגורים נמוכים יותר, לדוגמה בתחזוקת מעטפת הבניין, מעליות, מיזוג אוויר, מערכות מים, כיבוי אש ועוד.  

בדרך כלל מצטרפת לעלות הכלכלית הגבוהה בעיה נוספת של  [[מוצר ציבורי]] או [[הטרגדיה של נחלת הכלל]] שבה השכנים הרבים שגרים בבניין אינם ששים להשתתף בעלויות התחזוקה ומנסים להטיל את העלויות על דיירים עתידיים של הבניין, כך שאיכות המערכות המשמשות את הבניין הולכת ומתדרדרת. בעיה זו קיימת באופן מיוחד כאשר מדובר על בניית בניינים למעמד בינוני ומטה וכאשר אין תקני בנייה ותחזוקה מחמירים. בנייני גבוהים רבים הופכים באופן כזה לסלאמס. אלתרמן הוציעה דוח מיוחד בנושא בשם "מגדלים כושלים" בשנת 2009.

בדרך כלל מצטרפת לעלות הכלכלית הגבוהה בעיה נוספת של  [[מוצר ציבורי]] או [[הטרגדיה של נחלת הכלל]] שבה השכנים הרבים שגרים בבניין אינם ששים להשתתף בעלויות התחזוקה ומנסים להטיל את העלויות על דיירים עתידיים של הבניין, כך שאיכות המערכות המשמשות את הבניין הולכת ומתדרדרת. בעיה זו קיימת באופן מיוחד כאשר מדובר על בניית בניינים למעמד בינוני ומטה וכאשר אין תקני בנייה ותחזוקה מחמירים. בנייני גבוהים רבים הופכים באופן כזה לסלאמס. אלתרמן הוציאה דוח מיוחד בנושא בשם "מגדלים כושלים" בשנת 2009.

===פרטיות והון חברתי===

===פרטיות והון חברתי===

===השפעות על תשתיות עירוניות ותחבורה===

===השפעות על תשתיות עירוניות ותחבורה===

מעבר לבניין עצמו, הוספת כמות גבוהה של תושבים לעיר קיימת עלולה ליצור בעיות שונות לתושבים הקיימים. כאשר התחבורה מבוססת על [[תחבורה ציבורית]] או [[תחבורת אופניים]] הגדלת הצפיפות יכולה להיות דבר חיובי כי היא מגדילה את כמות המשתמשים ויכולה להוזיל עלויות ולהגביר תדירות של קווי אוטובוס. עם זאת, במדינות כמו ישראל שנעשענות על [[תכנון מוטה רכב פרטי|תחבורת רכב פרטי]] פרוש הדבר הגדלה של [[חנייה|מצוקת החנייה]] ו[[פקקי התנועה]] בעיר.  

מעבר לבניין עצמו, הוספת כמות גבוהה של תושבים לעיר קיימת עלולה ליצור בעיות שונות לתושבים הקיימים. כאשר התחבורה מבוססת על [[תחבורה ציבורית]] או [[תחבורת אופניים]] הגדלת הצפיפות יכולה להיות דבר חיובי כי היא מגדילה את כמות המשתמשים ויכולה להוזיל עלויות ולהגביר תדירות של קווי אוטובוס. עם זאת, במדינות כמו ישראל שנשענות על [[תכנון מוטה רכב פרטי|תחבורת רכב פרטי]] פרוש הדבר הגדלה של [[חנייה|מצוקת החנייה]] ו[[פקקי התנועה]] בעיר.  

היבט נוסף הוא שכאשר מוסיפים כמות של תושבים לעיר קיימת יש צורך להוסיף מבני ציבור ותשתיות עירוניות שונות כגון גני ילדים, בתי ספר, מרפאות, תחנות משטרה, גני משחקים וכדומה. הקמה ותחזוקה זו דורשת שטחים נוספים וכסף להקמה ולתחזוקה שבאים מתשלום המיסים והארנונה של העסקים והתושבים הקיימים בעיר.  

היבט נוסף הוא שכאשר מוסיפים כמות של תושבים לעיר קיימת יש צורך להוסיף מבני ציבור ותשתיות עירוניות שונות כגון גני ילדים, בתי ספר, מרפאות, תחנות משטרה, גני משחקים וכדומה. הקמה ותחזוקה זו דורשת שטחים נוספים וכסף להקמה ולתחזוקה שבאים מתשלום המיסים והארנונה של העסקים והתושבים הקיימים בעיר.  

השפעת המגדלים על הכנסות העירייה היא מורכבת. מצד אחד תוספת תושבים יכולה להגדיל את מספר משלמי הארונונה ואת מספר הלקוחות של עסקים עירוניים ולכן להעלות את הכנסות העיר. מצד שני יש לעיר יותר עלויות הכרוכות בתחזוקת מבני ציבור. בטווח ארוך יותר, עם הזמן עלולים המגדלים להפוך לסלאמס ולהוות גורם שירתיע תושבים אחרים מלהתגורר באיזור.

השפעת המגדלים על הכנסות העירייה היא מורכבת. מצד אחד תוספת תושבים יכולה להגדיל את מספר משלמי הארנונה ואת מספר הלקוחות של עסקים עירוניים ולכן להעלות את הכנסות העיר. מצד שני יש לעיר יותר עלויות הכרוכות בתחזוקת מבני ציבור. בטווח ארוך יותר, עם הזמן עלולים המגדלים להפוך לסלאמס ולהוות גורם שירתיע תושבים אחרים מלהתגורר באיזור.

===בנייה בת קיימא===

===בנייה בת קיימא===

* [[הסיבות לעליית מחירי הדיור בישראל]]

* [[הסיבות לעליית מחירי הדיור בישראל]]

* [[בנייה ירוקה]]

* [[בנייה ירוקה]]

==קישורים חיצוניים==

==קישורים חיצוניים==

* [http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3510455,00.html באקדמיה לא משתכנעים: "מגדלים זה רק לאלפיון העליון"] שירלי ששון-עזר, כלכליסט, 07.03.11

* [http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3510455,00.html באקדמיה לא משתכנעים: "מגדלים זה רק לאלפיון העליון"] שירלי ששון-עזר, כלכליסט, 07.03.11

* [http://www.haaretz.co.il/gallery/architecture/1.1919572 האם מגדלי המגורים הם הפתרון למצוקת הדיור?] קשת רוזנלבום, הארץ, 03.02.2013

* [http://www.haaretz.co.il/gallery/architecture/1.1919572 האם מגדלי המגורים הם הפתרון למצוקת הדיור?] קשת רוזנלבום, הארץ, 03.02.2013

* [http://yodannotes.files.wordpress.com/2013/10/d79ed79bd795d79f-d7a9d797d7a8d799d7aa-d7a6d7a4d799d7a4d795d7aa-d791d7a0d799d799d794-d792d791d795d794d794-d795d794d79ed7a8d797d791-d794.pdf צפיפות, בנייה גבוהה, והמרחב הציבורי - כמה מיתוסים שכדאי לנפץ] , ד"ר יודן רופא, שחרית, 2013

* [http://yodannotes.files.wordpress.com/2013/10/d79ed79bd795d79f-d7a9d797d7a8d799d7aa-d7a6d7a4d799d7a4d795d7aa-d791d7a0d799d799d794-d792d791d795d794d794-d795d794d79ed7a8d797d791-d794.pdf צפיפות, בנייה גבוהה, והמרחב הציבורי - כמה מיתוסים שכדאי לנפץ], ד"ר יודן רופא, שחרית, 2013

* [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4447324,00.html מגדלים לא לעשירים בלבד? זה אפשרי] יורם אסידון, 30.10.13 ynet

* [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4447324,00.html מגדלים לא לעשירים בלבד? זה אפשרי] יורם אסידון, 30.10.13 ynet

* [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4489785,00.html עלינו גבוה מדי? קדחת המגדלים של ישראל] אלפי שאולי, ynet 21.02.14  

* [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4489785,00.html עלינו גבוה מדי? קדחת המגדלים של ישראל] אלפי שאולי, ynet 21.02.14  

* [http://blog.worldarchitecturenews.com/?p=2901 בחינת הקיימות של בניינים גבוהים] מטרו בלוג

* [http://blog.worldarchitecturenews.com/?p=2901 בחינת הקיימות של בניינים גבוהים] מטרו בלוג

* [http://www.theatlantic.com/magazine/archive/2011/03/how-skyscrapers-can-save-the-city/308387/ איך גורדי שחקים יכולים להציל את העיר] Edward Glaeser, אטלנטיק, 2011

* [http://www.theatlantic.com/magazine/archive/2011/03/how-skyscrapers-can-save-the-city/308387/ איך גורדי שחקים יכולים להציל את העיר] Edward Glaeser, אטלנטיק, 2011

[[קטגוריה:דיור]]

[[קטגוריה:דיור]]

[[קטגוריה:אנרגיה]]

[[קטגוריה:אנרגיה]]

[[קטגוריה:עירוניות מתחדשת]]

[[קטגוריה:עירוניות מתחדשת]]