47,332
עריכות
שינויים
אין תקציר עריכה
ביחס לדיור יש מצבים דומים - לדוגמה כאשר שטחים הפתוים לבניה בתל אביב נגמרים, המחיר של הדירות בעיר מתחיל לעלות בקצב מהיר בהרבה יחסית לעליה שהיתה שם קודם. מנגנון דומה שמוסבר במקום אחר הוא מנגנון של בנייה לגובה.
ביחס לדיור יש מצבים דומים - לדוגמה כאשר שטחים הפתוים לבניה בתל אביב נגמרים, המחיר של הדירות בעיר מתחיל לעלות בקצב מהיר בהרבה יחסית לעליה שהיתה שם קודם. מנגנון דומה שמוסבר במקום אחר הוא מנגנון של בנייה לגובה.
גם מהירות הנסיעה בכביש נתון יורדת באופן של מעבר סף - מעל כמות מסויימת של מכוניות מהירות הנסיעה יורדת בצורה תלולה. צפיפות האוכלוסיה והגדלת כמות המינוע גורמים שניהם להגברת בעיית פקקי התנועה ובהתאם לכך להגברת הביקוש למגורים קרוב למרכז.
גם מהירות הנסיעה בכביש נתון יורדת באופן של מעבר סף - מעל כמות מסויימת של מכוניות מהירות הנסיעה יורדת בצורה תלולה. צפיפות האוכלוסיה והגדלת כמות המינוע גורמים שניהם להגברת בעיית פקקי התנועה ובהתאם לכך להגברת הביקוש למגורים קרוב למרכז. צפיפות אוכלוסין משפיע גם על הנטיה לבנות לגובה ועל היבטים של אי שוויון - ולכן היא גורם מרכזי שמשנה פרמטרים רבים במערכת - לרוב בכיוון של העלאת מחיר הדיור.
===עליה בשיעור הגירושין ובמשפחות חד הוריות===
===עליה בשיעור הגירושין ובמשפחות חד הוריות===
בגלל התחבורה הציבורית הלקויה בישראל, שכולל גם העדר הקצאת נתיבי אוטובוסים ותעדוף שלהם ברמזורים, והעדר [[תחבורת מעברים]], קשה להתנייד לעבודה ולסידורים בערי הלווין של תל אביב ללא מכונית פרטית. העלות של מכונית פרטית היא כ-30,000 ש"ח בשנה. העלות של התחבורה בישראל עולה גם היא משנה לשנה ומשפחה ממוצעת הוציאה בשנת 2011 כ 3,000 ש"ח על תחבורה - יותר מאשר על דיור או כל סעיף תקציבי אחר. דבר זה גורר אנשים להעדיף לחיות כמה שיותר קרוב למרכז תל אביב ודוחף מעלה את הביקושים לאיזורים אלה. במקביל, תחבורה ציבורית לקויה ותכנון מוטה רכב פרטי גוררים בעיות כמו פרבור (ראו בהמשך).
בגלל התחבורה הציבורית הלקויה בישראל, שכולל גם העדר הקצאת נתיבי אוטובוסים ותעדוף שלהם ברמזורים, והעדר [[תחבורת מעברים]], קשה להתנייד לעבודה ולסידורים בערי הלווין של תל אביב ללא מכונית פרטית. העלות של מכונית פרטית היא כ-30,000 ש"ח בשנה. העלות של התחבורה בישראל עולה גם היא משנה לשנה ומשפחה ממוצעת הוציאה בשנת 2011 כ 3,000 ש"ח על תחבורה - יותר מאשר על דיור או כל סעיף תקציבי אחר. דבר זה גורר אנשים להעדיף לחיות כמה שיותר קרוב למרכז תל אביב ודוחף מעלה את הביקושים לאיזורים אלה. במקביל, תחבורה ציבורית לקויה ותכנון מוטה רכב פרטי גוררים בעיות כמו פרבור (ראו בהמשך).
===צפיפות ובנייה לגובה===
צפיפות אוכלוסין גבוהה וכן סיבות פיננסיות (כסף חם) מעודדות בניה של מגדלים גבוהים. מעל גובה מסויים - מעל 6-8 קומות , מתחילות עלויות גבוהות של הקמה ותחזוקה של בניינים. לדוגמה יש צורך בהרבה יותר בטון ופלדה כדי להקים מגדל גבוה יותר. יש צורך במעליות, ציוד כיבוי אש, ציוד מים, מערכות מיזוג אוויר מתקדמות יותר וכו'.
בניה זו יקרה יותר לא רק בהיבט של הקמה, אלא גם בהיבט של תחזוקה. לכן בניינים גבוהים מתאימים למאיון העליון או שהם הופכים לסלאמס. מסיבות אלה התנגד הצוות של תוכנית ישראל 2020 לבנייה מעל 10 קומות. הצוות המקצועי של התוכנית היו מתכנני ערים ואדריכלים ברשותו של אדם מזור.
===פרבור===
===פרבור===
===מכרזים של מנהל מקרקעי ישראל===
===מכרזים של מנהל מקרקעי ישראל===
נשיא התאחדות הקבלנים, ניסים בובליל, טוען כי סיבה אחת ליוקר הדיור היא שיטת המכרזים של מנהל מקרקעי ישראל. המנהל מפרסם מכרז על קרקע והזוכה הוא מי שמציע את המחיר הגבוה ביותר על הקרקע. דבר זה יוצר לחץ מתמיד לעליית מחירי הקרקעות. התאחדות הקבלנים קוראת לשנות את שיטת המכרזים (למה?)[http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3399305,00.html]
נשיא התאחדות הקבלנים, ניסים בובליל, טוען כי סיבה אחת ליוקר הדיור היא שיטת המכרזים של מנהל מקרקעי ישראל. המנהל מפרסם מכרז על קרקע והזוכה הוא מי שמציע את המחיר הגבוה ביותר על הקרקע. דבר זה יוצר לחץ מתמיד לעליית מחירי הקרקעות. התאחדות הקבלנים קוראת לשנות את שיטת המכרזים (למה?)[http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3399305,00.html]
==דירות כהשקעה וסיבות פיננסיות==
==דירות כהשקעה וסיבות פיננסיות==
====ביקורת====
====ביקורת====
ההסבר של מיסוי מסביר מדוע מחיר הדירה גבוה, אבל לא מדוע מחיר הדירה עולה עם הזמן. האם אחוז המיסוי על דירות עלה?
ההסבר של מיסוי מסביר מדוע מחיר הדירה גבוה, אבל לא מדוע מחיר הדירה עולה עם הזמן. האם אחוז המיסוי על דירות עלה?
===מסחור בעובדים זרים===
נשיא התאחדות הקבלנים, ניסים בובליל,טוען כי מחסור בעובדים זרים בענף הבניין גורם להאטת הבנייה ולייקור הדיור. בובליל טוען כי בעבר היו 80,000 עובדים זרים בענף אך בשנת 2010 נשארו רק 8,000 עובדים. דבר זה מקשה על בניית 40,000 דירות בשנה שהן היעד של שר השיכון כדי להגדיל את היצע הדירות.[http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3399305,00.html]
==סיבות כלל עולמיות==
==סיבות כלל עולמיות==