שינויים

אם יש לכם ביקרות או שאתם רוצים להוסיף משהו חריג, מומלץ לדון על כך קודם בדף השיחה.

אם יש לכם ביקרות או שאתם רוצים להוסיף משהו חריג, מומלץ לדון על כך קודם בדף השיחה.

==בעיות קרקע-אוכלוסיה-נצילות==

==סיבות דמוגרפיות==

===גידול אוכלוסיה===

===גידול אוכלוסיה===

{{הפניה לערך מורחב|גידול אוכלוסיית ישראל}}

{{הפניה לערך מורחב|גידול אוכלוסיית ישראל}}

לפי התאחדות הקבלנים, יש צורך בתוספת של בבניה של כ-40,000 יחידות דיור בשנה כדי לסגור את הפער בין ביקוש להיצע. בגלל גידול האוכלוסיה נתון זה צריך לגדול מדי שנה (בממוצע רב שנתי). אם גידול האוכלוסיה היה יורד ל-0, היתה הקטנה משמעותית של הגידול בביקוש לבתים - היו נשארים היבטים אחרים של גידול בביקוש כמו קניית בתים על ידי כסף חם מקומי או עולמי בנסיון ליצור השקעה, בניית בתים חדשים במקום בתים ישנים שהתבלו, וגידול בגלל צרכנים שרוצים להגדיל את מספר החדרים בדירות שלהם. ועדיין סביר שרוב הגורמים האלה מתגדמים לעומת הגידול בביקוש בגלל גידול האוכלוסין.

לפי התאחדות הקבלנים, יש צורך בתוספת של בבניה של כ-40,000 יחידות דיור בשנה כדי לסגור את הפער בין ביקוש להיצע. בגלל גידול האוכלוסיה נתון זה צריך לגדול מדי שנה (בממוצע רב שנתי). אם גידול האוכלוסיה היה יורד ל-0, היתה הקטנה משמעותית של הגידול בביקוש לבתים - היו נשארים היבטים אחרים של גידול בביקוש כמו קניית בתים על ידי כסף חם מקומי או עולמי בנסיון ליצור השקעה, בניית בתים חדשים במקום בתים ישנים שהתבלו, וגידול בגלל צרכנים שרוצים להגדיל את מספר החדרים בדירות שלהם. ועדיין סביר שרוב הגורמים האלה מתגדמים לעומת הגידול בביקוש בגלל גידול האוכלוסין.

===יחס זרם מאגר===

===יחס זרם מאגר ומעברי פאזה===

אם קצב גידול האכולוסיה של ישראל הוא 1.8% בשנה (הקצב בעשור האחרון), אין זה אומר שנצפה שקצב עליית מחירי הדירות יעלה דווקא בקצב זה. הסיבה היא שגורמים שונים במערכת עוברים שינוי פאזה , כאשר גודל מסויים מתקרב לתנאים מסויימים שבהם יש מעבר סף.  

אם קצב גידול האכולוסיה של ישראל הוא 1.8% בשנה (הקצב בעשור האחרון), אין זה אומר שנצפה שקצב עליית מחירי הדירות יעלה דווקא בקצב זה. הסיבה היא שגורמים שונים במערכת עוברים [[שינוי פאזה]] , כאשר גודל מסויים של זרם מתקרב לתנאים מסויימים שבהם יש [[מעבר סף]].  

כך לדוגמה קל לתת דוגמה משוק המים בישראל. מחיר המים לא גדל בצורה לינארית עם הגידול בצריכה. כאשר צריכת המים גדלה מעל סף מסויים, יש צורך להקטין את הצריכה, לייעל את המשק או להתפיל מים. התפלת מים מייקרת את המים בצורה לא לינארית. המחיר "קופץ" בצורה פתאומית.  

כך לדוגמה קל לתת דוגמה מ[[משק המים בישראל]]. מחיר המים לא גדל בצורה לינארית עם הגידול בצריכה. כאשר צריכת המים גדלה מעל סף מסויים, יש צורך להקטין את הצריכה, לייעל את המשק או להתפיל מים. התפלת מים מייקרת את המים בצורה לא לינארית. המחיר "קופץ" בצורה פתאומית.  

ביחס לדיור יש מצבים דומים - לדוגמה כאשר שטחים הפתוים לבניה בתל אביב נגמרים, המחיר של הדירות בעיר מתחיל לעלות בקצב מהיר בהרבה יחסית לעליה שהיתה שם קודם. מנגנון דומה שמוסבר במקום אחר הוא מנגנון של בנייה לגובה.  

ביחס לדיור יש מצבים דומים - לדוגמה כאשר השטחים הפתחוים לבניה בתל אביב נגמרים, המחיר של הדירות בעיר מתחיל לעלות בקצב מהיר בהרבה יחסית לעליה שהיתה שם קודם. שטחים פתוחים באיזור לוד לדוגמה יהיו שווים פחות, לדוגמה בגלל שאדם בלוד צריך להשתמש במכונית שלו יותר ובגלל שלוד מספקת שירותים עירוניים נחותים לעומת תל אביב. מנגנון דומה שמוסבר במקום אחר הוא מנגנון של בנייה לגובה.  

גם מהירות הנסיעה בכביש נתון יורדת באופן של מעבר סף  - מעל כמות מסויימת של מכוניות מהירות הנסיעה יורדת בצורה תלולה. צפיפות האוכלוסיה והגדלת כמות המינוע גורמים שניהם להגברת בעיית פקקי התנועה ובהתאם לכך להגברת הביקוש למגורים קרוב למרכז. צפיפות אוכלוסין משפיע גם על הנטיה לבנות לגובה ועל היבטים של אי שוויון - ולכן היא גורם מרכזי שמשנה פרמטרים רבים במערכת - לרוב בכיוון של העלאת מחיר הדיור.   

גם מהירות הנסיעה בכביש נתון יורדת באופן של מעבר סף  - מעל כמות מסויימת של כמות מכוניות בשעה מהירות הנסיעה יורדת בצורה תלולה. צפיפות האוכלוסיה והגדלת כמות המינוע גורמים שניהם להגברת בעיית פקקי התנועה ובהתאם לכך להגברת הביקוש למגורים קרוב למרכז. צפיפות אוכלוסין משפיע גם על הנטיה לבנות לגובה ועל היבטים של אי שוויון - ולכן היא גורם מרכזי שמשנה פרמטרים רבים במערכת - לרוב בכיוון של העלאת מחיר הדיור.   

===עליה בשיעור הגירושין ובמשפחות חד הוריות===

===עליה בשיעור הגירושין ובמשפחות חד הוריות===

בישראל, כמו במדינות מערביות אחרות, יש גידול חד באחוז המשפחות המתגרשות. כמו כן יש גידול במשפחות חד הוריות. אחוז גירושין גדל גורם להגדלת הביקוש לדירות. שכן במקום דירת 3-4 חדרים למשפחה של 4 נפשות, לאחר הגירושין צורך ב-2 דירות, אחת בעלת חדר אחד לפחות והשניה בת 2-3 חדרים. חדרים כמו מטבח, שירותים, שטחי שירות, ועוד תשתיות (כמו מעלית, חדרי מדרגות וכו') משוכפלים. מסיבה זו הגדלת אחוז הגירושין נחשבת לגורם ידוע בקרב גורמי נדל"ן כסיבה לעלייה במחירים. [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4096357,00.html]

בישראל, כמו במדינות מערביות אחרות, יש גידול חד באחוז המשפחות המתגרשות. כמו כן יש גידול במשפחות חד הוריות. אחוז גירושין גדל גורם להגדלת הביקוש לדירות. שכן במקום דירת 3-4 חדרים למשפחה של 4 נפשות, לאחר הגירושין צורך ב-2 דירות, אחת בעלת חדר אחד לפחות (ולרוב 2 חדרים) והשניה בת 2-3 חדרים. יש צורך להכפיל חדרים כמו מטבח, שירותים, שטחי שירות, ועוד שטחים ציבוריים (כמו מעלית, חדרי מדרגות וכו'). מסיבה זו הגדלת אחוז הגירושין נחשבת לגורם ידוע בקרב גורמי נדל"ן כסיבה לעלייה במחירים. [http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4096357,00.html]

==בעיות הקשורות בתחבורה ובתכנון עירוני==

==בעיות הקשורות בתחבורה ובתכנון עירוני==