47,332
עריכות
שינויים
אין תקציר עריכה
כדי לפתור את [[כיצד ניתן להוריד את מחירי הדיור בישראל?|בעיית מחירי הדירות בארץ]] ביעילות, צריך להבין קודם '''מדוע מחירי הדירות בארץ גבוהים?''' הדף הזה יהווה אוסף של מידע. הוא יבנה מתוך מידע הקיים באינטרנט, ונבנה על ידי הציבור. בהמשך יש לשאוף לסמך את הכל במידע אמין, כדי שנוכל לקבל החלטות מהימנות. אנא הוסיפו יחוסים מהימנים עד כמה שניתן.
כדי לפתור את [[דיור בישראל|בעיית מחירי הדירות בארץ]] ביעילות, צריך להבין קודם '''מדוע מחירי הדירות בארץ גבוהים?''' ראו גם [[סיבות לעליה במחירי המחיה בישראל|עליית מחירי המחיה בישראל]]
את הסיבות המשפיעות על מחירי הדיור בארץ ניתן לחלק לסיבות המשפיעות על ההיצע ועל הביקוש. [[גידול אוכלוסיית ישראל]] יחד עם גורמים נוספים גורמים לעליית הביקוש לדירות נוספות. מצד שני יש גורמים אחרים המגבילים את ההיצע מצד אחד או גורמים לו להפוך ליקר יותר. בין גורמים אלה ניתן לפרק את הגורמים המשפיעים על עלות הקרקע ועל עלות בניית הדירות. היבט נוסף הוא מיסוי של קרקעות ושל דירות שתורם לכך שבניית דירות חדשות, וכן קנייה ומכירה של דירות היא דבר יקר יותר.
==נתונים על עליית המחיר ==
==נתונים על עליית המחיר ==
[[תמונה:Housing prices in israel.png|left|thumb|400px|הגורמים וההשלכות של עליית מחירי הדיור בתרשים אחד, כ[[מערכת מורכבת]] בעלת [[לולאות משוב]].]]
[[תמונה:Housing prices in israel.png|left|thumb|400px|הגורמים וההשלכות של עליית מחירי הדיור בתרשים אחד, כ[[מערכת מורכבת]] בעלת [[לולאות משוב]].]]
שוק הדיור בישראל מתחלק למעשה ל-3 תתי שווקים. שוק הדיור בפריפרייה, שוק הדיור במרכז ושוק הדיור של דירות היוקרה. מבחינה של עלות הדירות במונחים ריאלים ממוצעים, שוק הדיור כולו מתנהג באופן מחזורי. בשנים 1994-1997 היתה עליה בשוק הדיור. בין השנים 1997-2007 היתה ירידה במחירי הדיור ומאז 2007 יש עליה חדה במחירי הדיור. עם זאת, מגמה זו עלולה להטעות, הדיור באיזור המרכז התייקר והלך, ועימו מגמה של הגירת אוכלוסייה מהפריפרייה לאיזור המרכז.
שוק הדיור בישראל מתחלק למעשה ל-3 תתי שווקים. שוק הדיור בפריפרייה, שוק הדיור במרכז ושוק הדיור של דירות היוקרה. מבחינה של עלות הדירות במונחים ריאלים ממוצעים, שוק הדיור כולו מתנהג באופן מחזורי. בשנים 1994-1997 היתה עליה בשוק הדיור. בין השנים 1997-2007 היתה ירידה במחירי הדיור ומאז 2007 יש עליה חדה במחירי הדיור. עם זאת, מגמה זו עלולה להטעות, הדיור באיזור המרכז התייקר והלך, ועימו מגמה של הגירת אוכלוסייה מהפריפרייה לאיזור המרכז.
מאז 2007 ועד 2011 עלו מחירי הדיור בממוצע בשיעור של כ-60%. לפי שר האוצר, יובל שטייניץ הסיבה לעלייה זו היא שפחות מידי דירות נבנו יחסית לביקוש, בתקופה שבין 2001 לבין 2009. [http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3525351,00.html]
מאז 2007 ועד 2011 עלו מחירי הדיור בממוצע בשיעור של כ-60%. לפי שר האוצר, יובל שטייניץ הסיבה לעלייה זו היא שפחות מידי דירות נבנו יחסית לביקוש, בתקופה שבין 2001 לבין 2009. [http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3525351,00.html]
==סיבות דמוגרפיות==
==גורמים המשפיעים על הביקוש לדיור==
===גידול אוכלוסיה===
===גידול אוכלוסיה===
{{הפניה לערך מורחב|גידול אוכלוסיית ישראל}}
{{הפניה לערך מורחב|גידול אוכלוסיית ישראל}}
ישראל היא אחת המדינות המערביות שבה יש [[גידול אוכלוסיית ישראל|גידול מתמיד באוכלוסיה]]. גם יחסית למדינות עניות יותר, ישראל במקום "מכובד" הן במובן של צפיפות, צפיפות "אמיתית" (גודל האוכלוסיה יחסית לגודל השטח הניתן לעיבוד חקלאי) וגם במובן של גידול האכולוסיה השנתי.
ישראל היא אחת המדינות המערביות שבה יש [[גידול אוכלוסיית ישראל|גידול מתמיד באוכלוסיה]]. גם יחסית למדינות עניות יותר, ישראל במקום "מכובד" הן במובן של צפיפות, צפיפות "אמיתית" (גודל האוכלוסיה יחסית לגודל השטח הניתן לעיבוד חקלאי) וגם במובן של גידול האכולוסיה השנתי.
גידול האוכלוסיה, במדינה שגם ככה היא צפופה יחד עם גורמים אחרים (ראו סעיף תחבורה בהמשך), תורם תרומה משמעותית לעליית מחירי הקרקע. בישראל עלות הקרקע מהווה בין חצי לשני שליש מעלות הדירה. אם ישראל מכפילה את כמות האוכלוסיה שלה כל 33 שנה, פרוש הדבר שכל 33 שנה, יש צורך לבנות כמות דירות שמתאימה לסך כל הדירות שנבנו כאן מאז ומעולם. דבר זה תורם תרומה היסטורית וארוכת שנים לגידול במחיר הדיור. אם סמוך להקמת המדינה נדרשו מספר שנות עבודה של פועל כדי לקנות דירה, כיום נדרשת משפחה בעלת הכנסה ממוצעת לזמן עבודה של כ-20-30 שנה כדי לקנות דירה.
לפי התאחדות הקבלנים, יש צורך בתוספת של בבניה של כ-40,000 יחידות דיור בשנה כדי לסגור את הפער בין ביקוש להיצע. בגלל גידול האוכלוסיה נתון זה צריך לגדול מדי שנה (בממוצע רב שנתי). אם גידול האוכלוסיה היה יורד ל-0, היתה הקטנה משמעותית של הגידול בביקוש לבתים - היו נשארים היבטים אחרים של גידול בביקוש כמו קניית בתים על ידי כסף חם מקומי או עולמי בנסיון ליצור השקעה, בניית בתים חדשים במקום בתים ישנים שהתבלו, וגידול בגלל צרכנים שרוצים להגדיל את מספר החדרים בדירות שלהם. ועדיין סביר שרוב הגורמים האלה מתגדמים לעומת הגידול בביקוש בגלל גידול האוכלוסין.
===עליה בשיעור הגירושין ובמשפחות חד הוריות===
בישראל, כמו במדינות מערביות אחרות, יש גידול חד באחוז המשפחות המתגרשות. כמו כן יש גידול במשפחות חד הוריות. אחוז גירושין גדל גורם להגדלת הביקוש לדירות. שכן במקום דירת 3-4 חדרים למשפחה של 4 נפשות, לאחר הגירושין צורך ב-2 דירות, אחת בעלת חדר אחד לפחות (ולרוב 2 חדרים) והשניה בת 2-3 חדרים. יש צורך להכפיל חדרים כמו מטבח, שירותים, שטחי שירות, ועוד שטחים ציבוריים (כמו מעלית, חדרי מדרגות וכו'). מסיבה זו הגדלת אחוז הגירושין נחשבת לגורם ידוע בקרב גורמי נדל"ן כסיבה לעלייה במחירי הדיור. [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4096357,00.html]
==דירות כהשקעה וסיבות פיננסיות==
יש סיבות פיננסיות רבות הגורמות לכך שיש ביקוש גדול לדירות.
===חוסר אטרקטביות של אפיקי השקעה אחרים ===
אזרח ישראלי שהרוויח כסף או שלקח הלוואה, יכול לבחור להשקיע אותו במספר אפיקי השקעה - לקנות [[מניות בבורסה]], לקנות אג"ח מדינה או קונצרני, לשים את הכסף בבנק או בתוכנית חסכון (שבתורם יתנו הלוואות או ישקיעו בעצמם - דבר שמחזיר אותנו לאפיקי ההשקעה האחרים).
האפיקים של השקעות בבורסה ושל החזקת הככסף כפקדון בבנק הם לא יעילים בישראל. [[בנקאות בישראל|שני בנקים גדולים]] ([[בנק הפועלים]] ו[[בנק לאומי]]) [[אוליגופול|שולטים במעל 60% משוק הבנקאות]] וגורמים לכך שאין תחרות, שחסכון בבנק הוא אפיק השקעה לא משתלם במיוחד.
האפיק של השקעה בבורסה או בקרן השקעות בעייתי בישראל בגלל ריכוזיות [[שוק ההון בישראל]]. בעלי השליטה בחברות ממנים [[דירקטורים צולבים]], לוקחים הלוואות ב[[מינוף פיננסי|מינוף גבוה]] (ובשנים האחרונות לא מהססים לא להחזיר את הכסף לציבור - ראו מקרה טאו), ומגלגלים את העלויות שלהם על החוסכים הקטנים ועל מי שמשקיע את כספו דרך קרנות הפנסיה וקרנות. ברוקרים ומנהלים של קרנות נאמנות ו[[פנסיה בישראל|פנסיה]] מקורבים אף הם לצלחת וגורמים לכך שגם מי שמושקע בבורסה דרך קרן הפנסיה או ההשתלמות שלו , מפסיד כסף רב לטובת בעלי ההון. בנוסף עמלות הניהול בקרנות גבוהות מאד וגורמות לכדאיות נמוכה יותר של השקעות כאלה. [http://www.themarker.com/markerweek/1.662635] [http://www.themarker.com/markerweek/1.662656]
האפיקים שנשאר פתוחים בפני משקיע ישראלי הם השקעה במניות בחו"ל, השקעה בסחורות, והשקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל. השקעה בחו"ל בנדל"ן או במניות דורשת מעקב וידע, וחשופה לשינויים בשער המטבע. השקעה בסחורות היא רבת סיכונים. יחסית לעמיתיו בחו"ל, הגיוני שהחוסך הישראלי ישקיע יותר בשוק הנדל"ן, מה גם שבגלל הסיבות האחרות (גידול אוכלוסיה וספקולציה של שאר המשקיעים בתחום) יש עליה רבת שנים במחירי הדירות בעיקר במרכז הארץ. השקעת היתר בנדל"ן תורמת לעליית הביקוש לנדל"ן ולכן מובילה לעלייה נוספת במחירי הדירות.
===ספקולציה על מחירי הדירות (מצד משקיעים)===
המצב של עלייה ארוכת טווח במחירי הדירות והקרקע ידועה היטב למשפחות עמידות ועשירות בישראל. משפחות רבות התעשרו בזכות קרקע שקיבלו במקרה במתנה מהמדינה בצהלה, או ברמת אביב, או קנו בזיל הזול בעבר. במצב זה אנשים מוכנים להשקיע מאמצים רבים כדי לקנות דירות, משום שיש לכולם ציפיה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. (המנגנון הבסיסי הוא עלייה המחירים בגלל שהביקוש ממשיך לגדול עם הגידול באוכלוסיה, בעוד שהשטח אינו גדל). הציפיה מתממשת ויוצרת גל חדש של ציפיות להמשך העליות.
החשיבות של קניית דירה כדי גורמת לאנשים לקחת משכנתא גבוהה. דבר זה גורר מצב שבו מצד אחד יש ביקוש גבוה לדירות, ומצד שני חצי מהמחיר שמשלמים על הדירה הוא בעצם החזר חוב המשכנתא. דבר זה בתורו מעודד את הבנקים לתת משכנתא נמוכה - דבר שדוחף עוד יותר את מחיר הדירות.
במאמר בדה-מרקר נטען כי מחצית מהדירות נקנו על ידי משקיעים, דבר שהביא לעליית מחירים<ref>[http://www.themarker.com/realestate/1.670311 המספרים שמאחורי מחאת הדיור: המשקיעים התעשרו - ורכשו יותר ממחצית הדירות בת"א, דה מרקר, 18 ליולי 2011]</ref>.
===מתן אשראי גבוה וריבית נמוכה===
כיום הציבור מקבל אשראי גבוה, והדבר מתבטא ביכולת קנייה הגדולה מיכולותיו של הציבור. כתוצאה מכך עולים מחירי הדיור, וכך למעשה נכנס הציבור הרחב לחובות אשראי יותר ויותר גבוהים. הגבלת האשראי, תאפשר למשק להתאזן לכוח הקניה האמיתי, אם כי במחיר האטה במשק ואבטלה גואה<ref>[http://www.realestatetoday.co.il/%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%92%D7%91%D7%95%D7%94%D7%99%D7%9D-%D7%9E%D7%93%D7%99-%D7%96%D7%94-%D7%94%D7%96%D7%9E%D7%9F-%D7%9C%D7%97%D7%A9%D7%91%D7%95%D7%9F-9134/ נדלן היום]</ref>.
ד"ר ירון זליכה, מתריע כי בנק ישראל שומר על רבית נמוכה, שעוזרת לו לקנות מט"ח. כתוצאה מכך ריבית הפריים נמוכה, והמשכנתאות זולות. כתוצאה מכך, יש כסף רב בשוק, שיוצר עלית מחירי דירות<ref>[http://www.themarker.com/markets/1.585714 דה - מרקר 22 לאוקטובר ]2010</ref>. גם נגיד בנק ישראל מודע לנזק של ריבית נמוכה על שוק הדיור. מצד שני, ריבית גבוה מושכת לישראל כסף זר (של ספקולנטים שרוצים להרוויח מהריבית הישראלית יחסית לריבית במדינות אחרות), ודבר זה גורם לשער גבוה של השקל מול הדולר והיורו. שער דולר נמוך מקשה על הייצואנים לייצא שכן ההוצאות שלהם הם בשקלים והרווחים שלהם הם בדולרים.
===גידול באי השוויון הכלכלי===
{{הפניה לערך מורחב|אי שוויון בישראל}}
בעשורים האחרונים גדלו מאד [[הפערים הכלכליים בישראל]]. בתוך כ 2 עשורים ישראל הפכה מאחת המדינות המערביות [[אי שוויון כלכלי|השוויוניות ביותר]] לאחת המדינות המערביות בעלות הפערים הגדולים ביותר.
יש סיבות שונות לגידול בפער הכלכלי בישראל. בינהן [[גלובליזציה]], אי שוויון בהשכלה, [[אי שוויון בתחבורה]] [[שחיתות]] ובעיות הקשורות בשוק ההון, [[כלכלה ריכוזית]] המנוהלת על ידי כמה טייקונים, [[מיסוי רגרסיבי]], ועוד.
בחברה שבה יש אי שוויון גדול, ייתכן מנגון של "אינפלציה פנימית" כלומר ירידה בכוח הקניה של כספם של רוב האנשים על ידי מנגנון שונה מאשר אינפלציה של הדפסת כסף אלא על ידי הגדלת אי השוויון.
בהקשר של דיור המנגנון הזה יכול לפעול כך - קבוצה של מיעוט קטן מרוויחה סכומים גדולים של כסף. הסיבות הן כניסה של כסף זר (בגלל ריבית גבוהה), כניסה של משקיעים מחו"ל (לדוגמה יהודי צרפת), ספקולנטים זרים, הטייקונים שהרווחיו כסף על ידי ניצול מונופולים בישראל ועל ידי השקעות וספקולציות בחו"ל, מנהלים בכירים בחברות של טייקונים ועוד. הגידול בכמות הכסף של אוכלוסיה זו פרושה שיש להם כסף רב להשקעות ולקניה - ולכן קבוצה זו מעלה את הביקוש בשוק הנדל"ן - הן את הביקוש לדירות יוקרה והן את הביקוש לדיור כללי ולקרקע (כהשקעה)- דבר שמעלה את מחיר הדיור.
במקביל, השכר הראלי של רוב האולכוסיה לא גדל בקצב של מחירי הדיור - כך שההכנסה הראלית של הישראלי הממוצע ובעיקר של הישראלי השכיח יורדת ביחס למחירי הדירות. למעשה רוב האזרחים נפגעים מעליית מחירי הדיור הן בגלל עליית דמי השכירות והן בגלל שעליית הרנטה מייקרת את המוצרים והשירותים שהם קונים בעיר. דבר זה מגדיל עוד יותר את הפערים כפי שמוסבר בסעיף של "משוב חוזר של מחירי דיור וגידול בפערים".
===משוב חוזר של מחירי דיור גבוהים וגידול בפערים===
סיבה חשובה לגידול בפערים הכלכליים היא עליית מחירי הדיור. מעלייה כזו נהנים מי שיש בבעלותם דירות או שהם קונים דירות נוספות. בדרך כלל בעלי הדירות נמנים על המעמדות העשירים יותר בחברה. יש מספר משפחות ואנשים שיש להם עשרות ומאות דירות בבעלותם, והם מרווחים עליה רנטה. במקביל, המעמדות העניים יותר צריכים לשכור דירות, כי אין להם גישה למשכנתא משתלמת, או כי אין להם הכנסה יציבה להחזקת משכנתא כזו. במקביל הדירות שבבעלותם אם בכלל הם בפריפריה ולכן השפעתם על שוק הדירות בשווקים החמים והמשתלמים יותר זניחה.
עבור שוכרי הדירות עליית מחירי הדירות פרושה הגדלת ההוצאות והרעת מצבם. במקביל עליית מחירי הדירות דוחקת ישראלים עניים יותר הרחק מהעיר וכך פוגעת באפשרויות הפרנסה שלהם. זה המנגנון שבו עליית מחירי הדירות מגדילה את הפערים הכלכליים בישראל. כפי שמוסבר בסעיף אחר, הגידול בפערים דוחף למעלה את מחירי הדירות במונחים ראליים עבור רוב האוכלוסיה.
הגידול בפערים הכלכליים יכול בתורו לגרור עלייה במחירי הדירות (עד גבול מסויים). הגדלת כמות העניים היחסיים פרושה הקטנת אחוז האנשים שיכולים להרשות לעצמם לקנות דירה. דבר זה פרושו שאחוז השוכרים בשוק גדל, ןלכן גידול בשוק להשכרת דירות. דבר זה גורר הגדלת הרנטה על החזקת דירה ולהגדלת הביקוש מצד מי שיכול לקנות דירה.
===כסף חם עולמי===
לפי [[מייקל רובות'אם]] אחת הסיבות המרכזיות לעליית מחירי הנדל"ן בארצות הברית ובבריטניה לפני משבר הסאב-פריים היתה כסף חם שמחפש אפיק השקעה. הכוונה לספקולנטים שהרוויחו מיליוני דולרים במשחקים פיננסים שונים כמו סחר בנגזרות, [[מינוף פיננסי]] של נגזרות בשוק הנל"ן האמריקאי, ועוד. ספקולנטים אלה מחפשים השקעות יציבות שישמרו להם על ערך הכסף הקל שהם הרוויחו. אפיק השקעה מרכזי שכזה הוא נדל"ן. היבט אחר הוא בנייה של דירות יוקרה על ידי המתעשרים החדשים. הכסף החם הזה העלה את מחירי הנדל"ן בעיקר במרכזי הערים הגדולות. בועות נדל"ן של כסף חם גורמות לעליות מחירים לא רק בתל אביב אלא בערים רבות נוספות בעולם[http://www.themarker.com/markets/marketmoney/1.630860]
לא ברור כמה מהכסף החם העולמי הגיע גם לארץ, ועד כמה הוא תרם לעליית מחירי הנדל"ן בישראל. דוגמה אחת יכולה להיות קניית הדירות על ידי יהודי צרפת, אלא שקנייה זו קשורה גם לעליה באנטישמיות בצרפת.
==השפעות על מחיר הקרקע==
גידול האוכלוסיה, במדינה שגם ככה היא צפופה יחד עם גורמים אחרים (ראו סעיף תחבורה בהמשך), תורם תרומה משמעותית לעליית מחירי הקרקע. בישראל עלות הקרקע מהווה שליש מעלות הדירות באיזור המרכז ו-10% מעלות הדירות בפריפרייה.[http://www.themarker.com/realestate/1.2038614] עבור בתים צמודי קרקע השפעת מחיר הקרקע כנראה גבוה יותר. אם ישראל מכפילה את כמות האוכלוסיה שלה כל 33 שנה, פרוש הדבר שכל 33 שנה, יש צורך לבנות כמות דירות שמתאימה לסך כל הדירות שנבנו כאן מאז ומעולם. דבר זה תורם תרומה היסטורית וארוכת שנים לגידול במחיר הדיור. אם סמוך להקמת המדינה נדרשו מספר שנות עבודה של פועל כדי לקנות דירה, כיום נדרשת משפחה בעלת הכנסה ממוצעת לזמן עבודה של כ-20-30 שנה כדי לקנות דירה.
;יחס זרם מאגר ומעברי פאזה:
{{הפניה לערך מורחב|תריסר נקודות מינוף}}
{{הפניה לערך מורחב|תריסר נקודות מינוף}}
אם קצב גידול האכולוסיה של ישראל הוא 1.8% בשנה (הקצב בעשור האחרון), אין זה אומר שנצפה שקצב עליית מחירי הדירות יעלה דווקא בקצב זה. הסיבה היא שגורמים שונים במערכת עוברים [[שינוי פאזה]] , כאשר גודל מסויים של זרם מתקרב לתנאים מסויימים שבהם יש [[מעבר סף]].
אם קצב גידול האכולוסיה של ישראל הוא 1.8% בשנה (הקצב בעשור האחרון), אין זה אומר שנצפה שקצב עליית מחירי הדירות יעלה דווקא בקצב זה. הסיבה היא שגורמים שונים במערכת עוברים [[שינוי פאזה]] , כאשר גודל מסויים של זרם מתקרב לתנאים מסויימים שבהם יש [[מעבר סף]].
גם מהירות הנסיעה בכביש נתון יורדת באופן של מעבר סף - מעל כמות מסויימת של כמות מכוניות בשעה מהירות הנסיעה יורדת בצורה תלולה. צפיפות האוכלוסיה והגדלת כמות המינוע גורמים שניהם להגברת בעיית פקקי התנועה ובהתאם לכך להגברת הביקוש למגורים קרוב למרכז. צפיפות אוכלוסין משפיע גם על הנטיה לבנות לגובה ועל היבטים של אי שוויון - ולכן היא גורם מרכזי שמשנה פרמטרים רבים במערכת - לרוב בכיוון של העלאת מחיר הדיור.
גם מהירות הנסיעה בכביש נתון יורדת באופן של מעבר סף - מעל כמות מסויימת של כמות מכוניות בשעה מהירות הנסיעה יורדת בצורה תלולה. צפיפות האוכלוסיה והגדלת כמות המינוע גורמים שניהם להגברת בעיית פקקי התנועה ובהתאם לכך להגברת הביקוש למגורים קרוב למרכז. צפיפות אוכלוסין משפיע גם על הנטיה לבנות לגובה ועל היבטים של אי שוויון - ולכן היא גורם מרכזי שמשנה פרמטרים רבים במערכת - לרוב בכיוון של העלאת מחיר הדיור.
===עליה בשיעור הגירושין ובמשפחות חד הוריות===
===מונופול של המדינה על הקרקע===
בישראל, כמו במדינות מערביות אחרות, יש גידול חד באחוז המשפחות המתגרשות. כמו כן יש גידול במשפחות חד הוריות. אחוז גירושין גדל גורם להגדלת הביקוש לדירות. שכן במקום דירת 3-4 חדרים למשפחה של 4 נפשות, לאחר הגירושין צורך ב-2 דירות, אחת בעלת חדר אחד לפחות (ולרוב 2 חדרים) והשניה בת 2-3 חדרים. יש צורך להכפיל חדרים כמו מטבח, שירותים, שטחי שירות, ועוד שטחים ציבוריים (כמו מעלית, חדרי מדרגות וכו'). מסיבה זו הגדלת אחוז הגירושין נחשבת לגורם ידוע בקרב גורמי נדל"ן כסיבה לעלייה במחירים. [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4096357,00.html]
קרקע כאמור, היא המרכיב המרכזי בעלות הדירה בישראל. מנהל מקרקעי ישראל אחראי על הקצאת רוב הקרקעות בישראל. זהו מונופול. הטענה הכלכלית לגבי מונופולים היא שהם רוצים למכור מעט יחידות וביוקר. בנוסף יש טענה כי לממשלה יש אינטרס למחירי נדל"ן גבוהים בגלל שהדבר מוביל להגדלת ההכנסה ממיסים (אם כי לדבר זה יש גם צד שני - הפסד מיסים בגלל שפחות אנשים קונים דירה, וגם בגלל שיש התמרמרות ציבורית בנושא). לממשלה ולמפלגות יש השפעה ניכרת על מנהל מקרקעי ישראל. טענות אלה מתגבשות לכדי טענה כי מנהל מקרקעי ישראל מספק פחות מידי קרקע לבניה וכך שומר את מחיר הקרקע גבוה באופן מלאכותי. ראו לדוגמה את טענות של הכלכלן העירוני נחמן שלף בתגובות [http://www.tlv1.co.il/?p=4928]
==בניית דירות גדולות יותר==
===מכרזים של מנהל מקרקעי ישראל===
נשיא התאחדות הקבלנים, ניסים בובליל, טוען כי סיבה אחת ליוקר הדיור היא שיטת המכרזים של מנהל מקרקעי ישראל. המנהל מפרסם מכרז על קרקע והזוכה הוא מי שמציע את המחיר הגבוה ביותר על הקרקע. דבר זה יוצר לחץ מתמיד לעליית מחירי הקרקעות. התאחדות הקבלנים קוראת לשנות את שיטת המכרזים (למה?)[http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3399305,00.html]
===העדר תחבורה ציבורית טובה ===
===העדר תחבורה ציבורית טובה ===
אתם רוצים לגור במרכז, כי שם העבודה ושם החיים. אבל שם יקר, יקר מאוד. אז למה לא לקנות דירה בנהריה או בלוד<ref>[http://www.kitesite.co.il/phpbb3/viewtopic.php?f=1&t=76726&start=0 משתמש DeKine באתר ]kiteSite</ref>
מה פתאום נהריה, נהריה זה שעתיים נסיעה ברכבת מתל אביב לכל כיוון, והנסיעה עולה כשמונים שקל. אבל תתארו לעצכם אוטופיה: תארו לעצכם שנסיעה מנהריה לתל אביב היתה נמשכת חצי שעה. חצי שעה. האם אז הייתם שוקלים לגור בנהריה? בטח, הלא רק כניסה לתל אביב מהרצליה לוקחת יותר מחצי שעה. הלא המרחק בין נהריה לתל אביב הוא בסך הכל 150 ק"מ. רכבות מודרניות עושות את זה בחצי שעה. בסין לוקח שנה וחצי להקים רכבת מהירה כזו. בתאילנד לוקח שנתיים להקים רכבת קלה במרכז בנגקוק.
מה פתאום נהריה, נהריה זה שעתיים נסיעה ברכבת מתל אביב לכל כיוון, והנסיעה עולה כשמונים שקל. אבל תתארו לעצכם אוטופיה: תארו לעצכם שנסיעה מנהריה לתל אביב היתה נמשכת חצי שעה. חצי שעה. האם אז הייתם שוקלים לגור בנהריה? בטח, הלא רק כניסה לתל אביב מהרצליה לוקחת יותר מחצי שעה. הלא המרחק בין נהריה לתל אביב הוא בסך הכל 150 ק"מ. רכבות מודרניות עושות את זה בחצי שעה. בסין לוקח שנה וחצי להקים רכבת מהירה כזו. בתאילנד לוקח שנתיים להקים רכבת קלה במרכז בנגקוק.
מסיבות אלה, נהוג במקומות רבים בעולם לא להסתכל רק על מחיר הדיור לבדו, אלא גם על מחיר הדיור +מחיר התחבורה יחד. [http://www.tlv1.co.il/?p=4958] מגורים בפרברים לדוגמה יכולים לספק קרקע זולה, אבל הם מייקרים את הוצאות התחבורה.
מסיבות אלה, נהוג במקומות רבים בעולם לא להסתכל רק על מחיר הדיור לבדו, אלא גם על מחיר הדיור +מחיר התחבורה יחד. [http://www.tlv1.co.il/?p=4958] מגורים בפרברים לדוגמה יכולים לספק קרקע זולה, אבל הם מייקרים את הוצאות התחבורה.
===פרבור===
===פרבור===
{{הפניה לערך מורחב|פרבור בישראל}}
{{הפניה לערך מורחב|פרבור בישראל}}
[[תמונה:Suburbia by David Shankbone.jpg|left|thumb|300px|[[פרבור|פרבר אמריקאי]] טיפוסי המדגים את הצפיפות הנמוכה והבזבזנית בשטח של מגורים בפרבר. כדי לספק שירותים כמו תחבורה, ביוב או שיטור יש צורך לפרוס שירותים אלה פני שטח רחב דבר הגורם לייקור שלהם]]
[[תמונה:Suburbia by David Shankbone.jpg|left|thumb|300px|[[פרבור|פרבר אמריקאי]] טיפוסי המדגים את הצפיפות הנמוכה והבזבזנית בשטח של מגורים בפרבר. כדי לספק שירותים כמו תחבורה, ביוב או שיטור יש צורך לפרוס שירותים אלה פני שטח רחב דבר הגורם לייקור שלהם]]
מגמות ה[[פרבור]], שהן כביכול הצד השני של המטבע לדירות מגדלים, הן יקרות יותר להקמה ולתחזוקה יחסית לדירות עירוניות (בבניין נמוך מספיק). הערכה אחת מדברת על עלות של פי 1.5 מעלות של דירה רגילה. מגמות הפרבור גורמת לבזבוז מאסיבי של שטח דבר שגורם בעצמו לייקור נוסף של הקרקע, כמו כן בעיות הפרבור גורמות לאי יעילות של שירותי רשת, ובראשם תחבורה ציבורית.
מגמות ה[[פרבור]], שהן כביכול הצד השני של המטבע לדירות מגדלים, הן יקרות יותר להקמה ולתחזוקה יחסית לדירות עירוניות (בבניין נמוך מספיק). הערכה אחת מדברת על עלות של פי 1.5 מעלות של דירה רגילה. מגמות הפרבור גורמת לבזבוז מאסיבי של שטח דבר שגורם בעצמו לייקור נוסף של הקרקע, כמו כן בעיות הפרבור גורמות לאי יעילות של שירותי רשת, ובראשם תחבורה ציבורית.
יש דרכים רבות לייעול התחבורה הציבורית. אלא שהממשלה מרוויחה כ-20 מיליארד ש"ח בשנה ממיסים הקשורים ברכב. לעומת זאת המשק כולו מפסיד כ-40 מיליארד ש"ח בגלל השפעות חיצוניות של הרכב הפרטי והנהגים מוציאים עוד כ-60 מיליארד ש"ח בשנה (או כ-30,000 ש"ח בשנה למכונית, על כל אחת מ-2 מיליון המכוניות בישראל). הוצאות הרכב עוד גדלות בפרברים שם יש צורך בעוד מכוניות שצריכות לנסוע מרחקים גדולים יותר.
יש דרכים רבות לייעול התחבורה הציבורית. אלא שהממשלה מרוויחה כ-20 מיליארד ש"ח בשנה ממיסים הקשורים ברכב. לעומת זאת המשק כולו מפסיד כ-40 מיליארד ש"ח בגלל השפעות חיצוניות של הרכב הפרטי והנהגים מוציאים עוד כ-60 מיליארד ש"ח בשנה (או כ-30,000 ש"ח בשנה למכונית, על כל אחת מ-2 מיליון המכוניות בישראל). הוצאות הרכב עוד גדלות בפרברים שם יש צורך בעוד מכוניות שצריכות לנסוע מרחקים גדולים יותר.
==בעיות הקשורות לאופי התנהלות מוסדות הבנייה בישראל==
===יצירת מחסור על ידי השלטון במטרה להחליש את מוסדות התכנון===
נציגי [[החברה להגנת הטבע]] טוענים כי אין מחסור בקרקעות או בתוכניות לבניית דירות. לטענת הארגון, נתניהו מבצע בשנתיים האחרונות מהלך ציני של תקיעה של בניית דירות חדשות, במטרה לקדם את תוכנית הרפורמה שלו בקרקעות ובתכנון. כמו כן מזהירים בארגון ובארגונים סביבתיים נוספים כי החלשת הוועדות תגרום לנזק ארוך טוווח בדמות פיתוח עירוני פרוע ופרבור. [http://www.teva.org.il/?CategoryID=216&ArticleID=6530]
===מונופול של המדינה על הקרקע===
==השפעות על עלות בנייה==
===הגדלת שטח הדירות===
במשך השנים יש עליה בשטח הדירות שנבנות. דבר זה גורר ייקור של עלויות הבנייה. בשנים שבין 2000 ל-2010, גדל שטח הדירה הממוצעת בישראל מ-133 מ"ר ל-172 מ"ר, שהיא עליה של 30% משטח הדירה. הדבר כולל גם הגדלה של חדרים - בעיקר של חדרי אירוח והסלון, וכן הוספת חדרים. כך שבשנת 2010 היתה השנה הראשונה שבה נמכרו יותר דירות חדשות של 5 חדרים מאשר דירות של 4 חדרים.[http://www.nrg.co.il/online/16/ART2/186/740.html]
הסיבות להגדלת הדירות מגוונות. הן כוללות את [[תרבות הצריכה]] ושימוש בדירה גדולה כבסוג של סימן סטטוס. סיבה נוספת היא שעם הגידול בכמות הצריכה לנפש, יש צורך ביותר מקומות אכסון לבגדים, רהיטים וכו'. הדרישה הגדלה לטלביזיות גדולות יותר ולחדרי מחשב לילדים גורמת גם היא להגדלת הביקוש לדירות גדולות יותר. היבט אחר שדוחף לבנייה של דירות גדולות יותר הוא בניה של מגדלי יוקרה מצד אחד ופרבור מצד שני. גידול האוכלוסיה פרושו שמספר הילדים הממוצע למשפחה עולה, דבר שמביא לעלייה בביקוש לעוד חדרים.
כמו כן העליה הצפויה במחירי הדירות יוצרת תמריץ לקנות דירה גדולה יותר, מתוך ציפיה שערכה העתידי יהיה רב יותר.
===מדיניות של בניית דירות גדולות===
עיריות רבות מעודדות קבלנים לבנות דירות גדולות בנות 3-5 חדרים שמתאימות למשפחות מבוססות, ולא לבנות דירות קטנות יותר של 1-3 חדרים שמתאימות יותר לרווקים ולזוגות צעירים. הסיבה היא שמשפחות בעלות בתים גדולים יותר משלמות ארוננה גבוה יותר יחסית לזוגות צעירים. כמו כן משפחות עניות אינן יכולות לקנות דירות גדולות כאלה, דבר שמקטין את כמות השירותים העירוניים שהעירייה צריכה לספק.
מצב זה גורם למחסור בדירות קטנות במרכזי הערים. מעודד בעלי בתים לפצל דירות באופן לא חוקי ומעלה את מחירי הדירות במרכז גוש דן.
===בניית מגדלים===
צפיפות אוכלוסין גבוהה וכן סיבות פיננסיות (כסף חם) מעודדות בניה לגובה. צפיפות האוכלוסיה, יחד עם הגדרות מוטעות בתמ"א 35 לגבי צפיפות נטו וסיבות פיננסיות מעודדות הקמת מגדלים למגורים. באופן אבסורדי צורות רבות של הקמת מגדלים גורמות לייקור הקרקע ולבזבוז שטח במקום לחסכון בשטח. שכן סביב המגדלים, בעיקר כאלה הנבנים בשכונות חדשות נבנית תשתית רחבה של חניות ושל שטחים ציבוריים פתוחים.
גורמים בזרם [[עירוניות מתחדשת]] כמו יואב לרמן ופרוספור יודן רופא טוענים כי לא צריך לבנות בניינים גבוהים כדי לקבל צפיפות בנייה גבוהה, וכי הנוהג של בניית מגדלים לאו דווקא מוביל לבנייה צפופה יותר - בגלל הגנים הרחבים הנבנים סביבם. [http://www.tlv1.co.il/?p=3918] כך לדוגמה איזור המגדלים ברמת אביב ג' (רחוב רקנטי) הוא בעל צפיפות של 14,000 אנשים לקמ"ר, זאת לעומת איזורים בבת-ים, גבעתיים ובני ברק שמגיעים לצפיפויות של 25,000 ו-40,000 אנשים לקמ"ר. תל אביב לדוגמה היא בעלת צפיפות של כ 7,000 אנשים לקמ"ר, זאת לעומת ברצלונה בעלת 15,000 אנשים לקמ"ר, ופאריס שהיא בעלת 20,000 אנשים לקמ"ר - בשתי הערים הצפיפות מושגת לא על ידי בניית מגדלים אלא על ידי אמצעים אחרים, כמו בנייה מרקמית, ביטול החובה ל"קו בניין" בתב"עות, צמצום וביטול תקני חנייה, הצרת רחובות, צמצום של שטחים פתוחים שאינם בשימוש ועוד.[http://shinygreen.wordpress.com/2011/07/24/15/]
בבנייה גבוהה של מגדלים, מעל 6-8 קומות, מתחילות עלויות גבוהות של הקמה ותחזוקה של בניינים. עלויות הקמה גבוהות יותר כוללות מנוף יקר יותר וכן השקעה רבה יותר במלט ובפלדה וחפירה מסובכת יותר של יסודות הבניין. שכן המשקל היחסי של השלד לבניין לא גדלה בצורה לינארית לגודל הבניין יש גם צורך בהקמת מערכות מסובכות של מיזוג אוויר, כיבוי אש, מים ועוד, דבר שמייקר את הבנייה. גם עלות ההחזקה והתחזוקה של מגדל היא יקרה בהרבה יחסית לבניין נמוך יותר. מגדל קשה יותר לבידוד תרמי ולכן הוא בזבזני יותר בהיבט של [[שימור אנרגיה]] ומוביל להוצאות חשמל גבוהות. בנוסף יקר יותר לתחזק את המערכות המורכבות של מעליות, כיבוי אש, מיזוג וחימום מים של המגדל.
לכן בניינים גבוהים מתאימים למאיון העליון או שהם הופכים לאחר מספר שנים לסלאמס, שבו הדיירים מתקשים לשלם את מחיר תחזוקת הבניין. מסיבות אלה התנגד הצוות של תוכנית ישראל 2020 לבנייה מעל 10 קומות. הצוות המקצועי של התוכנית היו מתכנני ערים ואדריכלים ברשותו של אדם מזור.
===מחסור באישורים לבניית דירות עירוניות כתוצאה מסיאוב ושחיתות מנהלית===
הבלוגר יואב לרמן טוען שעיקר הביקוש לדירות הן דירות במרכזים עירוניים כמו תל אביב. הביקוש שם הוא לדיור צפוף בלי הרבה שטחים פתוחים, ובמקומות שאין בהן חניות. עודף רגולציה, שחיתות וקיבעון מחשבתי של משרד הפנים לא מאפשרים לבנות את הדירות החדשות במקומות אלה, אלא בעיקר פרוייקטים של שכונות חדשות שלמות בפאתי העיר, או מגדלי יוקרה לאלפיון העליון<ref>[http://www.tlv1.co.il/?p=4928 17 ליולי 2011, עוד בלוג תל-אביבי, יואב לרמן]</ref>.
לרמן מציין כי העדר שוק חופשי בשוק הדירות, לא מאפשר לדוגמה להסב בנייני משרדים נטושים למגורים, ומחייב בנייה של חניות לכל דירה.<ref>[http://www.tlv1.co.il/?p=4928 17 ליולי 2011, עוד בלוג תל-אביבי, יואב לרמן]</ref>
===בעיות בירוקרטיות===
לפי מדד "Ease of Doing Business" של הבנק העולמי ישראל נמצאת במקון ה121 בעולם בהתעסקות/ מתן אישורי בנייה מרשויות המדינה ובמקום ה-147 ברישום נכס, הרבה מעבר לרוב מדינות המערב. הנתון הזה מקשה על יזמים לפתח קרקעות, לבצע פינוי בינוי ולמכור דירות, מה שמוביל לירידה בהיצע ולעלייה כמעט תמידית במחירים, כשיש עלייה חזקה בביקוש<ref>[http://rotter.net/cgi-bin/forum/dcboard.cgi?az=read_count&om=23943&forum=scoops1&viewmode=threaded משתמש רנה-דקארט באתר רוטר]</ref>.
לפי טענה זו, שמובאת על ידי ראש הממשלה בנימין נתניהו, מי שרוצה להוריד את המחירים בארץ חייב ללחוץ על הממשלה לבצע מהפך שלם בתפיסה התכנונית בארץ, שתבוא לידי ביטוי בפישוט הליכי רישוי מחויבים למציאות וביטול מנגוני בירוקרטיה מיותרים.
מתנגדים לנתניהו כמו דב חנין, החברה להגנת הטבע וארגונים סביבה וחברה טוענים כי זהו טיעון מוטעה. אין לטענתם עיקוב בתהליכי התכנון, כי אם בשלבים אחרים של הבנייה - לדוגמה ספקולציה של קבלנים שמחכים שמחיר הקרקע יעלה לאחר שכבר קיבלו אישור בנייה. (ראו סעיף בנושא). הנסיון של ביבי לעקוף את וועדות התכנון דומה לתוכנית של שרון מתחילת שנות ה-90 לבניית דירות לעלייה הרוסית. צעד שנתקף דווקא על ידי הימין הכלכלי. [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4093064,00.html]
מאידך, ישראל סובלת קשות מהעדר תכנון עירוני (לדוגמה תחנות הרכבת נבנות בשולי הערים ולא בתוך הערים, לדוגמה תוכנית בניין עיר של ירושלים היתה עד לפני מספר שנים מימי המנדט), כך שסתם "מסלול מהיר" עלול להוריד את המחירים לזמן קצר ולגרור בעיות קשות יותר מאוחר יותר.
במקביל, יש מונופול של מידע על תשתיות הבינוי (רכוש של מרכז למיפוי ישראל), תוכניות הבניה מפורסמות בצורה מאד לא נגישה (בצורה של גוש וחלקה בעיתונות הכתובה), מעכרים מקבלים כסף ממי שרוצה לבנות ומקדמים את האינטרסים שלו בוועדות. העיריות מושחתות ולא פעם הוועדות העירוניות בנושאי בניה מקדמים אינטרסים של מקורבים לראשי הערים או לתומכים פוליטיים שלו. חסור השקיפות והשחיתות תורמים מן הסתם (אם כי לא ברור כמה) למחירי הדיור.
===גידול באי השוויון הכלכלי===
===ספקולציה על מחירי הדירות (מצד קבלנים)===
לפי טענת חבר הכנסת דב חנין, סיבה אחת לעליות המחירים היא קבלנים שמקבלים אישור על תוכנית בניה, אבל מעקבים את הבניה במקום בציפייה לעליית מחירים. לטענתו, 160,000 יחידות דיור נמצאות במצב זה. הממשלה לא מתערבת בנושא בגלל אידאולוגיה כלכלית של אי התערבות. [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4093064,00.html]
===מחסור בעובדים זרים===
נשיא התאחדות הקבלנים, ניסים בובליל, טוען כי מחסור בעובדים זרים בענף הבניין גורם להאטת הבנייה ולייקור הדיור. בובליל טוען כי בעבר היו 80,000 עובדים זרים בענף אך בשנת 2010 נשארו רק 8,000 עובדים. דבר זה מקשה על בניית 40,000 דירות בשנה שהן היעד של שר השיכון כדי להגדיל את היצע הדירות.[http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3399305,00.html]
===התייקרות חומרי הגלם והאנרגיה===
{{הפניה לערך מורחב|שיא תפוקת הנפט}}
[[קובץ:Commodity price index.png|400px|ממוזער|אינדקס מחירי הסחורות של הבנק העולמי. ב-11 השנים מאז שנת 2000, התייקרו חומרי הגלם פי 3 והאנרגיה התייקרה פי 3.5. בנוסף לעליה במחיר, יש גם עליה בתנודתיות המחירים. ההסבר לכך שמחירי חומרי גלם גבוהים גורמים למיתון כלכלי שמוריד את הביקושים להם עד לשלב נוסף של עליה בביקושים ועלייה נוספת של המחירים. מגמות אלה מתאימות למודל הייחוס של הספר [[גבולות לצמיחה]] ולתאוריית [[שיא תפוקת הנפט]] שעוסקת בהתייקרות אנרגטית ובהשלכותיה.]]
בעולם יש מגמה ארוכת טווח בעשור האחרון של התייקרות הנפט ודלקים אחרים. אולי בגלל [[שיא תפוקת הנפט]]. מחירי האנרגיה משפיעים מאד על הפקת חומרי גלם עתירי אנרגיה הדרושים לענף הבנייה המודרני (ראו [[אמרגיה]])- במיוחד [[אלומיניום]] (לחלונות), [[פלדה]], [[מלט]], זכוכית, שיש וקרמיקה.
עליית מחירי האנרגיה משפיעה גם באופן ישיר על עלויות הובלה והקמה של בניינים וגורמת התייקרות נוספת.
בישראל יש גם מצוקת חול לבנייה בגלל שרוב החולות לבנייה נכרו (ראו סעיף גידול האוכלוסיה). דבר זה גורר כרייה פלילית וכן ייבוא של חומרי גלם מחו"ל. כמו כן בישראל קיים מונופול מלט של חברת נשר, דבר שמייקר את עלות הבטון.
==מיסוי==
בין 30% ל-50% מעלות הדירה הדירה שהאזרח משלם הוא מיסוי[http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000667429]<ref>[http://www.kitesite.co.il/phpbb3/viewtopic.php?f=1&t=76726&start=0 משתמש DeKine באתר ]kiteSite</ref>.
לפי חלק מהטענות בין 30% ל-50% מעלות הדירה הדירה שהאזרח משלם הוא מיסוי[http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000667429]<ref>[http://www.kitesite.co.il/phpbb3/viewtopic.php?f=1&t=76726&start=0 משתמש DeKine באתר ]kiteSite</ref>.
שלטונות המדינה גובים מיסים רבים בתהליך ההקמה של דירה: משלם מס רכישה על קניית קרקע. המוכרים של דירה משלמים מס שבח. הקונה משלם הטל השבחה. אגרות בניה, היטלי פיתוח/סלילה/ניקוז,צנרת ומה לא.
שלטונות המדינה גובים מיסים רבים בתהליך ההקמה של דירה: משלם מס רכישה על קניית קרקע. המוכרים של דירה משלמים מס שבח. הקונה משלם הטל השבחה. אגרות בניה, היטלי פיתוח/סלילה/ניקוז,צנרת ומה לא.
היבט נוסף של מיסוי הוא מיסים גבוהים כתוצאה מ[[פרבור]]. פרבור הוא גורם מרכזי בהגדלת השימוש ברכב פרטי הן בקניית עוד רכבים והן בהגדלת כמות הנסיעות בהן. המדינה ממסה בכבדות גם את הדלק ואת הרכב, וכתוצאה מפרבור היא מקבלת עוד מיסים.
היבט נוסף של מיסוי הוא מיסים גבוהים כתוצאה מ[[פרבור]]. פרבור הוא גורם מרכזי בהגדלת השימוש ברכב פרטי הן בקניית עוד רכבים והן בהגדלת כמות הנסיעות בהן. המדינה ממסה בכבדות גם את הדלק ואת הרכב, וכתוצאה מפרבור היא מקבלת עוד מיסים.
==מקורות==
==מקורות==